济南商品房买卖律师谈商品房买卖合同纠纷房屋的面积差异款案例
济南商品房买卖律师谈济南商品房买卖合同纠纷房屋的面积差异款案例
济南商品房买卖律师谈济南商品房买卖合同纠纷房屋的面积差异款案例相关法律依据
《中华人民共和国合同法》第三条 合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
《中华人民共和国合同法》第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
《中华人民共和国合同法》第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条 人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。
《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三） 以合法形式掩盖非法目的；
（四） 损害社会公共利益；
（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十三条 合同中的下列免责条款无效：
（一） 造成对方人身伤害的；
（二） 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
《中华人民共和国合同法》第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一） 因重大误解订立的；
（二） 在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
济南商品房买卖律师谈济南商品房买卖合同纠纷房屋的面积差异款案例一审法院查明
2009年9月3日，A、B作为买方，C作为卖方，双方在签订的编号为芝预09第2436号《商品房买卖合同》中约定：买方购买卖方坐落于XX市XX区XX1号商业裙房F1层的010号房屋，建筑面积115.09㎡，单价27204.47元／㎡，总价款为3130962元；买方于2009年9月3日前支付房款3130962元，C于2009年12月31日前将经验收合格的房屋交付给买方使用；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买方有权退房，买方不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由卖方返还买方，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由卖方双倍返还买方；面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）／合同约定面积×100%。
同日，A、B与C在签订的《商品房买卖合同》附件七即《〈商品房买卖合同〉补充协议》中约定：本协议为芝预09第2436号《商品房买卖合同》的补充，关于“面积确认及面积差异处理”，买卖合同双方当事人同意按补充协议本条约定执行，即根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按照产权登记面积据实结算房价款，买方不得以产权登记面积与合同约定面积存在差异为由要求退房；产权登记面积以有资质的房产面积测绘单位出具的测绘报告为准；买方确认，已经认真阅读本合同及其附件，理解其含义，卖方已经提示买方本合同及其附件对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款，买方理解这些约定并自愿签署；本补充协议自签订之日起生效，本补充协议与买卖合同、相关附件有冲突、矛盾或不一致之处，以本补充协议为准。A、B在该补充协议的每一页下方均签字和捺印。
上述合同签订后，A、B于2009年9月3日和9月11日分两次向C交纳了全部购房款3130962元。
2014年5月12日，C在向A、B寄发的《关于办理房屋价款结算的通知书》中载明：XX1号项目商业裙房F1010号房屋的产权登记面积已由XX市XX房产测绘有限公司出具测绘报告，建筑面积为95.68㎡，根据双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议之约定，产权登记面积确定后，双方按照产权登记面积据实结算房价款，为此，C已多次通过电话及楼内张贴告示的方式通知A、B办理房屋价款的结算，但至今尚未办理；现再次书面通知A、B于接到通知后三日内到C售楼处办理房屋价款结算事宜。该份通知A、B于2014年5月15日前收悉，至今未办理房屋价款结算事宜。
庭审中，针对《商品房买卖合同》附件七《〈商品房买卖合同〉补充协议》中“产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按照产权登记面积据实结算房价款”约定内容的理解，A、B述称，该部分内容与后面的“买方不得以产权登记面积与合同约定面积存在差异为由要求退房”是完整的一句话，整句话只有一个含义，就是限定A、B的合同解除权，不能以面积存在差异为由要求解除房屋买卖合同；至于其中“据实结算”的含义，也应与后面的内容联系起来理解，是指A、B应按照涉案房屋的实际面积向C支付房款，而对于涉案房屋的实际面积比合同约定的房屋面积增加或减少的房款没有具体约定，且上述条款属于C制定的格式条款，在签订时并未向A、B提示和告知，直至A、B要求C退款时，C才向A、B进行了解释。C对此辩称，该条款是对涉案房屋建筑面积确认及面积差异处理的约定，是指以涉案房屋测绘后的建筑面积为准，据实结算房屋价款；涉案房屋实际面积比合同约定的房屋面积增加，则A、B应按合同约定的单价向C补交差额面积的房屋价款；反之，则由C向A、B退还差额面积的房屋价款。虽然补充协议系C提供的格式合同，但对相关内容在合同签订之时已向A、B进行了口头告知，对此，A、B在补充协议的每一页下方均签字确认即可证明。
另外，A、B与案外人XXXX百货有限公司（以下简称XX百货公司）在2009年9月3日签订了《（预）租赁合同》，约定A、B同意将坐落于XXXX1号项目商业裙房F1010号房屋出租给XX百货公司（建筑面积约115.09㎡）用于商业经营。目前，涉案坐落于XX市XX区XX1号商业裙房F1010号房屋由XX百货公司实际经营使用。
2012年3月20日，XX市XX房产测绘有限公司作出了烟中测字第（0106004－1］号面积测绘报告，确认涉案坐落于XX市XX区XX路156号的F1010号商业房屋的建筑面积为95.68㎡。
2014年5月28日，A、B诉至法院，要求C：1、退还房屋面积误差比绝对值3%以内的房价款93928.87元（115.09㎡×3%×27204.47元／㎡）、房屋面积误差比绝对值超过3%的房价款868219.78元［（19.41㎡－115.09㎡×3%）×27204.47元／㎡×2倍］，合计962148.65元；2、赔偿自2009年9月3日起至给付之日止以房价款93928.87元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。庭审中，A、B将第2项诉讼请求变更为：赔偿自2009年9月3日起至给付之日止以房价款93928.87元为基数按中国人民银行同期贷款利率6.4%计算的利息损失，以及自测绘报告确定建筑面积的时间之日起至给付之日止以房价款868219.78元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。
原审法院依据《商品房买卖合同》及附件、收款收据、《关于办理房屋价款结算的通知书》、面积测绘报告及双方当事人陈述等认定上述事实。
济南商品房买卖律师谈济南商品房买卖合同纠纷房屋的面积差异款案例一审法院认为
A、B与C在2009年9月3日签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律的强制性规定，系有效合同。上述合同签订后至今，A、B向C履行了支付购房款3130962元的义务，C亦向A、B交付了坐落于XX市XX区XX1号项目商业裙房F1010号房屋，A、B接收并实际用于出租经营的事实清楚。
涉案《商品房买卖合同》中约定坐落于XX市XX区XX1号项目商业裙房F1010号房屋建筑面积为115.09㎡，C实际向A、B交付的上述房屋建筑面积为95.68㎡，面积减少了19.41㎡，误差比绝对值为16.865%的事实清楚，双方当事人亦当庭予以认可。本案双方当事人争执的焦点在于《商品房买卖合同》约定的涉案房屋建筑面积与实际面积之间的差额，是应按《商品房买卖合同》约定的“面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由卖方返还买方，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由卖方双倍返还买方”的内容履行，还是按附件补充协议中“产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按照产权登记面积据实结算房价款，买方不得以产权登记面积与合同约定面积存在差异为由要求退房”的内容履行。首先，《商品房买卖合同》与补充协议虽由A、B和C于同日签订，但补充协议明确约定了补充协议与买卖合同存在冲突、矛盾或不一致之处，以补充协议内容为准；其次，《补充协议》中关于“双方按照产权登记面积据实结算房价款”的面积差异处理约定，是对《商品房买卖合同》中面积差异处理内容的变更，含义明确，不存在多种解释。A、B以补充协议中的上述内容仅是对A、B合同解除权的限定，并没有对面积出现差异后的房款具体约定的抗辩理由，与证据事实不符，不予采信；再次，C作为《补充协议》格式合同的提供方，以在涉及责任加重、减轻或免除的条款内容上加黑或加划线的方式向A、B履行了提示告知义务，A、B亦在《补充协议》每一页的下方签字并捺印，应视为对上述情况的知悉和了解。
综上，C应按照《商品房买卖合同》约定的涉案房屋单价，以及合同约定的涉案房屋建筑面积与实际建筑面积差额，据实向A、B退还房价款。现A、B请求C返还房屋面积误差比绝对值3%以内的房价款93928.87元、双倍返还房屋面积误差比绝对值超过3%的房价款868219.78元的主张，依法仅能支持其中的528038.76元（19.41㎡×27204.47元／㎡），超出部分不予支持。至于A、B请求C赔偿利息损失的主张，因A、B在收取了C发出的《关于办理房屋价款结算的通知书》后未按该通知要求办理结算的事实清楚，故依法仅能支持自A、B提起本案诉讼之日即2014年5月28日起至判决确定的给付之日止以应返还的房价款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，超出部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，原审法院于2014年11月26日判决：一、限C于本判决生效之日起10日内向A和B退还坐落于XX市XX区XX1号商业裙房F1010号房屋的面积差异款528038.76元，并赔偿自2014年5月28日起至判决确定的给付之日止以528038.76为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。二、驳回A和B的其他诉讼请求。如C未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13421元，由C负担9080元，A和B共同负担4341元。因A和B已全额预交，故限C于本判决生效之日起10日内迳付给A、B9080元。
济南商品房买卖律师谈济南商品房买卖合同纠纷房屋的面积差异款案例上诉人诉称
一、原审仅部分支持上诉人诉请的房屋差价款有误，涉案商品房买卖合同及补充协议均系被上诉人为重复使用事先拟定的格式条款，应当严格适用《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的相关规定，原审认定补充协议第二款系有效条款并对该条款作出有利于被上诉人的解释违反上述法律规定。理由是：1、商品房买卖合同与补充协议为同日签订，被上诉人未将补充协议的内容直接在商品房买卖合同中予以变更或补充后以一份协议的形式体现，补充协议的字体比商品房买卖合同的字体小很多，不利于购房者阅读，被上诉人是刻意将免除其责任、排除购房者主要权利的条款设置在补充协议中，目的就是混淆、误导和欺骗购房者。2、按照商品房买卖合同第五条与补充协议第二条各自约定的内容计算的被上诉人应返还的差价款来看，被上诉人依据补充协议将少承担434109.89元的返还义务，这同时意味着上诉人要少收到相应返还款，同时补充协议第二条排除了上诉人因产权面积和合同约定面积不符有权退房的权益，因此该补充协议的条款显然是免除了被上诉人责任，排除了上诉人的主要权利，因此补充协议的该条款应属无效。3、合同法及相关司法解释对合同的格式条款有相应规定，涉案的补充协议字体小，排版紧凑，而且相关条款也未加黑或加划线的方式进行特别标识，应当视为被上诉人未履行说明义务，同时该条约定属于免除被上诉人的责任，排除了上诉人主要权利，依据合同法的相关司法解释，该条款也应认定为无效。4、补充协议第二条约定的内容来看，该条款作为完整的一句话，本身的含义仅限于对购房人行使退房权的约定，而对面积误差比例及款项处理方式并未进行约定，不足以构成对商品房买卖合同第五条的完全变更，对涉案房屋面积差价款的处理仍应按商品房买卖合同第五条约定履行。原审对此所作认定有误。二、被上诉人与上诉人在签订涉案房屋买卖合同时有欺诈的行为，理由是：双方商品房买卖合同签订时已经达到预售条件，规划手续是完整的，房屋的设计方案是明确的，被上诉人应该对涉案房屋的面积有较为合理的知晓，但是该案的涉案房屋与产权登记的面积误差比达到了16.87%，该误差已经远远超过了房地产开发合同中正常的面积误差比范围，因此被上诉人存在以欺诈手段虚增面积，占有使用上诉人购房款的情形。同时法律规定面积误差比超过3%时开发商应双倍返还购房款，立法的本意也是推定此时开发商有欺诈情形，因此对其进行惩罚的规定。补充协议并未进行备案，备案的仅仅是商品房买卖合同，在备案合同与未备案的补充协议发生冲突或矛盾时也应适用备案的合同。三、原审对于差价款的利息起算时间认定有误。上诉人于2009年9月11日即按合同约定的面积交清了全部购房款，2012年3月20日房产测绘机构作出测绘报告确认了房屋面积，据此已确认了被上诉人多收到了上诉人购房款，但上诉人直至2014年5月15日才收到被上诉人关于办理房屋价款结算的通知书，当双方进行结算时，因上诉人不接受被上诉人退还房款的方式，被上诉人拒绝将多付房款先行退还，上诉人才诉至法院。截止上诉人起诉时，被上诉人已占用上诉人多支付的房款长达四年零八个月。按照公平原则，被上诉人应当自资金占用之日起计算赔偿上诉人的利息损失。综上，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。
济南商品房买卖律师谈济南商品房买卖合同纠纷房屋的面积差异款案例被上诉人辩称
一、上诉人要求双倍退还房屋面积差价款的请求没有依据。根据最高人民法院商品房买卖相关司法解释，合同有约定的，按约定处理，合同没有约定或约定不明时按照法定处理。双方在补充协议第二条中约定了面积差异的处理，原审判决被上诉人按照实际面积退还差价款，符合当事人约定。二、商品房买卖合同及补充协议合法有效，应作为确定双方权利义务的依据。根据最高人民法院商品房买卖相关司法解释第十四条的规定，当事人有权对房屋面积误差如何结算进行约定，并未强制要求双倍结算。双方所签补充协议未违反法律禁止性规定，更不应视为无效的格式条款，补充协议的第二条并未约定面积超过3%时，不作退款处理这样免除被上诉人责任的条款，而是对房屋面积差异超过3%时如何结算重新进行了约定，不违反《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，上诉人主张补充协议第二条无效没有依据。三、上诉人要求支付利息的请求不应支持。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，房屋面积确定后，双方应签订补充协议，确定房屋总价款及房款结算时间。测绘部门作出测绘报告后进行了公示，并且房屋承租人也根据测绘报告对租金进行了调整，据此，上诉人在2012年已知道房屋测绘面积，在双方明知测绘面积的情况下，由于对房屋价格计算未协商一致，未签订补充协议，无法确定房款结算的具体时间，由此产生的后果不应由被上诉人承担。综上，请求驳回上诉人的请求。
济南商品房买卖律师谈济南商品房买卖合同纠纷房屋的面积差异款案例法院查明
双方签订的商品房买卖合同第二十一条约定：“待该商品房的产权面积确定后，双方应共同签署《商品房预销售补充协议》（附件一），重新确定该商品房最终总价款。”双方当事人在诉讼中确认未签订作为附件一的《商品房预销售补充协议》，而在商品房买卖合同及补充协议中未约定房屋差价款退还期限及相应的法律后果，且均认可被上诉人应在房屋面积确定后通知上诉人，然后确定最终的价款。上诉人未提交证据证明在2014年5月15日收到被上诉人通知前向上诉人主张过要求退还房屋差价款。被上诉人确认于2012年3月20日收到了涉案房屋的测绘报告，但无证据证实其在此之后至2014年5月15日书面通知上诉人办理房屋价款结算这一期间已书面通知上诉人来办理房屋价款的结算，被上诉人称如其应承担资金占用利息，应自其收到测绘报告的次日起计算合理。上诉人上诉理由第二项关于被上诉人存在欺诈行为的主张在原审中未提出此项主张。
本院查明的其他事实与原审认定的一致。
法院认为
上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同补充协议中与本案相关的第二条约定内容为“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按照产权登记面积据实结算房价款，买方不得以产权登记面积与合同约定面积存在差异为由要求退房。同时买方按照产权登记面积据实结算其他以面积为计价基数的款项（如纳税金额及专项维修基金等）。产权登记面积以有资质的房产面积测绘单位出具的测绘报告为准”，从文字本身体现的内容来看，明确包括了涉案房屋的价款应按产权登记面积据实结算的意思表示，补充协议同时又约定商品房买卖合同与补充协议不一致的情况时以补充协议为准，因此补充协议第二条的内容构成了对商品房买卖合同第五条的变更，上诉人对此所提上诉主张，理由不成立，本院不予支持。对于补充协议第二条是否有效的问题，该补充协议第二条并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条的规定，并且也不属于免除被上诉人责任，排除上诉人主要权利的情形，虽然补充协议与商品房买卖合同在文字大小、排版紧凑程度及是否进行了特别标识等形式上有差别，但上诉人已在补充协议的每页均签字确认，其应是充分了解相关条款的内容，因此，上诉人主张补充条款第二条属无效条款，理由不成立，本院不予支持。上诉人上诉主张被上诉人在签订商品房买卖合同时存在欺诈行为，原审时并未提出此项主张，同时根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，因欺诈而订立的合同，当事人可请求变更或撤销，故对上诉人此主张，本案不予审理。综上，上诉人主张补充协议的相关条款无效，被上诉人对面积差异超过3%的部分应给予双倍赔偿，于法无据，与约不合，本院不予支持。原审对此所作认定正确，应予维持。对于被上诉人占用上诉人多交纳的房款导致的利息损失应从何时计算的问题，按约定双方应在涉案房屋产权面积确定后签署《商品房预销售补充协议》（附件一），重新确定该商品房最终总价款，被上诉人于2012年3月20日收到了测绘部门作出的涉案房屋的测绘报告，作为房屋的出卖人，其应在知道房屋实际面积与合同约定面积不符，需要退还上诉人房款后，及时通知上诉人签署相关协议并将超出的款项退还给上诉人，但其在2014年5月15日才书面通知上诉人办理涉案房屋的房款结算，被上诉人应赔偿由此给上诉人造成的房屋差价款的利息损失，利息的起算点应从被上诉人收到测绘报告的次日即2012年3月21日起较为合理。上诉人主张应赔偿其自交付房款之日起的利息损失，于法无据，与约不合，本院不予支持。原审对此认定不妥，应予纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
济南商品房买卖律师谈济南商品房买卖合同纠纷房屋的面积差异款案例二审裁判结果
一、撤销XX市XX区人民法院（2014）X民一初字第XX号民事判决；
二、被上诉人C于本判决生效之日起十日内向上诉人A和B退还坐落于XX市XX区XX1号商业裙房F1010号房屋的面积差异款528038.76元，并赔偿自2012年3月21日起至判决确定的给付之日止以528038.76为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。
三、驳回上诉人A和B的其他诉讼请求。
