迟延交房违约金数额的确定

迟延交房是商品房买卖中出卖人一方常见的违约情形，迟延的期间甚至可以超过一年，这就会给买受人带来不小的损失。买受人此时可选择的救济方式有两种：一种是请求出卖人赔偿迟延交房的损失；另一种是解除合同并要求出卖人返还购房款、赔偿损失。而期房买卖的特点与现实中房价的高涨使得买受人的选择能力几乎丧失殆尽——期房买卖合同从签订到交房要间隔两年甚至更长的时间，在房屋价格上涨较快的情况下，交房时的房屋价格很可能已有了很大幅度的上涨，买受人一般都会很无奈的选择要求赔偿损失，而无法选择解除合同（出卖人更愿意解除，因为转售利益可能更高，其违约迟延交房的动机是很充分的）。也就是说，无论从经济实力方面来衡量，还是从当下商品房交易的环境来衡量，买受人都处于绝对弱势的一方。因此，如何从赔偿损失的角度来公平的保护买受人的利益，遏制出卖人迟延交房的动机便成为解决此类纠纷的关键所在。

实践中，出卖人一般都会利用自己的强势地位和买受人在商品房买卖合同中约定很低的迟延交房违约金比例，如万分之一甚至万分之零点五。在出卖人利润较高的情况下，此种违约金的比例显然过低，很难起到遏制出卖人违约的作用。而立法上，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者赔偿损失额可以参照以下标准确定：…….逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。对于该条司法解释，我们可以从两个层次来理解：

首先，以同地段同类房屋租金作为迟延交房的法定赔偿标准是否合理？

其次，该条的具体适用。

对于前一个问题，我们应当从交易实践出发，以民事责任的补偿性质为标准，以迟延交房给买受人造成的实际损失为尺度来衡量。买受人购买商品房的用途一般为自主或投资。迟延交房对于自主的买受人而言就意味着要继续租房以供居住，迟延期间支付的租金便成为其本不应有的支出，可以构成损失。而银行利息则是其购买房屋必须支出的成本，只要合同不解除，便不能成为买受人的损失。如此，租金能够弥补买受人的损失，不失为合理。对于以出租为目的而投资的买受人而言，迟延交房也使其丧失了原本可以得到的租金，以租金为赔偿标准是合理的。在房价高涨的情况下，容易产生争议的是房屋的转售利益。如果买受人主张房屋原本是要出售以获取差价的，迟延交房导致丧失了交易机会，主张出卖人应赔偿转售的差价损失，法官应如何裁判？笔者以为，差价不应当获得支持，理由有两点：首先，差价的数额不易确定。房屋价格的上涨与很多因素有关，很难有确定的标准衡量某一时期房屋价格的变化的幅度，差价的数额自然也就难以确定，一旦引入司法裁判就势必会使法官的自由裁量权过大。其次，差价很难预测，赔偿差价不符合合同法中的可预见性规则。根据合同法一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果判决支持差价，对出卖人过于苛刻，也容易诱发买受人的不良动机。

对于第二个问题，适用本条的要点有二：

1、适用租金标准的前提是当事人未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。交易实践中当事人在合同中一般都会有约定，但如前文所述，此种约定往往是在买受人一方弱势的情况下做出的，对买受人的保护不充分。针对此种情况，买受人有两种途径可以获得救济：一种是利用合同法有关格式条款的规定，主张此条款无效，并请求法院按法定标准赔偿做出判决；另一种是按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，请求法院按照实际损失增加违约金的数额。