物业合同补充代理词

 

物业公司在书面合同到期后，仍然继续提供服务，包括被告在内的***小区业主也实际上接受了服务，现物业服务应视为原合同的延续，形成事实上的合同关系。理由如下：

一、从被告提交的答辩状可以看出，被告提出的质疑是原告的物业服务不到位，这个质疑反映出两个问题：（一）被告认可原告提供了物业服务，但对物业服务的质量感到不满意；（二）被告拒交物业费的原因是接受了物业公司的服务，但对物业服务的质量不满意，试想一下，若直接没有接受物业提供的服务的话，又何谈对原告提供的物业服务质量产生质疑而拒交物业费？

二、根据《物业管理条例》第15条的规定，业主委员会既然可以代表业主与物业公司签订书面的物业服务合同。那么，业主委员会出具的证明是履行职责所在，该业主委员会认可物业公司提供的服务。

三、业主委员会以出具证明的方式默示接受原告提供的物业服务，原告以实际提供物业服务的形式做出了承诺。

（一）根据《济南市物业管理办法》第二十二条‘物业管理聘用合同期满，一方不再续签合同的，应当在合同期满两个月前通知对方。物业管理聘用合同期满前，物业管理企业破产或被注销的，业主委员会可以委托市物业行政主管部门指定一家物业管理企业临时实施该区域内的物业管理。物业管理企业应当在合同终止或中止后十五日内，腾出小区的物业管理用房及其他物业管理服务设施，交出有关资料，办理费用结算等移交手续。”从该条可以看出，若该小区业主不想继续签订合同，它有履行通知不再续签并且要求办理交接手续的义务。但是，它不但没有通知不再续签更没有要求办理交接手续，并且在物业公司起诉被告交纳物业费时也出具了证明认可物业公司为该小区提供了服务。该小区有百余业主，绝大多数业主都继续按照原合同履行缴纳物业费的义务，仅有包括被告在内的十余人未交物业费。难道仅以十几人未交物业费就要否认整体合同的效力，就能否认物业公司提供服务的事实吗？

（二）根据《山东省物业管理条例》第68条第三款“ 物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。”原告不但未通知终止合同，而是以积极的行动继续按照原合同的约定履行服务，业主委员会不但没有提出终止合同而且以出具证明的方式默示接受了原告提供的服务。

四、提交**区人民法院的司法判例，该判例对事实物业服务关系是认可的。

综上，根据《合同法》36条“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务的，对方接受的，该合同成立。”37条“采用合同形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”所以，被告应当按照原合同的约定履行缴纳物业管理费的义务。