济南房产买卖律师 谈二手房买卖纠纷问题

济南房产买卖律师 谈二手房买卖纠纷问题

济南房产买卖律师 谈二手房买卖纠纷问题，在二手房买卖合同纠纷中，如遇法律问题可以向济南二手房买卖律师咨询。原告张xx诉讼请求：1、孙xx继续履行《二手房买卖合同》；2、孙xx将涉案房产转移登记至张xx名下；3、孙xx结清涉案房产的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等（至过户之日止）；4、孙xx将涉案房产腾空后交付张xx；5、孙xx向张xx支付迟延履行违约金暂计人民币29070元（已转让成交价人民币3420000元为基数，按日万分之五，从2015年6月30日起计至转移登记且完成交付之日止，暂计至2015年7月16日）；6、孙xx承担本案全部诉讼费用（受理费、保全费、鉴定费等）。

济南房产买卖律师谈二手房买卖纠纷问题---一审法院认定事实：

2015年5月12日，王xx作为买方，孙xx作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》（NO.xxxx），合同约定卖方将位于xx市xx区中心城中xxx花园X区XX栋一单元1xx的房产（房地产证号为xxxxx）转让给买方，转让成交价为人民币3420000元。合同第三条第一款约定，买方在本合同生效之日起4日内（含当日）向卖方支付定金100000元。本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金的生效。合同第四条第二项约定，买方应于2015年7月1日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期房款以银行贷款为准支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账号中；并于2015年7月1日前（含当日）向银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。合同第六条约定，该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起40日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼、还清贷款、办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后3日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。合同第八条约定，买方自愿支付包括赎楼公证费、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用等全部税费。合同第九条约定，卖方应当于收到全部楼款除交楼押金外的三日内将该物业交付给买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认；双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为该物业之交楼押金。此款在卖方实际交付房地产时进行结算。买卖双方约定交楼押金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定。卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费。合同第十条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十一条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。第十四条备注（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准），买卖双方承诺如有哪方违约赔偿总房价百分之二十人民币。同日，王xx与孙xx及中原公司签订《资金托管协议》，买卖双方将定金人民币100000、交楼押金5000元交由中原公司进行托管。

济南房产买卖律师谈二手房买卖纠纷问题一审法院认为，

王xx与孙xx于2015年5月12日签订的《二手房买卖合同》（NO.xxxxx）系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

关于涉案的《主体变更确认书》是否合法生效。从《主体变更确认书》的形式上看，孙xx及王xx均已签字确认，应视为双方就此已达成一致。孙xx及王xx在《主体变更确认书》上签字时，虽然尚未填写张xx的信息，但双方以该种形式签订确认书，应视为其同意由王xx指定的任何第三方作为新买方继续履行合同，并且王xx指定的新买方即本案张xx也按约前往办理资金监管，表明张xx也以其实际行为同意作为合同的新买方继续履行合同，故《主体变更确认书》成立且生效。

关于本案的定金。王xx与孙xx签订涉案合同后，按照涉案合同约定支付了定金人民币100000元，后孙xx再次出具收据载明收到李xx购买涉案房产的定金人民币150000元。因王xx与李xx系夫妻关系，且该收据载明的款项性质为定金，应视为双方对涉案合同的定金数额达成新的协议，故一审法院认定涉案房产的定金为上述两次支付之和即人民币250000元。

在涉案合同履行过程中，王xx按约履行了定金支付义务，孙xx按约履行了出具公证委托书委托担保公司担保融资赎楼义务，但孙xx于2015年6月30日到担保公司将涉案房产的公证委托书及担保合同等材料全部取走，又未自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，至本案法庭辩论结束时，涉案房产仍处于抵押状态，致买卖双方无法继续履行合同义务，且当张xx委托律师向孙xx寄送《律师函》后，孙xx仍未予配合履行合同义务，孙xx的行为构成根本违约，应依法承担违约责任。现张xx主张继续履行涉案合同，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，继续履行合同是违约责任的救济方式之一，张xx、孙xx之间的买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，且张xx具备xx市购房资格，其明确表示可以一性次支付房款，可以代为办理赎楼手续，故张xx请求继续履行涉案合同，具有合同以及法律依据，一审法院予以支持。继续履行涉案合同的具体事项包括：张xx支付购房款、孙xx协助办理赎楼手续、注销抵押登记、过户手续并交付涉案房产，即孙xx应还清xx银行关于涉案房产的贷款并办妥注销抵押登记手续，张xx应一次性向孙xx支付扣除定金后的剩余购房款3170000元；若孙xx未在判决确定的期限内还清xx银行关于涉案房产的贷款并办妥注销抵押登记手续，张xx有权向xx银行还清涉案房产的贷款余额本息及办理注销抵押登记手续，并一次性向孙xx支付扣除定金及上述贷款余额本息后的房款余额，xx银行予以协助；之后，孙xx应协助张xx办理产权过户登记手续；办理还清按揭银行贷款及过户登记手续所发生的税费由张xx负担；孙xx应于收到购房款之后向张xx交付涉案房产。双方在继续履行合同过程中，未尽事宜按双方签订的《二手房买卖合同》（NO.xxxxx）执行。

关于违约金的问题。涉案合同第十一条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；合同第六条约定，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起40日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。如上所述，孙xx于2015年6月30日到担保公司将涉案房产的公证委托书及担保合同等材料全部取走，又未自行赎楼，办妥注销抵押登记手续，配合履行合同义务，孙xx的行为构成根本违约，张xx有权要求孙xx以转让成交价即人民币3420000元为基数自2015年7月1日起按日万分之五支付违约金至本案判决生效之日，判决生效之后的违约金尚未发生，本案不予处理。张xx要求孙xx自2015年6月30日起支付违约金，一审法院对超出部分不予支持。

济南房产买卖律师谈二手房买卖纠纷问题----一审法院判决

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张xx与孙xx继续履行《二手房买卖合同》（NO.xxx）；二、孙xx于判决生效之日起十日内向xx银行股份有限公司xx益田支行还清关于xx市xx区中心城中xxx花园X区XX栋一单元1xx的房产的按揭贷款并注销该房产的抵押登记手续，xx银行股份有限公司xx益田支行协助办理；张xx于涉案的xx市xx区中心城中xxx花园X区XX栋一单元1xx的房产注销抵押登记后五日内向孙xx一次性支付剩余房款人民币3170000元；三、如孙xx未履行判决确定的上述第二项义务，张xx有权在判决生效之日起二十日内向xx银行股份有限公司xx益田支行还清涉案的xx市xx区中心城中xxx花园X区XX栋一单元1xx的房产的全部贷款余额本息及办理注销该房产的抵押登记手续，并将剩余房款（总房款人民币3420000元-定金250000元-上述贷款余额本息）一次性向孙xx支付，xx银行股份有限公司xx益田支行协助办理；四、孙xx于收到应收全部房款之日起三日内协助张xx将涉案的xx市xx区中心城中xxx花园X区XX栋一单元1xx的房产转移登记至张xx名下，转移登记产生的各项税费，由张xx负担；五、孙xx于办理过户手续起三日内将涉案的xx市xx区中心城中xxx花园X区XX栋一单元1xx的房产按照《二手房买卖合同》（NO.190329）第九条约定的手续交付给张xx；六、孙xx于判决生效之日起十日内向张xx支付违约金（违约金以涉案房产转让成交价3420000元为基数，按日万分之五标准，自2015年7月1日起计至本判决生效之日止）；七、驳回张xx的其他诉讼请求。案件受理费人民币17080元，保全费人民币5000元，合计人民币22080元，由孙xx负担。

济南房产买卖律师谈二手房买卖纠纷问题----上诉人诉称

张xx上诉请求：1、撤销（原审判决第六项，改判孙xx向张xx支付迟延违约金，以涉案房产转让成交价3420000元为基数，按日万分之五标准，自2015年7月1日起计至房产转移登记且完成交付之日止：2、判令孙xx承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：孙xx恶意违约，拒不履行合同，严重违背诚实信用原则，极大损害张xx合法权益。为防止孙xx拒不向张xx交付物业，迟延违约金应计至房产转移登记且完成交付之日止。有鉴于此，恳请贵院依法支持张xx上述诉请。

济南房产买卖律师谈二手房买卖纠纷问题----二审法院查明

张xx与孙xx双方确认，涉案《主体变更确认书》由王xx与孙xx在签订涉案房屋买卖合同时签订，双方只签订一份，当时新买方与落款日期均为空白，原件由王xx持有。一审法院认定张xx、孙xx与王xx三方于2015年6月19日签订《主体变更确认书》与事实不符，本院予以纠正。在一审庭审中，张xx与王xx、李xx对孙xx提供的证据《委托赎楼服务合同》、《风险业务申请审批表》及《二手楼交易资金监管业务申请审批表》的真实性无异议，上述证据记载买方为李xx，由李xx支付首期款并办理资金监管手续。除此之外，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。

济南房产买卖律师谈二手房买卖纠纷问题----二审法院认为

本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点是张xx主张其是涉案房屋买卖合同买方的依据是否充分。根据查明的事实，涉案合同原由王xx与孙xx签订，同时双方签订有一份新买方为空白的《主体变更确认书》，该确认书由王xx持有，应视为孙xx同意王xx变更一次买方主体。合同签订后，王xx支付了第一笔定金10万元，孙xx出具收据载明收到王xx涉案房屋定金10万元；第二笔定金15万元由李xx支付，孙xx出具收据载明收到李xx购买涉案房屋定金15万元，在随后的办理协助卖方赎楼、首期款资金监管等手续中李xx均以买方的名义出现，孙xx主张王xx已将买方主体变更为李xx有事实依据，本院予以采纳。张xx主张李xx的上述行为为家事代理行为，不构成主体变更，理据不足，本院不予采纳。在王xx已行使一次变更主体权利的情况下，王xx和张xx未与孙xx协商、征得其同意，张xx事后签订的《主体变更确认书》在孙xx不认可张xx为新买方的情况下不发生主体变更的法律效果，张xx据此主张其与孙xx存在房屋买卖合同关系理据不足，本院不予采纳。故张xx以买方名义提起本案诉讼缺乏合同依据，其原告主体资格不适格，其起诉应予驳回。

综上所述，孙xx关于张xx不是新买方的上诉理由成立，本院予以采纳。一审判决处理有误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：

济南房产买卖律师谈二手房买卖纠纷问题----二审裁判结果

一、撤销xx市xx区人民法院（2015）xx法民三初字第1214号民事判决；二、驳回上诉人张xx的起诉。