济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷解除房屋买卖合同案例

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷解除房屋买卖合同案例相关法律依据

《中华人民共和国合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一） 因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五） 法律规定的其他情形。

《中华人民共和国合同法》第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

《中华人民共和国合同法》第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷解除房屋买卖合同案例一审原告诉称

2014年3月8日，双方签订房屋买卖合同后，A按约定给付B定金4万元。B用所签买卖合同的房屋抵押证再次抵押，向第三人孙XX借款7万元。B向他人抵押借款违约在先，致使A所购房屋上的权利存有瑕疵，使合同无法继续履行，给A造成了巨大的经济损失。请求判令：1、双方签订的房屋买卖合同无效；2、B返还A所交付的定金4万元；3、B承担本案的诉讼费。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷解除房屋买卖合同案例一审被告辩称

2014年3月8日，双方签订购买XX市XX路XX城A22号×单元×××户的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当全面履行合同。B向孙XX借款属实，但未将涉案房屋抵押给案外人孙XX。A诉讼的事实不属实，请求依法驳回A的诉讼请求。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷解除房屋买卖合同案例一审法院查明

2014年3月8日，双方经XX房产中介签订《房屋买卖合同》。合同约定：一、B（出卖人，甲方）将其名下位于XX市XX路157号XX城A22号×单元×××户（房屋抵押证号：39081号），抵押权人为XX农商银行股份有限公司XXXX支行XX分理处，房屋建筑面积114.39平方米，地下室约15平方米，转让给A（买受人，乙方），房屋总价款为86万元整。二、A于2014年3月8日支付B购房定金4万元，待支付尾款时抵作房屋价款。若A单独违约未购买本合同项下的房屋，该定金归B所有；若B方单独违约未出卖本合同项下的房屋，B应双倍返还定金给A。双方定于2014年4月8日前，由A支付首付51万元，A于B解押取证后，即办理过户当日支付31.5万元。三、双方同意，B于过户前腾出该房屋并通知A验收交接。A应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书。B将房屋钥匙交付给A为房屋转移占有的标志。四、双方确认材料准备好由中介方通知之日，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方于2014年4月30日前办理过户手续。五、A未按本合同约定期限付款的，双方同意，每逾期一日，A应向B支付逾期未付款的1%的违约金，合同继续履行。A逾期未付款，B应书面催告A，自收到B书面催告之日起，A仍未付款的，B有权单方解除合同，并书面通知A，A未提出异议，合同即行解除。B可从A已付款中扣除A应向B支付逾期未付款的违约金。若A违约给B造成经济损失的，B实际损失超过A应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由A据实赔偿。B未按合同约定的期限将上述房地产交付给A，每逾期一日，B应向A支付已收款1%的违约金，合同继续履行。合同还对其他事项作了约定及补充约定。合同签订的当日，A向B支付购房定金4万元。2014年4月8日，A应按约定向B支付购房首付款51万元，A以B将涉案房屋再次抵押给XX房产中介负责人孙XX并向其借款7万元，涉案房屋权利存有瑕疵为由拒付购房首付款51万元。事后，B通过XX房屋中介工作人员多次发送手机信息催促A履行合同付款义务，信息显示，B同意A给付购房首付款51万元的最后期限为2014年5月12日。

另查明，2014年4月10日，B向XX房屋中介负责人孙XX借款7万元，约定利息为0.06元，用于资金周转。已付10天利息，2014年5月10日付清。B之妻栾XX为其担保。2014年4月10日，孙XX通过中国银行转账支付给B6.86万元。

一审法院依法通过XX市房产管理处查明，B将其名下的位于XX市XX路157号XX城A22号×单元×××户房屋抵押给XX农村商业银行股份有限公司XXXX支行XX分理处，借款50万元，期限自2011年6月8日至2014年6月2日。借款到期后，B将设置在涉案房屋的抵押借款还清。2014年6月26日，B又向XX农村商业银行股份有限公司XXXX支行XX分理处借款49万元并签订抵押合同，B将其名下的座落于XX市XX路157号XX城A22号×单元×××户房屋办理抵押登记，抵押权人为XX农村商业银行股份有限公司XXXX支行XX分理处。

2014年6月9日，B作为原告向一审法院提起诉讼，请求A继续履行双方签订的房屋买卖合同；支付违约金10万元；承担本案的诉讼费。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷解除房屋买卖合同案例一审法院认为

A向一审法院提交书面申请，为保障其诉讼的4万元购房定金的执行，请求依法查封XX市XX路157号XX城A22号×单元×××户房屋，担保人刘XX为其诉讼保全提供担保。一审法院于2014年5月23日依法查封B名下位于XX市XX路157号XX城A22号×单元×××户房屋（房屋抵押证号：39081），同时查封担保人刘XX名下的座落于XX市公园一街7号XX小区×号楼×-×××房屋（房屋所有权证号：即房私转字第××号）一处。2014年6月19日，B向一审法院提出书面申请，自愿向一审法院缴纳4.1万元的现金作为保证金，申请一审法院解除对涉案房屋的查封，A亦同意B缴纳4.1万元的现金作为保证金，解除对B房屋的查封。2014年6月23日，一审法院依法解除对XX市XX路157号XX城A22号×单元×××户房屋的查封。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷解除房屋买卖合同案例一审法院认为，

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。A与B在XX房产中介签订房屋买卖合同，A依约给付B购房定金4万元，双方签订的房屋买卖合同是其真实意思表示。A与B签订的房屋买卖合同未违反法律、法规的强制性规定，一审依法确认双方的房产买卖合同成立、有效，双方当事人均应恪守。根据合同约定，2014年4月8日，A应当向B支付购房首付款51万元。2014年4月10日，B向XX房屋中介负责人孙XX借款7万元，约定利息为0.06元，用于资金周转。此后，B多次通过XX房产中介工作人员催促A履行给付义务，A均以B向XX房产中介借款，再次将涉案房屋抵押为由拒付购房首付款51万元。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”A未能提供证据证明B将涉案房屋抵押给XX房产中介，故，A未能按照合同约定给付B首付款51万元的行为构成违约。2014年6月26日，B向XX农村商业银行股份有限公司XXXX支行XX分理处借款49万元并签订抵押合同，B将其名下的座落于XX市XX路157号XX城A22号×单元×××户房屋办理抵押登记。B未告知A又将涉案房屋抵押，其行为亦构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一，当事人可以解除合同。“因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形”。B将其名下的座落于XX市XX路157号XX城A22号×单元×××户房屋再次办理抵押登记，A以其行为明确表示不同意继续履行合同，双方的违约行为致使双方签订的房屋买卖合同目的不能实现。故，一审依法解除双方签订的房屋买卖合同，对此，双方均负有同等责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任”。在合同履行过程中，双方都违反合同约定，其应各自承担相应的责任，A请求B返还购房定金4万元的诉讼请求，一审依法部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条的规定，一审判决：一、解除A与B于2014年3月8日签订的《房屋买卖合同》；二、B于判决生效后十日内返还A购房定金2万元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元、诉讼保全费420元，由A与B均担。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷解除房屋买卖合同案例上诉人A上诉称：

一、一审判决认定事实错误。B两次违约。第一次，2014年4月10日，在双方签订房屋买卖合同的情况下，B未经A同意以涉案房屋做抵押，向XX房屋中介负责人孙XX借款7万元。一审中，A提交了B以涉案房屋做抵押向孙XX抵押的录音予以证明。第二次，2014年6月26日，B向XX农村商业银行股份有限公司XXXX支行XX分理处借款49万并签订抵押合同，并将涉案房屋办理了抵押登记，再次构成违约。因此，B构成两次违约，A按照约定交付了定金，并没有违约。二、一审适用法律错误。本案中，B利用自己的优势与房屋中介串通，利用格式合同及A的善意套取A定金，应适用公平原则依法解除买卖合同，非适用合同法，应改判B返还定金4万元。请求：依法改判B返还定金4万元；一、二审诉讼费由B负担。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷解除房屋买卖合同案例被上诉人B答辩称：

一、请求驳回A的上诉，理由是：2013年3月8日，A与B签订房屋买卖合同，双方约定4月8日以前支付购房款51万元，4月30日之前支付剩余购房款并办理过户，合同签订后A只在3月8日给付购买定金4万元，其他约定款项拒绝支付。经中介机构协商，B给A付款的最后期限是2014年5月12日，在给予其延期履行的情况下，A还是拒绝履行该房屋买卖合同，A的行为系单方拒绝履行该合同的行为，不利后果应由其自身承担。二、2014年5月12日，A向XX市人民法院提起诉讼要求确认该房屋买卖合同无效，返还购房定金4万元。三、B将涉案房屋抵押给农业商业银行股份有限公司XXXX支行XX分理处，是在A起诉B以后进行的，期限是2014年6月26日进行抵押借款的，该抵押借款行为与B和A签订房屋买卖合同的履行无关，该行为并不是造成该房屋买卖合同解除的原因，该抵押行为发生在A拒绝履行该房屋买卖合同之后。四、B将房屋抵押给银行进行抵押借款的行为是其原抵押合同到期进行的连续抵押，而不是B单独将该房屋进行抵押，该抵押行为是2011年6月8日至2014年6月2日抵押到期后的连续抵押。同时根据房屋买卖的交易规则，抵押房屋的出售是被市场所允许的，也是受法律保护的，是否抵押不影响双方合同的正常履行。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷解除房屋买卖合同案例上诉人B上诉称：

一、一审认定事实错误。双方于2014年3月8日签订房屋买卖合同，约定2014年4月8日A支付购房款51万元。但是合同签订后，A拒绝履行房屋买卖合同，在B已确认A拒绝履行买卖合同的情况下，B才在银行抵押涉案房屋进行按揭贷款。一审认定B履行合同过程中存在过错不符合事实，且B在银行进行抵押贷款是在A起诉B要求解除合同返还4万元定金以后，是在A已经实际无履行状态下进行的抵押贷款，同时该银行抵押贷款并不妨碍双方继续履行房屋买卖合同。二、一审适用法律错误。根据合同法的相关规定，违约方系A而非B，所以B并不存在返还A定金的义务。请求：撤销一审判决，依法改判B不返还A购房定金2万元，并继续履行该购房合同；一、二审诉讼费用由A负担。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷解除房屋买卖合同案例被上诉人A答辩称：本案应当依法改判由B返还A定金4万元。按照正常的交易习惯，用于买卖的房产不应当存在债权债务，B在其抵押到期之后继续抵押的行为，是在用于交易的房产上设定了新的债权债务。另外，在交易期间，B单方将房屋抵押权证交给案外人，用于民间借贷抵押，其行为已经表明了其不想继续履行房屋买卖合同。正是因为A知道B的违约行为，已经失去了诚信，所以才要求返还定金解除合同。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷解除房屋买卖合同案例法院查明

B另案起诉A要求判令双方继续履行双方签订的房屋买卖合同；A支付B违约金10万元；由A负担本案诉讼费。一审经审理认为：双方签订的房屋买卖合同合法有效。A未能提供证据证明B将涉案房屋抵押给XX房地产中介，故，A未按照合同约定给付B首付款51万元的行为构成违约。B未告知A将涉案房屋解除抵押后又再次进行抵押，其行为亦构成违约。双方的违约行为致使双方签订的房屋买卖合同目的不能实现，故法院依法解除双方签订的房屋买卖合同，双方对此均负有同等责任。一审法院遂作出（2014）即民初字第XX号民事判决：一、解除B与A于2014年3月8日签订的房屋买卖合同；二、驳回B的其他诉讼请求。该案宣判后，双方对此均未提起上诉，业已生效。

本案经调解，未能达成协议。

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷解除房屋买卖合同案例法院认为

业已生效的一审法院（2014）即民初字第XX号民事判决认定双方签订的房屋买卖合同合法有效；A未能提供证据证明B将涉案房屋抵押给XX房地产中介，故，A未按照合同约定给付B首付款51万元的行为构成违约；B未告知A将涉案房屋解除抵押后又再次进行抵押，其行为亦构成违约；双方的违约行为致使双方签订的房屋买卖合同目的不能实现，故法院依法解除双方签订的房屋买卖合同，双方对此均负有同等责任。该生效判决已对双方在本案房屋买卖合同纠纷中各自的过错和责任作出了认定，对双方当事人均具有既判力，本案应照此处理。A在本案中亦未提交有效证据证明B存在将涉案房屋抵押给孙XX的事实，应承担举证不能的法律后果，故本院对A的主张不予支持。生效判决已认定B在本案中也存在同等过错，已判决驳回B要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，故本院对B的上诉请求亦不予支持。

综上，上诉人A、B的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

济南房屋买卖律师谈济南房屋买卖合同纠纷解除房屋买卖合同案例二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。