济南房产纠纷律师谈济南房屋租赁合同腾房及租金纠纷案例

济南房产纠纷律师谈济南房屋租赁合同腾房及租金纠纷案例依据

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一） 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二） 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三） 原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四） 原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

上诉人诉称

A上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2.一、二审诉讼费用由B承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院混淆了不同合同类型中“交付使用”与“交付”的内容。一审法院认为“A与B之间就涉案房屋存在两种法律关系，一是一定时期内的房屋租赁关系，一是房屋买卖合同关系，两种法律关系均涉及房屋的交付使用”。其一开始就混淆了“交付使用”与“交付”的概念。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中交付与交付使用代表的是同一内容，即房屋使用权的转移，而在房屋买卖合同中买受人支付房屋对价后，享有的是主张出卖人转移所有权的请求权，此时出卖人要履行的交付义务是将产权变更登记至买受人名下，而非交付使用，显然在房屋买卖合同签订后，过户之前，买受人并非所有权人，其并不能享有所有权项下的占有，使用，收益和处分的权利。因此在房屋买卖合同中并不必然涉及交付使用。由于一审法院混淆了租赁合同与房屋买卖合同中交付的概念，因此得出，“在合同解除前，B对房屋的占有使用应为基于买受房屋所享有的权利”的结论，其意为只要双方签订了房屋买卖合同，不论过户与否，出卖人都应当将房屋转移占有给买受人，且买受人可以基于买卖合同无偿使用，显然是无任何法律依据的。（二）一审法院认定双方的房屋租赁合同于2014年7月31日终止，无事实和法律依据。首先，A与B之间的房屋租赁合同在2014年5月21日后应视为不定期租赁合同，在2017年12月27日房屋买卖合同解除之前持续有效。双方虽约定租赁期限为2013年10月21日起至2014年5月21日止，但是B于租期届满后一直居住于涉案房屋内，A也未表示反对。根据我国合同法第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。显然双方的租赁合同继续有效，且为不定期租赁合同。且直至2016年12月27日双方房屋买卖合同解除前，双方均未有过解除不定期租赁合同的意思表示。其次，一审法院认定合同终止时间的依据仅仅是B在另案（2016鲁01**民初XX号）出具的一份证据即济南XX房地产经济有限公司于2014年8月11日出具的《收到条》。该收到条记载“房租4000元，房租日期2014年6月1日至2014年7月31日。”从字面上看该收到条最多能看出双方存在租赁关系以及支付了2014年6月1日至2014年7月31日期间的租金事实（对此A也不认可），如何能够证明租赁合同已经终止？即便一审法院认为2014年7月31日是双方约定的租赁合同截止期间，但是如上所述，租赁合同期间届满后，B继续使用租赁物，A没有提出异议的，租赁合同也依然有效。因此将2014年7月31日视为合同终止日，一审法院又犯了合同期间届满必然等同于合同终止的常识性错误。二、一审法院犯了自相矛盾的逻辑错误。一审法院一方面认为，“在合同解除前，B对房屋的占有使用应为基于买受房屋所享有的权利”，因此，B无需支付房屋占有使用费。也就是基于房屋买卖合同，不论房屋产权过户与否，买受人就可以无条件占有使用涉案房屋。买受人的这种无条件使用权是建立在房屋买卖合同基础之上的。假设一审法院的观点是对的，那么就理所应当得出，一旦双方买卖合同解除后，B就没有合法理由占有使用涉案房屋。然而，一审法院却又认为“因双方房屋买卖合同被判决解除后，双方并不存在房屋租赁合同关系，故A（也即房屋所有权人）关于房屋租赁合同解除后的房屋占有使用费的诉讼请求，亦无事实及法律依据”。一审法院一方面认定A合法占有涉案房屋是基于房屋买合同，却又得出房屋买卖合同解除后，租赁合同也解除了，A也不能主张租赁合同解除后的房屋占有使用费，犯了自相矛盾的逻辑错误。A在一审中一再强调，双方属于不定期租赁合同，该合同于房屋买卖合同解除同时解除，且不论一审法院是否认可，作为房屋所有权人的A主张无合法占有依据的B支付房屋占有使用费，不论是基于房屋买卖合同已经解除还是基于租赁合同已经解除，均于法有据。三、A主张律师费于法有据。在A与B签订的房屋买卖合同中明确约定“任何一方违约，违约方应当赔偿对方因此所遭受的额损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）”，因此，因B一方未依约履行付租金及房屋占用费的行为，导致B起诉所支付的律师费损失，应当由B承担。同时，一审庭审时，A向法庭提交了A与山东XX律师事务所签订的委托代理合同原件、山东XX律师事务所出具的10,000元发票原件一份，以及A向山东XX律师事务所转账凭证复印件一份。一审法院仅以A提交的支付凭证为复印件，便否认该客观事实的存在，显然有失公允。首先，虽然复印件不能单独作为认定事实的依据，但是A提供的三份证据，足以证实，A因本案而支付10,000元律师费的客观事实。其次，一审法院准许A委托的律师出庭参加诉讼，表明A与律师事务所之间形成了委托代理关系，至于A是否实际向律师事务所支付了代理费用，是A与律师事务所之间履行委托代理合同的问题。并不影响A依约向B主张该项损失赔偿。因此一审法院驳回该项诉讼请求无事实和法律依据。综上，一审法院对全案事实认定存在多处错误，做出的判决缺乏事实和法律依据。

被上诉人辩称

B辩称，一审法院在审理双方之间的房屋买卖合同时曾作出（2016）鲁XX民初XX号民事判决，该判决已经确认买卖双方之间的权利义务，并认定房屋买卖合同为有效合同。双方之间的基础是房屋买卖合同关系，无论是房屋的交接、房款的支付还是合同解除，违约责任最终均是基于房屋买卖合同。双方并没有签订房屋租赁合同，本案不适用最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷的若干问题解释。房屋买卖合同履行过程中，B按时向A缴纳了首付款，A收款后不但没有解除之前的房屋抵押，反而又在房产上设置了新的抵押致使房屋无法过户，导致法院判决解除合同。在房屋买卖的过程中，B不但没有任何收益，反而有首付款的利息损失及巨额房屋的差价损失，B认为一审法院作出的判决逻辑严谨，并没有矛盾之处。A主张的律师费用并没有提交当事人支付凭证的原件一审法院不予支持符合法律规定。

济南房产纠纷律师谈济南房屋租赁合同腾房及租金纠纷案例A向一审法院起诉请求：

1.依法判令B立即将位于济南XX区XX路以西、会展中心以北济南XX家园112号楼的复式公寓2-501、2-601腾空后返还给A；2.依法判令B向A支付自2014年5月22日至2016年12月27日的房屋租金62,333元，2016年12月28日至实际腾房之日（暂计算至起诉之日）的房屋占用费56,600元，共计118,933元；3.依法判令B向A支付自2014年5月22日至2016年12月27日延期支付房屋租金的利息7648.8元（按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算）；4.本案的诉讼费用由B承担。诉讼中，A自愿放弃第一项诉讼请求，将第三项诉讼请求变更为依法判令B向A支付延期支付房屋租金的利息14,060元（按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，暂计算至起诉之日）；并增加一项诉讼请求为律师代理费10,000元由B承担。

济南房产纠纷律师谈济南房屋租赁合同腾房及租金纠纷案例一审法院认定事实：

2013年10月21日，A（出卖人、甲方）与B（买受人、乙方）、居间人济南XX房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：一、甲方自愿出售坐落于济南XX区XX路以西、会展中心以北济南XX家园112号楼2-501、2-601的房产给乙方，房屋产权证号：济高字第**；房屋所有权人A；房屋建筑面积62.14平方米；附属设施包含：固定装修；房屋抵押、租赁情况：有抵押、无租赁。二、成交价格：经甲、乙双方协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为：人民币陆拾肆万柒仟元整（小写￥647,000元整）。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币（大写）壹拾万元整（小写：100,000元整）；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：甲乙双方并未约定具体的付款方式。九、解除抵押：该房产在建设银行设有房地产权抵押，甲方应当在办理产权过户前，到有关单位办理解除抵押手续。十二、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。5、签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还乙方；如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方中介佣金（总房款的百分之贰）。十三、其他约定事项：②甲、乙双方约定于2014年5月21日前办理产权过户手续，并于2014年5月21日前支付全额房款。③乙方于签订此合同当日支付首期定金陆万元整，乙方承诺于2013年10月28日前将肆万元定金支付于甲方。④自签订合同之日起至2014年5月21日止，乙方以租赁方式使用此套房产，乙方于2013年11月4日前将房租总额大写：壹万肆仟元整支付于甲方，房屋租期自2013年10月22日起至2014年5月21日止。⑤付款方式：乙方于双方办理产权过户当日支付甲方首付款人民币壹拾捌万元整（含定金），剩余房款人民币肆拾陆万柒仟元整在银行发放贷款由银行直接支付甲方，具体金额以银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足。2014年8月11日，济南XX房地产经纪有限公司向B出具的收到条中包括房租4000元，房租日期为2014年6月1日至2014年7月31日。2016年2月14日，B将A起诉至一审法院要求解除B、A于2013年10月21日签订的《房屋买卖合同》；A向B返还购房款236,000元；A向B支付违约金194,100元；A向B支付中介佣金17,000元；5.A向B支付律师费13,000元。2016年12月27日，一审法院依法作出（2016）鲁XX民初XX号民事判决，判决B与A于2013年10月21日签订的《房屋买卖合同》于判决生效之日起解除；A返还B购房款236,000元；A支付B中介佣金17,000元；A支付B律师费13,000元；驳回B的其他诉讼请求。该判决生效后，B申请对A强制执行。2019年6月17日，一审法院依法作出（2019）鲁XX执恢65号执行裁定，对A名下位于济南XX区XX路以西、会展中心以北济南XX家园112号楼2-501、2-601（房产证号：高0301**）房产进行了拍卖，并由案外人竞拍取得。诉讼中，A主张，基于双方在房屋买卖合同第十三条第四项约定了房屋租赁事宜，且因租赁条款系房屋买卖合同的一部分，双方买卖合同于2016年12月27日解除，租赁合同关系亦于该日解除。B应支付自2014年5月22日起至2016年12月27日的房屋租金62,333元，并支付因房屋租赁合同解除，B占用租赁房屋所应支付的占有使用费56,600元及延期支付房屋租金的利息14,060元。B认为双方仅约定了自合同签订之日起至2014年5月21日期间为房屋租赁合同关系，双方的房屋买卖合同关系是基础关系，亦涉及房屋的交付，因为双方并无其他明确约定，A无权向B主张租金。

济南房产纠纷律师谈济南房屋租赁合同腾房及租金纠纷案例一审法院认为，

A与B之间就涉案房屋存在两种法律关系，一是一定时期内的房屋租赁关系，一是房屋买卖合同关系，而两种法律关系均涉及房屋的交付使用。针对自2013年10月21日起至2014年5月21日止以及2014年6月1日起至2014年7月31日止期间，B对房屋的使用系基于房屋租赁合同关系，有涉案房屋买卖合同第十三条第四项及2014年8月11日济南XX房地产经纪有限公司出具的收条为证，一审法院予以确认。自2014年8月1日后，双方未再就房屋租赁事宜作出约定，双方的房屋买卖合同关系虽由一审法院判定解除，但在合同解除前，B对房屋的占有使用应为基于买受房屋所享有的权利。A提交的证据无法证实双方自2014年8月1日后存在房屋租赁合同关系，应视为双方的房屋租赁合同已于2014年7月31日终止。且根据A的自认及（2016）鲁XX民初XX号民事判决认定的事实，2014年8月1日前的房租已支付完毕，故A要求B支付自2014年5月22日起至2016年12月27日止的房屋租金及利息的诉讼请求，证据不足，于法无据，一审法院不予支持。因双方房屋买卖合同被判决解除后，双方并不存在房屋租赁合同关系，故A关于房屋租赁合同解除后的房屋占有使用费的诉讼请求，亦无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于A要求B支付律师费10,000元的诉讼请求，其既未提交律师费支付凭证原件，亦无法律依据，一审法院不予支持。A已自愿放弃腾房的诉讼请求，故对该项事宜一审法案中不再处理。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定判决：驳回A的全部诉讼请求。案件受理费2832元，减半收取1416元，财产保全费1153元，上述共计2569元，由A负担。

二审期间，当事人提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。A提交其给山东XX律师事务所转账1万元律师费的银行流水，证明A就本案支付了1万元的律师费。B质证称，对真实性没有异议，但是A主张律师费的前提是其在一审中诉讼请求得到法院的支持，现在一审法院驳回了A主张的房屋租赁费以及房屋占有使用费，其主张的因本案产生的律师费用更不应得到支持。

济南房产纠纷律师谈济南房屋租赁合同腾房及租金纠纷案例法院认为

本案二审的焦点问题：一是双方的租赁关系是否于2014年7月31日终止，二是A主张的律师费应否支持。关于焦点问题一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，A（出卖人、甲方）与B（买受人、乙方）、居间人济南XX房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，由B购买A所有的涉案房屋。合同约定，自签订合同之日起至2014年5月21日止，乙方以租赁方式使用此套房产，乙方于2013年11月4日前将房租总额大写：壹万肆仟元整支付于甲方，房屋租期自2013年10月22日起至2014年5月21日止。一审法院根据合同和济南XX房地产经纪有限公司出具的收条确认双方自2014年8月1日后未再就房屋租赁事宜作出约定，并无不当。A主张自2014年8月1日后双方形成不定期租赁关系没有证据证明，且与三方签订的房屋买卖合同相矛盾，对此，本院不予支持。关于焦点问题二，虽然双方的合同约定，违约方应当赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等），但该约定的前提是A一方守约，B一方违约。已生效的（2016）鲁XX民初XX号民事判决认定，在涉案房屋买卖合同中，A违约，B并未违约。而A主张的双方自2014年8月1日后为不定期租赁的关系并不存在，故，A要求B赔偿律师费的主张不能成立，一审法院不予支持并无不当。

综上所述，A的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

济南房产纠纷律师谈济南房屋租赁合同腾房及租金纠纷案例二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。