《陕西省物业管理条例》解读
?? ----北京市惠诚律师事务所西安分所 田冲
??《陕西省物业管理条例》（以下简称条例）已于2008年12月12日经陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过，自2009年5月1日起施行。与以往各项法规条例出台不同的是，《条例》是省**常委会在面向社会公开征集意见的基础上，首次以召开“立法听证会”征集意见的方式引入地方性法规的制定和修改过程。新修订的《条例》有着许多的亮点，以3.15消费者保护日为契机，本文拟对该法规的制定过程中的听证事项、立法初衷、立法目的以及颁布对物业管理以及市民生活的现实影响做一简要分析，以期为业主维权意识的培养做引玉之砖。
??从《条例》草案听证的事项来进行解读《条例》的立法初衷。
??一 、听证事项1：物业服务企业收取水、电、暖气费用是受全体业主委托，还是受供水、供电、供热专业经营单位的委托？
??提出本项听证事项是基于住宅小区停水、停电现象严重并且供水、供电、供暖等企业以不缴纳相关费用为抗辩理由对小区停水、停电。按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的相关规定，合同一方主体在履行合同义务过程中因为对方没有履行或者怠于履行相关义务而拒绝继续履行合同义务。专业经营单位的上述做法是法律规定的一种抗辩方式，本无可厚非，民事活动始终遵循的原则是：“法不禁止即可为。”，所以其上述行为亦不违法法律规定。但是毕竟其是提供公共服务的企业，而这些服务是关乎到居民生活的基本保障环节的，擅自行使合同的先履行抗辩权或者是同时履行抗辩权都将对基本人权构成践踏；更甚者上述供电、供水等企业在小区部分业主不能按时交纳相关费用的情况下，对整个住宅小区进行断电、断水、停止供暖等，更是严重侵害到了业主的切身利益。《合同法》第四百一十条规定：“委托人或着受托人可以随时解除合同委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。”，如果物业服务企业收取水、电、暖气费是受全体业主委托，那么就意味着因业主和物业企业之间的矛盾双方可以随时解除委托合同，最终导致水电、取暖费等不能按时、足额交纳的，对于业主和供水、供电等企业之间来说，属于业主违约，给这些专营单位停水、停电以合同上的依据，停水、停电的可能性与随意性大增；如果物业企业是受供水、电等企业的委托收取相关费用，那么双方按照《合同法》的规定行使合同的任意解除权导致水电等费用不能按时、足额的收取的，在专营单位与业主之间的供水、电等的合同关系中，属于专营单位违约，随意停电、停水就没有了合同依据，这种情况发生的可能性与随意性就会大减。
??这才是该法规的立法目的和初衷，站在保障业主合法权益的立场，把保障业主切身利益细化到每一个环节。《条例》第六十六条规定：供水、供电、供热等专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，应当向物业服务企业支付手续费……供水、供电、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。供水、供电、供热等专业经营单位违反前款规定，给业主、物业服务企业造成损失的，应当承担赔偿责任。
?? 二、听证事项 2：物业服务企业是否应当收取业主的房屋装饰装修保证金？
??收取业主装修保证金是基于以下理由：
??因为业主不具备建筑、安装等相关专业知识以及物业管理相关法律、法规方面的专业知识，其在装修房屋的时候进行的诸如随意拆除墙体、打孔、按照自己的喜好、风格随意添附相关物件，包括装修所用材料、拆改相关供暖、供气管线、增加房屋用电负荷或者拆改用电线路、随意放置装修材料、垃圾、占用公共道路等等一系列行为，有的是仅凭一己喜好，放任对其他业主损害结果的发生；更甚者，有人根本意识不到自己行为的法律意义何在，比如：擅自在承重墙体上打孔甚至于拆除等行为已经危害到了公共安全而不自知。
??鉴于以上情况，物业管理企业一般都会要求业主在装修时交纳装修保证金以及垃圾清运费等等相关费用，以此来制约业主，对其装修行为进行规范。但实践中往往物业管理企业在收取了装修保证金并于装修完成验收时以各种理由与借口克扣、罚减业主的装修保证金，严重侵害到了业主的利益。《条例》第七十四条规定：“业主装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约，并告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，并对房屋装修装饰施工进行监督。业主违反房屋装修装饰规定、临时管理规约或者管理规约的，物业服务企业应当予以制止。业主拒不改正或者已造成损害的，物业服务企业应当报告有关行政主管部门依法处理；造成相邻业主损失或者对公共利益造成损害的，业主应当承担赔偿责任。”。根据《条例》的上述规定可知，立法机关虽然对物业管理企业收取装修保证金后可能随意克扣的事实有所考虑，但最终还是倾向于保障公共安全以及相邻业主利益的观点。“…应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约…”的说法其实就是给物业管理企业收取装修保证金留下了机会，因为在临时管理规约、前期物业管理合同等文件中开发商、物业管理企业都会与业主约定装修时交纳装修保证金，否则应当在条例中以禁止性的文字进行规定，严禁物业管理企业收取装修保证金。
?? 三、听证事项 3：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的（如广告、出租等），所得收益由业主委员会与物业服务企业按照约定比例分配是否合理？
??对该事项进行听证的原因是基于开发商的强势地位，尽管《物权法》明文规定建筑物共用部分的使用权、收益权归全体业主所有，但在出卖房屋时，很多开发商都会约定业主放弃对屋面（房屋外立面）使用权、收益权，从而对开发商对利用该屋面进行广告宣传甚至于出租获利找到了依据。《条例》基于上述事实，因为涉及到业主的重大利益，对上述事项进行听证，广泛征求意见，最终确定并重申该房屋共有部分、外立面的房屋使用权、收益权归业主共有-----《条例》第六十七条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”。但该规定仍然存在缺陷，在开发商出卖房屋时利用强势地位，和买受人约定该部分权利由买受人让渡于出卖人或者出卖人的代理人（物业管理公司等），该条也就成了名存实亡了！真正想杜绝上述事实的发生，《条例》应当对此作出禁止性的规定，才能最大化的保障业主的利益。
??四、听证事项4：在物业管理区域的场地、道路停放机动车辆，物业公司收取停车服务费，是否属利用物业共用部位进行经营，其所得收益是否也应按照约定比例分配？
??对上述事项进行听证是基于物业管理企业滥用权利，任意在物业管理区域内设置停车位并将收取的停车费用全部据为己有的这种侵害业主权利的事实。我们对设置车位的问题做一具体分析：
??小区停车位能不能进行法律上的处分，关键是要看处分权人有没有相关的权利。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。很多人根据上述法律依据得出结论：车位、车库的归属在出售的时候是可以由买卖双方来约定的。其实不然，约定产权的归属也属于对物权进行法律上的处分，前提是进行处分的人应当具有相应的处分权。也就是说，处分权人对其享有所有权，当然就能够出售该车位；处分权人只对车位享有使用、收益权，就会因为权利上存在瑕疵而无权出售该车位，转而进行出租或者其他方式的处分；如果“处分权人”根本就没有任何的处分权，或者“处分权人”仅仅是处分辅助人，那么就仅仅只能按照其付出的劳动量来要求报酬而已。
??以下就详细分析上述几种情况下处分权人的相关权利：
??（1）开发商对车位享有所有权，该部分车位就可以进行法律上的处分，包括但不限于出售、出租、赠与等等
??开发商进行项目开发时，单独规划、设计并施工建设的车位，如果该部分车位没有纳入小区整体的公摊，那么该部分车位的所有权属于开发商，开发商当然有权利对其进行处分，包括出售、出租等等。
??如果该部分车位纳入了小区的公摊，其所有权属于小区所有业主，开发商当然无权处分属于业主共有的车位，即使存在开发商没有出售的存量房，其也仅仅属于业主中的一员，无权行使应当由全体业主行使的权利。即使受到全体业主的授权，或者属于推定授权或者事后得到了业主的追认，该部分出售所得也应当归属于全体业主共有。如果事后不能得到业主的追认，那么该部分车位的买卖合同就属于无效合同而应该由开发商和车位购买人根据其各自的过错程度来承担因此造成的相应的损失。
??（2）开发商只对车位享有使用、收益权，会因为权利上存在瑕疵而无权出售该车位，转而进行出租或者其他方式的处分。
??《中华人民共和国防空法》第十八条规定：人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。第二十二条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。第五条规定国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
?? 国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
??根据以上法律条文的规定可知：开发商在新建住宅工程时按照规划建设的人防工程的所有权归属于国家，由人防主管部门代为行使所有者的权利。开发商根据谁投资谁受益的原则，对该部分人防工程进行改造，在不影响、降低其作为人防工程的人民防空功能的情况下作为停车场来使用，开发商行使的是法律授予的享有使用、收益的权利。该车位当然可以出租并获益，并不存在法律上的障碍。
??（3）在“处分权人”根本就没有任何的处分权，或者“处分权人”仅仅是处分辅助人的情况下，那么就仅仅只能按照其付出的劳动量来要求报酬而已。
??很多小区因为停车位紧张，加之开发商或者物业为了创收，在小区的道路上设置停车位进行出租获利，且这部分利益都被开发商或者物业公司所实际占有。那么，他们到底是不是处分权人呢？到底有没有处分权呢？
??小区的公共道路上设置的车位，是建在了小区所有业主共同享有土地使用权的土地上，因此而获得的收益当然的属于小区全体业主所共有。具体经营管理的一方可以扣除必要的设施设备费用、管理费用等。其实，此处的经营管理的一方并不是车位的权利处分人，仅仅是一个权利处分辅助人而已。
??《条例》第七十五条规定：“物业管理区域内，规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。物业服务企业应当依据物价部门核定的标准收取机动车辆停放服务费。机动车辆停放服务费、机动车辆场地占用费的收取标准应当在物业管理区域内公示。物业管理区域内停放机动车辆的，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他机动车辆的正常通行。”。基于上述规定，《条例》对占用物业管理区域内业主共有道路、场地设置车位的相关内容规定的比较细化，但是对于地下车库、独立规划车库等内容仍然跳不出《物权法》的圈子，并没有什么建设性的突破。作为法规，在该问题上并没有给行为人一个明确的方向性指示甚至因为其含糊不清而有误导的可能性！
??综上，本文仅就《条例》听证事项的相关内容进行了分析，以昭示其立法目的和初衷，那就是对物业管理企业以及相关的权利人进行权利制约，切实保障业主合法权益。