广告、沙盘、楼书、样板间能否直接约束开发商

购房者在选购商品房时，会十分留意项目的宣传资料（如广告、沙盘、楼书等），也会仔细查看开发商装修出来的样板间，以此来衡量预购商品房的优劣，进而作出购房的选择。广告、沙盘、楼书、样板间这些直观的内容均可归入商业广告这一大范畴，对于购房者购房会产生举足轻重的影响，而对于开发商来说，能否产生直接的法律约束力呢？本文，律师就简析一下这个问题。

《中华人民共和国合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”因此，商业广告属于要约邀请，不能直接约束广告主，这是法律规定的基本原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，开发商在宣传资料中就“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从此条规定来看，售房广告在满足一定条件下，可以成为要约，可以直接约束开发商，这是法律规定的例外情况。

由以上规定可知，广告、沙盘、楼书等不可以均视为合同内容，只有同时符合以下条件才可能被视为合同内容，才能对开发商产生直接法律约束力：（1）商品房开发规划范围内的关于房屋及相关设施的广告条款；（2）广告条款内容具体确定；（3）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

以上条件，看似简单，但是，对于购房者来说，举证难度很大。比如，购房者很难证明广告内容是否属于“开发规划范围内”、是否“对于房价产生重大影响”。更何况开发商往往还会在文件的角落里面写上诸如“图例仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知”，“房地产商对本广告内容之正确性或完整性并无作出任何保证，亦不负任何责任”、“一切资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准”之类的免责文字。对付上述情况的唯一方法是：要求开发商把您认为最重要的内容都写进《商品房买卖合同》，只有写进了合同，您才有充分权利要求开发商按约履行。

另外，关于样板间的问题，着重说明一下：

《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“开发商销售房屋时设置样板间的，除合同中明示交付的房屋与样板间不一致，否则，实际交付的房屋应与样板间一致。”依据上述规定，开发商未在合同中明示交付的房屋与样板间是否一致，交付的房屋与样板间不一致的，购房者可按样板间的装修设备标准及合同约定的装修、设备不符合合同约定时的处理办法要求赔偿。

从以上规定，可以看出，样板间可以直接约束开发商，但是，有两个事项需要注意：

1、这里的样板间，仅指精装修的房屋，对于毛胚房是不适用的，因为，即便毛胚房设置了样板间，那么，其功能也只是提供业主装修的参考，也只是一个外观形象的展示，并不能以此样板间的装修来确定交付毛胚房的情况，因为，所谓毛胚房是不进行任何装修的。