济南建设工程律师谈济南建设工程款纠纷案例

济南建设工程律师谈济南建设工程款纠纷案例

济南建设工程律师谈济南建设工程款纠纷案例一审法院

2009年9月18日，C与A签订了《建设工程施工合同》，合同约定A将位于XX市XX区XX北侧的XX项目承包给C修建，建筑面积为10080.46平方米，合同工期总日历天数为360天，合同价款约为1500万元（以实际结算为准）。因A未按进度支付工程款，C停止施工。2010年3月9日，A向C出具了《承诺书》，承诺书载明：“为了保证XX工程尽快完工，我公司特向贵公司承诺用未售出的28套商品房（具体以统计的实际未售套数为准，此房现在XX中院查封期间，由我公司负责解除查封。）作抵押，以此作为支付所欠的部分工程款，抵押商品房单价按3000元每平方米计算，相关税费按商品房交易中心规定的费率各自缴纳，且保证在2010年4月15日前完善此部分商品房的所有手续，否则，一切损失均由我公司承担，贵司在收到本承诺后次日即复工。”2010年8月26日，A（甲方）与C（乙方）签订了《协议》，协议载明：“（一）甲方于2010年9月4日前将未销售的28套商品房解冻（具体房号详双方确定的未售表），并将其中的20套左右抵押给乙方，甲方负责到房管局办理房屋合同及产权登记等一切手续（具体时间乙方定）。……（四）抵押的商品房单价按3000元每平方米计算，地下室按修建的成本单价计算，办理手续费及房屋销售买卖税费全部由甲方承担。乙方再次转让，税费自理。”

2007年8月25日，A（甲方）与B（乙方）签订了《合作协议》，约定双方合作开发XX区XXXX2677.58平方米的土地，乙方出资300万元，取得该项目50%的股份。2008年11月15日，A与B签订《协议书》，约定B不再向项目投入资金，双方终止2007年签订的《协议书》，B退出锦尚阁项目。A向B退还300万元本金和100万元利息，合计400万元。款项的支付时间为：2008年11月底前支付100万元，2008年12月底前支付100万元，2009年1月底前支付200万元。2010年2月23日XX市中级人民法院作出（2010）成民初字第232-1号民事裁定，裁定将AXX未售出的31套商品房予以查封，包括本案中C要求享有优先权的8套房屋。2010年9月6日，A（甲方）与B（乙方）签订了《和解协议书》，载明：“一、甲方支付乙方270万元，乙方自愿放弃对甲方的其他全部权利主张。二、支付方式：1、甲方用自己开发所有的位于XX区XX镇XXXX10套房产作价2628752元抵偿给乙方，甲方再一次性支付乙方现金71248元，共计2700000元，甲方将上述房产分别登记备案至乙方及乙方指定的人名下后双方权利义务关系终结。2、甲方抵偿给乙方的房产具座落位置及价款：……四、在甲乙双方签收XX市中级人民法院民事调解书及XX市中级人民法院解除查封财产的裁定书后当日内，甲方将上述第二条抵债房产登记备案至乙方及乙方指定的人名下，乙方负协助义务……”。2010年9月25日，B与A、XX省D（以下简称D）在XX市中级人民法院的主持下达成调解协议，（2010）民初字第232号民事调解书载明：“一、B与A确认截止2010年9月25日，A欠B款项2700000元。A以自有的10套房产为该此欠款抵押担保。……”2010年9月27日，A将XX区XX镇XX的XX项目的房屋1-2-8-1、1-2-8-2、1-2-9-1、1-2-9-2、1-2-10-2、1-3-8-1、1-3-10-1、1-3-10-2备案登记于B名下，共有情况为单独所有。

济南建设工程律师谈济南建设工程款纠纷案例一审法院观点

2011年12月26日，原审法院受理了C诉A的建设工程施工合同纠纷一案，并于2013年4月1日作出（2012）XX民初字第459号民事判决，判决A于判决生效之日起十五日内向C支付工程款7868507.33元及资金利息。2013年7月12日，该判决发生法律效力。C向原审法院申请强制执行，但债权并未得到足额清偿，遂引发本案纠纷。C向原审法院起诉，请求确认C对现预售登记在B名下的位于XX市XX区XX镇宝光社区锦尚阁的房号为1-2-801、1-2-802、1-2-901、1-2-902、1-2-1002、1-3-801、1-3-1001、1-3-1002价值2426760元的房屋享有优先受偿权；确认A、B之间的商品房买卖行为无效。

A与B依据双方于2010年9月6日签订的《和解协议书》和XX市中级人民法院出具的（2010）成民初字第232号民事调解书，以A未销售的10套房产作价2628752元抵偿给B，作为A向B支付的合作款项，双方在签订《商品房买卖合同》并办理备案登记时，该10套房产并无任何抵押、质押等权利障碍，也未登记在C名下，故B并无与A恶意串通，损害C利益的情形。A与B为办理备案登记而签订的《商品房买卖合同》并无法律规定的无效情形，故对于C要求确认A与B之间的商品房买卖行为无效的诉讼请求无法律依据，原审法院不予支持。

《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”根据该条的规定，行使建设工程价款优先受偿权的前提是，该建设工程尚属于发包人所有，但本案中所涉的8套房屋已通过合法的形式备案登记于B名下，该房屋已不属于A所有。C在原审庭审中陈述，其已在工程竣工6个月之内向A主张过优先受偿权，即双方于2010年8月26日签订的《协议》里明确将20套左右房屋抵押给C，并由A办理产权登记等手续，价格按3000元每平方米计算。原审法院认为，虽然此协议能够认定为C已经向A主张了将20套左右房屋抵押给C，并约定由A负责到房管局办理房屋合同及产权登记等一切手续，但是在2010年9月XX市中级人民法院依据B的申请将被查封的31套房屋解封后，即使B已将10套房屋备案登记于自己或自己指定的人名下，C仍能通过在房管部门备案登记的方式实际取得20套左右房屋，但C怠于行使权利，没有办理相关手续将房屋备案登记于自己名下，没有实际取得A折价抵偿给其的房屋，之后A又将房屋备案登记于他人名下，导致A的资产不足以偿还C的工程款项。C原审庭审时陈述，为A修建的工程的竣工日期是2011年7、8月份，但并未向原审法院提交证据证明该工程的竣工时间。原审法院认为，即使原审法院采信C所述的竣工时间，C并未在工程竣工后六个月内要求行使优先受偿权，也没有在（2012）XX民初字第459号民事案件中主张享有优先受偿权。C怠于行使或未正确行使建设工程价款优先受偿权，现诉请的8套房屋已备案登记于他人名下，其责任和后果应由自己承担。其要求对备案登记于B名下的房屋8套享有优先受偿权的主张，无法律依据，原审法院不予支持。

济南建设工程律师谈济南建设工程款纠纷案例一审法院判决

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：驳回C的诉讼请求。案件受理费26214元、保全费5000元，合计31214元，由C负担。

济南建设工程律师谈济南建设工程款纠纷案例二审法院观点

一是B与A之间商品房买卖行为的效力；二是C是否享有本案中的优先受偿权。现将焦点问题分述如下。

一、关于B与A之间商品房买卖行为的效力。C以B与A恶意串通，以合法形式掩盖非法目的损害第三人合法权益为由，主张B与A之间的商品房买卖行为无效。本院认为，首先，C对于B与A存在恶意串通未举出相应证据。其次，B取得案涉房屋是因与A签订《和解协议书》，并由人民法院生效民事调解书确认，办理备案登记后取得。B取得案涉房屋时，该房屋未登记在C名下，也未有抵押、质押等权利障碍。因此，C上诉要求确认A与B之间的商品房买卖行为无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

二、关于C是否享有本案中的优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”的规定，行使建设工程价款优先受偿权的前提是该建设工程尚属于发包人所有，但案涉房屋已通过合法的形式备案登记于B名下，不属于A所有。同时，C未提交证据证明工程竣工的时间，因此，即使按C在原审中陈述的竣工时间为2011年7、8月份，C也并未在工程竣工后六个月内要求行使优先受偿权，或正确行使建设工程价款优先受偿权，因此，C要求对备案登记于B名下的房屋享有优先受偿权的上诉主张，本院不予支持。

济南建设工程律师谈济南建设工程款纠纷案例法律依据

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

济南建设工程律师谈济南建设工程款纠纷案例二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。