济南商品房买卖合同律师：济南商品房购销合同纠纷案例

 

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济南商品房买卖合同律师：济南商品房购销合同纠纷--基本案情

被告xx县xx房地产开发有限公司成立于2010年9月15日，系自然人独资的有限责任公司。被告以出让的方式取得位于xx县经济开发区地块的土地使用权，经批准在该地块上建设商品房，项目名称为xx苑，并经批准取得商品房预售许可证。原告王xx、第三人孙 xx与被告xx县xx房地产开发有限公司签订商品房购销合同时，被告法定代表人为徐维普，现被告法定代表人变更为张xx。

2015年6月18日，原告王xx与被告分别签订10份《商品房购销合同》，以每套55万元的价格购买了被告开发的位于xx县经济开发区的xx苑商品房1幢1至3层21号房、1幢1至3层26号房、1幢1至3层27号房，2幢1至3层14号房、2幢1至3层15号房、2幢1至3层16号房、2幢1至3层17号房，4幢1至3层2号房、4幢1至3层5号房、4幢1至3层8号房，共计10套商品房。原告王xx支付购房款，被告向原告王xx出具《收款收据》。原告与被告签订合同日期、被告出具《收款收据》日期均为2015年6月18日。原告王xx与被告签订合同后于2015年10月10日到 xx省xx县公证处对以上10份《商品房购销合同》分别申请办理了公证。

2013年12月13日，第三人孙 xx与被告签订2份《商品房购销合同》，以每套70万元的价格购买了被告开发的位于xx县经济开发区的xx苑商品房1幢1至3层26号房、1幢1至3层27号房。2013年12月27日，第三人孙 xx与被告签订6份《商品房购销合同》以每套70万元的价格购买了被告开发的位于xx县经济开发区的xx苑商品房2幢1至3层14号房、2幢1至3层15号房、2幢1至3层16号房、2幢1至3层17号房。何宗李从第三人与被告签订合同之日起代第三人向被告分期支付了购房款，被告出具《收款收据》，证明已收到购房款。

原告王xx向被告购买的10套商品房中有6套商品房与第三人孙 xx向被告购买的6套商品房系相同的6套商品房，具体商品房为1幢1至3层26号房、1幢1至3层27号房、2幢1至3层14号房、2幢1至3层15号房、2幢1至3层16号房、2幢1至3层17号房。被告xx县xx房地产开发有限公司与原告王xx、第三人孙 xx都未办理商品房交付手续。

   济南商品房买卖合同律师：济南商品房购销合同纠纷--法院认为：

第三人孙 xx于2013年12月13日与被告xx县xx房地产开发有限公司，购买了位于xx县经济开发区xx苑的商品房1幢1至3层26号房、1幢1至3层27号房并分别签订2份《商品房购销合同》，2013年12月27日又向被告购买了xx苑的商品房2幢1至3层14号房、2幢1至3层15号房、2幢1至3层16号房、2幢1至3层17号房并分别签订4份《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守。原告王xx于2015年6月18日与被告购买xx苑的商品房10套并签订了10份《商品房购销合同》，其中6套商品房与第三人向被告购买的6套商品房系同一商品房，原告王xx与被告于2015年10月10日到 xx省xx县公证处对10份《商品房购销合同》进行公证，10份公证书中均已明确：“该商品房至二〇一五年七月二十三日在xx县房管所查无预售、抵押及其他权利受限制的登记记录。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，该商品可依法转让。” 法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”，原告王xx与被告签订合同时，第三人与被告未办理商品房的过户登记，商品房的所有权未发生转移，该6套商品房的所有权仍然属于被告，故原告王xx与被告签订的10份《商品房购销合同》亦属有效合同，受法律保护，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告王xx、第三人孙 xx与被告分别签订《商品房购销合同》后，被告均出具《收款收据》确认收到购房款，证明原告王xx、第三人均按照合同约定分别向被告履行了支付购房款的义务。综上所述， 法院认为原告王xx和第三人孙 xx与被告xx县xx房地产开发有限公司购买相同的6套商品房并签订的6份《商品房购销合同》虽然都是有效合同，但合同甲方就同一商品房只能向一个合同相对人履行交付义务，因此，在原告王xx、第三人孙 xx均要求被告履行合同的情况下，应当按照是否已经办理房屋产权登记、合法占有房屋、商品房购销合同成立时间及购房款支付等因素确定合同履行的保护顺位。本案中，原告和第三人均未办理房屋产权登记、均未合法占有商品房，因此应当根据合同成立的先后及购房款的支付来确定合同履行顺位。本案原告和第三人都已经支付了购房款，但第三人的合同成立在先，因此其合同履行顺位理应在先，故对第三人的诉讼请求 法院予以支持。原告要求继续履行该相同6套《商品房购销合同》的请求 法院不予支持。原告因此造成的损失，可通过另案起诉予以解决。原告购买的其余4套商品房在本案不涉及一房二卖，故对原告继续履行该4套《商品房购销合同》的请求予以支持，但《商品房购销合同》中交房期限为2016年12月30日前，故原告请求被告交房的合同约定条件尚未完全成就，该商品房尚未经相关部门组织验收，被告及时交房只能通过继续履行合同来完成。 法院于2016年3月30日在《 xx法制报》刊登公告传唤被告应诉，但期满被告未到庭参加诉讼，被告应当承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十六条、第一百零七条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：

济南商品房买卖合同律师：济南商品房购销合同纠纷--裁判结果

一、原告王xx与被告xx县xx房地产开发有限公司签订的10份《商品房购销合同》合法、有效，被告xx县xx房地产开发有限公司继续履行与原告王xx签订的1幢1至3层21号房、4幢1至3层2号房、4幢1至3层5号房、4幢1至3层8号房的《商品房购销合同》；

二、第三人孙 xx与被告xx县xx房地产开发有限公司签订的6份《商品房购销合同》合法、有效，被告xx县xx房地产开发有限公司继续履行与第三人孙 xx签订的1幢1至3层26号房、1幢1至3层27号房、2幢1至3层14号房、2幢1至3层15号房、2幢1至3层16号房、2幢1至3层17号房的《商品房购销合同》；

三、驳回原告王xx、李xx的其他诉讼请求。

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