二手房买卖合同纠纷----无权处分人签订的协议未经权利人追认协议无效
非原创（互联网） 发布时间：2018-12-26 浏览量：0
一、原告诉称
原告寇女士起诉称：我在朋友介绍下，欲购买被告的一处房产，当时我方和被告方约定，房屋总价款为50万元，我支付定金5万元，被告不得再将房屋卖给别人，若违反约定，将双倍退还定金。现在被告方反悔，不把诉争房屋卖给我了，我要求支付违约金未果，所以请求法院判令被告退还我双倍定金。
二、被告辩称
被告许先生答辩称：原告和中间人见我妻子好说话，以诱导的方式让我妻子签订协议，以远远低于市场价格的房价购买诉争房产，且诉争房产登记在我名下，我妻子没有经过我同意，便擅自出售诉争房产，所以原被告签订的协议属于无效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
三、法院查明
法院经审理后查明：被告陆先生和闫女士是夫妻关系，陆先生名下有一处房产，陆先生常年在外地工作，原告寇女士和被告闫女士在中间人介绍下，闫女士与以自己的名义与原告寇女士签订了一份协议，约定：由被告寇女士出资50万元购买诉争房产，寇女士先支付5万元定金，闫女士收到定金后，不得再将诉争房屋卖与别人，如果违约，将双倍退还定金。后闫女士将此事告知陆先生，陆先生见出售价格远远低于市值，便不同意出售诉争房产，后找到原告寇女士协商，寇女士要求双倍退还所交定金，陆先生不同意，双方协商不成，寇女士诉至法院。
四、法院判决
法院经审理后作出判决：驳回原告的诉讼请求。
五、律师点评
本案中诉争房产登记在陆先生名下，陆先生和闫女士是夫妻关系，诉争房产是夫妻共同财产，但是共同财产的概念只在婚姻法规定的夫妻共同财产方面起作用，本案并不涉及婚姻法相关法规，所以尽管诉争房产夫妻共同财产，也不能适用于解决本案的纠纷关系，本案涉及的是法律规定的无权处分问题，合同法第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。闫女士作为陆先生的妻子，可以以代理人的身份出售诉争房产，但是闫女士出售诉争房产必须经过陆先生同意，如果未经陆先生同意就擅自处分，且事后也得不到陆先生的追认的话，则不能构成表见代理，事实上，闫女士出售诉争房产，陆先生并不同意，所以闫女士无权处分诉争房产，所以闫女士和原告寇女士签订的协议属于无效协议。根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以原告寇女士的诉讼请求很难得到法院的支持。
王勇律师
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