虹口区185街坊房屋征收与补偿方案   

一、房屋征收与补偿的法律和政策依据

（一）国有土地上房屋征收与补偿条例 (国务院令第590号)；

（二）上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（上海市人民政府令第71号）；

（三）上海市人民政府印发《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》的通知（沪府发〔2017〕86号）；

（四）关于批转市住房保障房屋管理局制订的《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》的通知（沪府发﹝2012﹞73号，经沪府发〔2017〕30号延期至2022年6月30日）；

（五）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见（沪房管规范征﹝2012﹞9号，经沪房规范﹝2021﹞10号延期至2026年6月30日）；

（六）《关于职工住宅（新工房）3（3）类房屋建筑面积换算系数的批复》（沪房管征〔2014〕302号）;

（七）其他相关法律法规和规范性文件。

二、房屋征收的目的

由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对基础设施落后地段进行旧城区改建的需要。

三、房屋征收的范围

虹口区185街坊四至范围为:东至邢家桥南路，南至弄地，西至宝源路，北至川公路。（具体地址另行公布）

四、征收补偿主体及计户标准

（一）征收主体

上海市虹口区人民政府。

（二）征收部门

上海市虹口区住房保障和房屋管理局。

（三）被征收人

指被征收房屋的所有权人。

（四）公有房屋承租人

指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。

（五）计户标准

以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

本方案中所指的户，均指按上述计户标准认定的户。同一房屋的共有人分别持证的,按一户进行补偿。

（六）货币单位

本方案中的货币单位均为人民币。

五、被征收房屋类型和建筑面积认定 

（一）房屋类型的认定

以公房管理资料记载的房屋类型为准。

（二）居住房屋建筑面积的认定

1、公有居住房屋建筑面积的认定

承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；如租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数换算成建筑面积：（表格略）

在本市房屋征收补偿中，职工住宅（新工房）3（3）类房屋（标准较低、小梁薄板结构、设备较差的及五十年代建造的“两万户”新工房均属此类），其居住面积换算为建筑面积的换算系数为1.65。

租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。仅承租一个居住部位且为阁楼，如阁楼最高处的高度低于1.2米（含）的，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。

换算建筑面积的基数为租用公房凭证记载的独用居住部位的面积（使用面积）。厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。

2、私有居住房屋建筑面积的认定

对于已经登记的居住房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

私有房屋以核定的土地使用面积为基数，三层以上（含三层）每层最低高度在2.2米以上（含2.2米）的永久建筑按三层计算，三层以下建筑按实际层数计算；每层的实际建筑面积小于土地使用面积的，按实际建筑面积计算。所在层最低高度小于2.2米的永久建筑，按第九条第（三）项的规定给予不予认定建筑面积材料补贴。

（三）非居住房屋界定及建筑面积的认定

1、非居住房屋的界定

（1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，认定为非居住房屋。

（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，认定为非居住房屋。

（3）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外。

（4）原始设计为居住房屋，经房屋行政管理部门批准改为非居住用途的，认定为非居住房屋。

（5）原始设计为居住房屋，未经房屋行政管理部门批准改为非居住用途，但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所领取营业执照，且在房屋征收决定公告之日仍然有效的，认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，不认定为非居住房屋。

（6）市、区劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及市、区民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。

2、私有非居住房屋建筑面积的认定

有房地产权证的房屋，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。

经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准。

经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中无营业面积记载但明确房屋经营部位的，由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构对相关文件明确的实际经营部位进行现场丈量后认定其经营面积。

经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中无营业面积记载并未标明经营部位的，由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构进行现场丈量，原则上按房屋底层实际经营部位认定非居住经营面积。

3、公有非居住房屋建筑面积的认定

签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。

原始设计为公有居住房屋，经房屋管理部门批准改为非居住用途或部分改为非居住用途的，以相关批准文件记载的非居住建筑面积为准。记载的非居住建筑面积未按房屋类型换算系数标准换算的，按房屋类型换算系数标准换算。

说明：本方案所称的建筑面积，除有特别规定外，均指按本条办法认定的建筑面积。

六、被征收房屋的价值补偿

（一）居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准

征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人按照本款下列公式计算被征收居住房屋价值补偿款后，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。

被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：

1、私有居住房屋

对被征收人的价值补偿款为：评估价格×100%＋价格补贴。

2、公有居住房屋

对被征收人的价值补偿款为：评估价格×20%；

对公有房屋承租人的价值补偿款为：评估价格×80%＋价格补贴。

本地块被征收居住房屋属于简屋、旧里住宅、职工住宅（新工房）3（3）(含“两万户”新工房)、新里住宅、独立住宅（花园住宅）的，增加套型面积补贴。经区人民政府决定，每证补贴面积为15㎡建筑面积。

本地块被征收居住房屋属于新工房（无电梯、不成套）、新工房（无电梯、成套）、新工房（有电梯、成套）、公寓的，增加套型面积补贴。经区人民政府决定，每证补贴面积为12㎡建筑面积。

【注解】：

评估价格＝被征收居住房屋的房地产市场评估单价×被征收居住房屋建筑面积（如被征收居住房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价标准，由评估公司将地块内所有被征收居住房屋的评估总价除以被征收居住房屋的总建筑面积后得出，由房屋征收部门在地块内公布。被征收居住房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响）。

价格补贴＝评估均价×补贴系数×被征收居住房屋建筑面积

套型面积补贴＝评估均价×补贴面积

本地块价格补贴系数为30%；评估均价另行公告。

（二）非居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准

征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：

1、市场评估价格

（1）私有非居住房屋

对被征收人的市场评估价格为：被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×被征收非居住房屋建筑面积×100%。

（2）公有非居住房屋

对被征收人的市场评估价格为：被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×被征收非居住房屋建筑面积×20%；

对公有房屋承租人的市场评估价格为：被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×被征收非居住房屋建筑面积×80%。

2、停产停业损失补偿

因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的，按以下公式进行补偿：

停产停业损失补偿＝被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×10%×被征收非居住房屋建筑面积。

七、居住困难户的优先保障

被征收人、公有房屋承租人在被征收居住房屋补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积低于22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

征收居住和非居住兼用的房屋，在折算居住困难户的保障补贴时，应将居住部分的货币补偿款和非居住部分的货币补偿款合并计算。

折算公式为：被征收房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数

保障补贴＝折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收房屋补偿金额。

符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。

本地块的折算单价为21,500元/㎡。

居住困难的被征收人、公有房屋承租人可以按照《虹口区185街坊房屋征收居住困难户认定和保障补贴办法》相关规定，向区住房保障机构提出居住困难审核申请，提供相关证明材料，并签署同意接受住房状况核查且将核查结果予以公示的书面文件。区住房保障机构按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定进行核查、认定和公示。

区住房保障机构按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及居住困难户折算公式，对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障中心在15日内进行核查和公布。

对没有可比性的特殊居住困难户，由被征收房屋所在街道办事处会同第三方公信人士、居民代表等组成的评议小组进行评议，并将结果在征收范围内公示，公示期为15日。

居住困难户的房屋征收补偿所得包括保障补贴，按照《细则》规定，属于被征收人所有，或公有房屋承租人及其共同居住人共有。

八、用于产权调换的房源及购买办法

产权调换房源及购买办法见《虹口区185街坊产权调换房屋选购办法》。

九、签约搬迁补贴办法（企事业单位非居住房屋除外）

（一）居住房屋补贴标准

1、临时安置费补贴

（1）选择购买产权调换房屋的，被征收户、公有房屋承租户自行过渡。自办理被征收房屋交房手续之日起至房屋征收部门通知产权调换房屋交房日止（按月统计），按被征收居住房屋建筑面积给予每月100元/㎡的临时安置费补贴，每月补贴低于6,000元/证的，按6,000元/证计。如因故未能在约定的期限内交付房屋的，在原有基础上增发临时安置费，凡超过期限3个月以内（含）的，增发50％；超过期限3个月以上的，增发100％。

（2）凡在签约期内或签约期结束后一个月内签约并在规定时间内搬迁的，给予3个月临时安置费补贴，计算标准同上。

2、室内装饰装修补偿

被征收居住房屋属于简屋、旧里住宅、职工住宅（新工房）3（3）(含“两万户”新工房)、新里住宅、独立住宅（花园住宅）的，按500元/㎡建筑面积给予室内装饰装修补偿；被征收居住房屋属于新工房（无电梯、不成套）、新工房（无电梯、成套）、新工房（有电梯、成套）、公寓的，按700元/㎡建筑面积给予室内装饰装修补偿。被征收人、公有房屋承租人认为其室内装饰装修补偿需经评估确定的，应当向房屋征收部门提供相关室内装饰装修费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其室内装饰装修进行评估，并按照评估结果予以补偿。

经评估的，以评估结果进行补偿，不再按500元/㎡建筑面积或700元/㎡建筑面积的标准进行补偿。

3、搬迁费

（1）以被征收居住房屋建筑面积为基准给予搬迁费补贴，补贴标准为15元/㎡；低于700元/证的，按700元/证计。

（2）电话、热水器、空调、有线电视、宽带、家用（独用）电表和煤气等家用设施移装费按2,000元/证计。

4、均衡实物安置补贴         

征收居住房屋的，对选择全货币补偿的被征收户、公有房屋承租户，按10,000元/㎡×被征收居住房屋建筑面积的标准给予均衡实物安置补贴。低于400,000元/证的，按400,000元/证计。

5、证照补贴

在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所领取工商营业执照且在房屋征收决定公告之日仍然有效，但未经房屋管理部门批准居住房屋改变为非居住用途，不认定为非居住房屋。被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在规定时间内搬迁的，给予150,000元/证证照补贴。

（二）非居住房屋补贴标准

1、临时安置费补贴

没有居住部位的全非居住房屋，被征收人、公有房屋承租人在签约期内或签约期结束后一个月内签约并搬迁的，给予3个月临时安置费补贴，每月补贴标准按6,000元/证计。

2、自购房补贴

被征收房屋为居非兼用房屋（指既有居住部位，又有非居住部位）的，给予非居住房屋自购房补贴150,000元/证，同时按照非居住部位建筑面积，给予10,000元/㎡的补贴。

被征收房屋为全非居住房屋的，底层部位给予28,000元/㎡的补贴；其余部位给予18,000元/㎡的补贴。

3、证照补贴

以被征收房屋作为经营场所领取工商营业执照且在房屋征收决定公告之日仍然有效的，给予被征收人、公有房屋承租人证照补贴，补贴标准为每一张营业执照100,000元。

4、非居住房屋其他补偿

对被征收非居住房屋内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等，按照被征收非居住房屋建筑面积，给予2,500元/㎡的补偿，低于100,000元/证的，按100,000元/证计。

（三）不予认定建筑面积材料补贴

按规定不予认定建筑面积的部分，给予材料补贴。不予认定建筑面积按以下标准给予材料补贴： 

1、以下情形的不予认定建筑面积，经公示后，以居住房屋评估单价乘以材料补贴面积给予材料补贴（全非居住房屋以本地块居住房屋评估均价乘以材料补贴面积给予材料补贴）：

（1）房地产权证中有记载但不计入建筑面积的部位，实际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等；

（2）租用公房凭证中有记载但未记载在独用租赁部位，实际用于居住的独用阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等；

（3）未记入房地产权证、租用公房凭证但经房屋管理部门批准，实际用于居住的独用阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等。

（4）被征收房屋类型属简屋、旧里住宅、职工住宅（新工房）3（3）(含“两万户”新工房)、新里住宅、独立住宅（花园住宅）的不成套公房中，在租赁凭证上有记载且缴纳租金的独用灶间、独用卫生间。

（5）在被征收私有房屋核定的土地使用范围内，三层以下（含三层）所在层最低高度小于2.2米的永久建筑。

2、其余违法搭建的不予认定建筑面积，按补贴面积乘以600元/㎡给予材料补贴。

3、除上述规定外，其余部位和面积不予补贴。

上述情形有面积记载的以记载的面积作为材料补贴面积，没有记载的以实际丈量结果作为材料补贴面积。上述情形中涉及的阁楼及所在层最低高度小于2.2米的楼层，按照高度分别计算材料补贴面积：高度在1.7米以上的部分，按照实际丈量结果作为材料补贴面积；高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际丈量结果的1/2作为材料补贴面积；高度在1.2米以下的部分，不计算材料补贴面积。

说明：按上述规定计算所得的各项材料补贴之和低于40,000元/证的，按40,000元/证给予材料补贴。对于没有不予认定建筑面积的，给予无不予认定建筑面积补贴40,000元/证。

（四）居非兼用房屋补贴标准

居住和非居住兼用的房屋，按照居住建筑面积和非居住建筑面积分别计算各项补贴，按证计算的补贴不重复计算。

【上述内容由上海市锦天城律师事务所高级合伙人黄方明律师编辑和整理，内容如有出入，以征收基地公布的征收补偿方案为准】