济南继承房产买卖律师谈济南继承房产买卖房产赠与纠纷案例

济南继承房产买卖律师谈济南继承房产买卖房产赠与纠纷案例相关法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项

第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一） 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二） 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三） 原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四） 原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

济南继承房产买卖律师谈济南继承房产买卖房产赠与纠纷案例上诉人诉称

A、B、C上诉请求：1.撤销一审判决中第一、二、三项判决并依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费、保全费由D承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。1.2010年4月15日，A与D签订《房屋买卖合同》一份；《补充协议》一份（没有签订时间）；又于2010年5月4日签订《补充协议》一份。双方约定将位于：济南市XXXX号楼XXXX单元XXXX室房产出售给D。涉案房屋的出卖方均为A，而其本人并非涉案房屋的所有权人，无涉案房屋处分权。其签订的《房屋买卖合同》应属无效合同。2.涉案房屋的实际所有权人系魏XX及尚XX二人，二者系A、B、C的父母。魏XX于2002年11月21日去世，尚XX于2016年7月24日去世。魏XX及尚XX去世后，二者遗留房产理应作为遗产，在无遗嘱情况下，由全部继承人法定继承。而本案中，A仅仅是继承人之一，其处分房产的行为，并未征得其他继承人一致同意，无权独立处分涉案房屋。况且《房屋买卖合同》是于2010年4月15日签订，此时，尚XX作为涉案房产的共有权人还在世，A更是无权独立处分涉案房屋。其签订的《房屋买卖合同》应属无效合同。3.涉案房产的产权变更登记目的无法实现，A与D《房屋买卖合同》的产权变更登记目的无法实现。《房屋买卖合同》签订后，经A多次与济南市房管局协调、咨询，因涉案房产登记于魏XX名下、尚XX与之系夫妻关系，涉案房产属于二人夫妻共同财产，二者名下子女共计三人，分别为：C、B、A。但在三人父亲魏XX履历档案中却有除以上在济南子女外的另一位子女魏X1（在外地，地址不详），且A从未与魏X1（智力存有疾病）有联系，因此导致A、C、B无法自济南市房管局办理涉案房产的房屋所有权凭证。导致现如今，所有继承人无法依法办理法定继承涉案房产，更无法按照A与D签订的《房屋买卖合同》的产权登记手续，办理房产证。这是因A意志以外的原因导致合同目的无法实现，A并无过错。并且B、C不认可A与D签订的《房屋买卖合同》，B、C亦未授权A为D办理房产过户手续。4.D在涉案房产买卖中没有尽到应有的审查谨慎义务，存在客观过错行为，且涉案房产的实际价值高于出售价格，D并未支付涉案房产等价值。D签订《房屋买卖合同》时，明知房产并未法定继承且未办理相关权益人的房产证过户手续等现状，却依然购买房产具有明显过错，《房屋买卖合同》第一条第三项中能够证明房产现状，D是明知的、明确的。《房屋买卖合同》第五条关于：“买卖双方承担相关费用上，A承担办理自己产权证所交契税，D承担涉案房产过户、贷款等的一切费用。”以及补充协议中第二条的约定：“涉案房屋目前没有房产证”。补充协议第三条约定：“因D购买房屋目前没有房产证，所以双方友好协商，在该房屋房产证下发后十五个工作日内办理房产证产权转移手续。”以上能够证明，D明知涉案房产的现状，A并未办理个人的房产证，买卖双方进行了买卖交易，本身就存在巨大风险。况且，买卖双方（A与D）未就《房屋买卖合同》的履行完毕时间及履行期限进行约定，无法证明A存在违约行为，A不应承担违约责任。而现如今房管部门拒绝办理房产证，并非A个人意愿能控制。因此，D应承担购买该种房产的风险责任及缔约过错责任。合同目的确无法实现，理应依法解除。5.一审中，A依法向一审法院提交了反诉状，并当庭提出反诉请求，仅仅未交纳鉴定费用。但以上行为并不当然的构成应承担A与D签订《房屋买卖合同》违约责任的认定事实。A无过错责任，不应承担违约责任。B、C在毫不知情的客观情况下更不应承担协助过户义务。6.在《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》中的被调换人乙方处签名均是魏XX，而A仅仅是老宅拆迁产权调换时的委托代理人，并在委托代理人处签名。能够证明涉案房产依然是魏XX、尚XX的夫妻共同财产，在二者去世后，涉案房产应作为遗产进行法定继承。即便由A继承，亦应按照法定继承程序，继承完毕后，对涉案房产予以处分。A并无过错。B、C无过错，亦无义务协助D办理房产过户手续。二、原审法院适用法律错误。1.根据物权法第七条的规定：“物权的取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”本案中，A无独立处分权，在未征得其他继承人一致同意的情况下与D签订《房屋买卖合同》，侵犯了其他继承权利人B、C、案外人魏X1的合法权益。2.根据物权法第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力。”A无权处分涉案房产。D购买未登记于A个人名下的房产，没有尽到审慎义务，具有过错。3.据物权法司法解释一第十六条的规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无权处分：真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无权处分的，应当认定受让人有重大过失。”A与D签订的《房屋买卖合同》中、二份《补充协议》中均有能够证明涉案房产的现状以及涉案房产并非A个人财产的事实证明。4.根据物权法司法解释一第二十一条的规定：“具有下列情形之一，受让人主张所有权的，不予支持：转让合同因违反合同法第五十二条规定，应认定无效。”5.据合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其它情形。”本案中，涉案房产并未法定继承，且涉案房产的继承权益人另有他人，身份核实不明，导致房管部门无法给予办理房产登记手续。因此，A与D无法办理房产手续。双方对于房屋买卖合同目的确无法实现。三、审理程序违法。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，审理程序违法作出错误的判决，请求二审人民法院依法查明事实，正确适用法律，支持A、B、C的上诉请求。

济南继承房产买卖律师谈济南继承房产买卖房产赠与纠纷案例被上诉人辩称

D辩称,一、A与D签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同。二、A与D签订《房屋买卖合同》时，A通过赠与方式取得房屋所有权，有权处置该房屋。1.涉案房屋为济南市房屋拆迁调换而来。在拆迁之前，A、B、C父母通过赠与方式将上述房屋赠与A，且签订《赠与合同书》并经济南市公证处公证。自A接受赠与后，其对该处房产拥有所有权。2.上述房屋经过拆迁后最终调换安置房为济南市（即涉诉房屋）。根据拆迁政策，只有房屋所有权人才有权利签订拆迁合同及领取拆迁款，本案中《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》由A签订，相关拆迁费用也由A领取，更能证明涉诉房屋为A所有。以上两点，A父母早已经将房屋赠与给A，其他继承人对该房屋并无继承权，A有权对涉诉房屋进行处分。三、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”A一再强调其无权处分涉诉房屋从而主张《房屋买卖合同》无效，该主张明显违反法律规定。综上，A与D签订《房屋买卖合同》真实有效，A有权处分涉诉房屋，且D对房屋支付相应对价，并实际占有使用了该房屋，双方的房屋买卖合同早已实际履行。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回A、B、C的上诉请求。

济南继承房产买卖律师谈济南继承房产买卖房产赠与纠纷案例D向一审法院起诉请求：1.确认原告D、被告A于2010年4月15日签订的房屋买卖合同有效，三被告协助原告办理济南市XXXX号楼XXXX单元XXXX号房屋的过户手续。2.被告A支付原告D违约金4万元。3.案件受理费、诉讼保全费由被告A承担。

济南继承房产买卖律师谈济南继承房产买卖房产赠与纠纷案例一审法院认定事实：

被告A自认与被告C、被告B系兄弟姐妹关系，三人父亲魏XX、母亲尚XX。2000年3月17日，魏XX、尚XX作为赠与人，A作为受赠人在济南市公证处办理了赠与公证，签订了《赠与合同书》。三方在《赠与合同书》中约定：“赠与人魏XX、尚XX愿将座落在济南市，XX（二层四间）建筑面积54.94㎡，赠与给儿子A所有，儿子A同意接受赠与……。”济南市公证处于同日出具了XXXX号《赠与合同公证书》，载明：“兹证明赠与人魏XX（男，身份证编号尾号XX）、尚XX（女，身份证编号尾号XX），现住济南市，与受赠人A（男，身份证编号尾号XX）于2000年3月17日，来到我处，自愿签订前面的《赠与合同》，并在我的面前，在该合同上签名并按手印。魏XX、尚XX与A签订了上述《赠与合同》的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。公证员：程XX2000年3月17日。”

魏XX于2002年11月21日去世。后，济南市XX进行拆迁，并签订了《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，被告A领取了拆迁费，并选定安置房屋为：济南市XXXX号楼XXXX单元XXXX室，建筑面积55.01平方米。庭审中，原告D及被告A均确认，济南市XX拆迁后最终调换的安置房屋坐落为：济南市（以下简称为涉诉房屋）。

2010年4月15日，A作为卖方（甲方），D作为买方（乙方），在见证方井XX的见证下，签订了《房屋买卖合同》，双方约定：“甲方自愿出售位于济南市XXXX号楼XXXX单元XXXX室的房产给乙方，房屋所有权人为A；产别：私有；房屋建筑面积：55.01平方米；无抵押，无租赁。经双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为40万元。乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元。甲方承担办理自己产权证所交契税，乙方承担过户、贷款产生的一切费用及中介费、配套费。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任：由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿，定金双倍返还乙方并全额赔偿见证方所收取的中介费；因甲方原因造成无法办理产权转移手续，甲方必须返还乙方所交的双倍定金，并承担见证方所收取的中介费；如甲乙双方任何一方故意拖延不办理产权转移手续的则视为违约，违约方每拖延一日需向对方支付总房款的2%的违约金。”双方还签订了《补充协议》，约定：“1.经甲乙双方友好协商，购房款分两次支付，首付款人民币大写叁拾陆万元整（含定金）于甲乙双方交接该房屋钥匙时乙方一次性付给甲方；最后剩余房款肆万元整于甲方房产证下发后与乙方办理房产证产权转移过户手续当日，乙方一次性付给甲方或乙方以银行按揭方式一次性付给甲方。2.因为乙方购买甲方该房屋目前没有房产证，所以甲乙双方友好协商，在房产证还没下发之前，乙方可以对该房屋进行装修入住，等甲方该房屋房产所有权证下发时，甲乙双方应积极办理该房屋房产证产权转移手续，不得以任何理由拖延，拒绝办理等。甲方以任何理由拒绝过户，则视违约，应将乙方购买该房屋所交的所有费用及该房屋全款退还乙方，并赔偿乙方购买该房屋全款的20%，并赔偿乙方装修该房屋所花费的一切费用及中介费。如乙方故意拖延办理产权转移手续，则视违约，每拖延一日乙方向甲方支付总房款2‰违约金。3.因乙方购买该房屋目前没有房产证，所以甲乙双方友好协商，在该房屋房产证下发后十五个工作日内办理房产证产权转移手续。”上述房屋买卖合同及补充协议签订后，D于2010年4月15日向A支付了定金1万元，A向D出具了收条。D于2010年5月2日向魏XX账户支付34.7万元，另支付现金3000元。A于同日向D出具了收条，该收条载明：“今收到D购买A位于XX区8-2-1303室房款叁拾伍万元整，小写350000元整。A2010.5.2见证人：井XX2010.5.2。”2010年5月2日，A将涉诉房屋交付给D，并由D实际占有使用至今。

2010年5月4日，D与A又签订《补充协议》一份，约定：“1.如甲方（A）房产证下发性质为赠与或继承，则甲乙双方协商下发甲方房产证后先去公证处做该房屋的委托公证，等甲方房产证满5年在（再）进行该房屋房产证产权转移手续。2.如该房屋甲方房产证下发性质为赠与或继承，则乙方（D）付款方式如下：交接该房屋钥匙时乙方付甲方购房款叁拾陆万元整；下发房产证时乙方付甲方贰万元整；剩余购房款贰万元整于该房屋房产证下发日期满5年乙方办理该房屋房产证转移手续时一次性付于甲方。3.甲方承诺5年内夫妻双方名下仅该房屋一套房产且无任何纠纷。4.甲方承诺，如乙方需要办理落户手续时需要甲方出面，甲方应积极配合帮助乙方办理落户手续。5.如该房屋下发属性不存在高税问题则按原合同执行。6.如本协议与原合同有冲突，一切按本协议为准。7.本协议一式叁份，甲乙双方及中介方各执壹份。”

2014年9月23日，因涉诉房屋进行登记，A向D出具收条一份，载明：“因XX区8-2-1303下房产证，现甲方A（卖方）将乙方D（买方）抵押中的该房屋的拆迁产权调换协议和该房的迁入证拿走办证，以此条证明。A2014.9.23。”

2015年6月16日，A向D出具收条一张，该收条载明：“今收到D购买XX区8-2-1303室房屋面积差价人民币贰万元整。A2015.06.16。”

2015年7月7日，涉诉房屋办理了房屋所有权证书，登记在魏XX名下。至此，D共向A交纳房款38万元。

后，原告D以被告A拒不配合办理涉诉房屋过户登记手续为由诉至法院。经A申请并由其确认，一审法院追加了魏XX的法定继承人尚XX、C、B参加诉讼。诉讼过程中，尚XX于2016年7月24日去世。

另，被告A在诉讼过程中提出反诉，要求撤销与原告D签订的房屋买卖合同，并要求D腾房，支付房屋占用费。同时，A还要求对涉诉房屋2010年4月15日的市场价值以及涉诉房屋2010年4月至2017年7月期间的月租金标准进行司法鉴定。但A均未在一审法院指定的期限内缴纳反诉费以及提交书面鉴定申请。此外，A在一审法院追加当事人开庭后，又提出其还有一个姊妹，经一审法院释明，A拒不提供该人的身份信息，经一审法院多方查证亦未调查到该人身份信息。

济南继承房产买卖律师谈济南继承房产买卖房产赠与纠纷案例一审法院认为，涉诉房屋系济南市XX拆迁而来，早在济南市XX拆迁之前，A的父母即以赠与的形式将济南市XX赠与给A，故A对涉诉房屋享有处分的权利。原告D与被告A就涉诉房屋签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且D已按合同支付了购房款，A亦收取了购房款并将涉诉房屋交付给了D。双方的房屋买卖合同已实际履行，合同合法有效。关于A抗辩涉诉房屋尚未析产继承，其属于无权处分，一审法院认为，A自2010年4月15日与D签订房屋买卖合同，至2015年7月7日涉诉房屋办理了产权登记，在长达五年的时间里，A与D签订了多个补充协议，收取了多次款项，均在协议中表明其有权处分涉诉房屋，并未对继承事宜提出异议，且D购买涉诉房屋时，已要求A提交了公证书，尽到了审慎注意义务。故对于A的该抗辩意见，一审法院不予采信。现原告D要求被告A、C、B协助其办理涉诉房屋的过户登记手续，合法有据，一审法院予以支持。C、B如有异议，可另案向A主张权利。涉诉房屋进行产权登记后，A以需要析产继承为由拒不按照双方约定配合D办理过户登记手续，有违双方合同约定，应属违约。原告D要求A支付其违约金4万元，未超出双方的约定，一审法院应予支持。被告A在诉讼过程中提出反诉及申请司法鉴定，但在诉讼过程中未缴纳反诉费及提交书面鉴定申请，视为A撤回反诉并放弃司法鉴定。被告C、被告B经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为放弃答辩、举证及对证据质证的权利，应承担由此产生的法律后果。综上，判决：一、原告D与被告A于2010年4月15日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告A、被告C、被告B于判决生效之日起10日内协助原告D将坐落于济南市XXXX号楼XXXX单元XXXX号房屋过户至原告D名下；三、被告A于判决生效之日起10日内支付给原告D违约金4万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，财产保全费3020元，共计10920元，由被告A负担。

三上诉人在二审中提交以下证据：证据1、C职工履历表复印件一份，欲证明魏XX和尚XX以及A、B、C的亲属关系。证据2、魏XX的职工登记表复印件一份，欲证明魏XX和尚XX以及A、B、C的亲属关系。另外，能够证明魏XX名下还有一女魏X2，魏X2也是涉案房产的法定继承人。

D对上述证据质证称，对证据1真实性以及证明内容没有异议，通过C的职工履历表可以证明其家庭成员只有B、A与C。对证据2真实性及证明内容均有异议，该职工登记表本身是复印件，其所登记的单位与其公章所盖的单位名称不一致，而且为复印件，有存在修改的可能性，所以D不予认可。

济南继承房产买卖律师谈济南继承房产买卖房产赠与纠纷案例二审法院认为

本案二审争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同是否有效及在履行中是否存在违约行为。二、若涉案合同有效是否能继续履行。

关于焦点一，涉案房屋买卖合同是否有效及在履行中是否存在违约行为。本案中，D与A签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。D已按照合同约定支付了房屋价款，A收取房屋款项后交付房屋，但并未按照合同约定协助D办理过户登记手续，已构成违约，D要求其支付违约金4万元，合法有据，一审法院予以支持，并无不当。

关于焦点二，若涉案合同有效是否能继续履行的问题。A主张涉案房屋未经析产继承，其属于无权处分，但根据已查明事实，涉诉房屋由济南市XX拆迁而来，A父母早在拆迁之前已将济南市XX赠与A，并办理了公证，故涉诉房屋经拆迁后虽登记在A父亲魏XX名下，但实际所有人应为A，A对于涉诉房屋享有处分权。A自2010年4月15日与D签订房屋买卖合同，至2015年7月7日涉诉房屋办理了产权登记，在长达五年的时间里，A与D签订了多个补充协议，收取了多次款项，均在协议中表明其有权处分涉诉房屋，并未对继承事宜提出异议，且D购买涉诉房屋时，已要求A提交了公证书，尽到了审慎注意义务。A现又主张对涉案房屋无处分权，严重违背诚信原则，故对其该抗辩意见，一审法院不予采信，对于D要求A、C、B协助其办理涉诉房屋的过户登记手续予以支持，并无不当。

另经审查，一审庭审程序合法，本院予以确认。

综上所述，A、B、C的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

济南继承房产买卖律师谈济南继承房产买卖房产赠与纠纷案例二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。