发商违约高价转卖房屋，消费者首次获得双倍赔偿
                                                                        孟银芳
据报载，2003年1月，王女士与北京宝泰隆公司(原为北京同泰房地产开发有限公司股东之一)签订了商品房认购合同，宝泰隆公司在协议上加盖了同泰公司的公章。该合同约定：同泰公司以每平方米7125元的价格将位于海淀区的一户楼房出售给王女士，并约定4月份签订正式的房屋买卖合同。当日，王女士就支付给同泰公司购房定金40万元。然而，当王女士于4月份按约定与同泰公司签订正式合同时，得知同泰公司已将房屋以每平方米8000元的价格转卖他人。王女士感到很愤怒，起诉到法院，要求双倍返还定金。那么，王女士的要求能否得到满足呢？同泰公司应从中吸取什么教训呢？
既然王女士与房地产开发企业同泰公司的纠纷系因履行商品房买卖合同引起，那么对这一案件的处理就应适用2003年6月1日开始实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释第四条规定：“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”显然，王女士面对的纠纷即属于这种情况。关于定金，《中华人民共和国合同法》第115条与《中华人民共和国担保法》第89条都规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同泰公司为谋取更多的利益把已经约定出售给王女士的房屋再卖给他人，致使王女士无法再购买此房，无法实现订约目的，所以，同泰公司的行为就属于不履行约定的债务的行为，也是一种根本违约行为。对此，同泰公司应承担违约责任，也就是应双倍返还定金。
然而，王女士却不能得到已经交付40万元定金的双倍数额。原因在于：虽然法律也允许当事人自由约定定金的数额，但毕竟法律设立定金责任的目的是对违约方进行惩罚，而且，它还可以与违约金、赔偿损失等责任承担方式并用。因此，定金的适用后果是可能会给违约方强加极为沉重的经济负担。为了避免把约定定金变成一种赌博，防止一方利用定金谋取不当利益，从而促使合同当事人继续履行合同，并体现法律上的诚实信用原则，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。否则，超出部分无效。也就是说根据协议，王女士欲购买的房屋价值96万，交付的定金就应为19万余元，而不应为40万元。据此，2004年5月22日，北京市一中院终审判决北京同泰房地产开发有限公司双倍赔偿消费者支付的定金38万余元。即同泰公司退还王女士40万元，另赔偿王女士19万余元。这也是自上述司法解释实施后，北京市首起终审判决的购房消费者获得双倍赔偿案。
本案中，同泰公司作为开发商，经济上受到损失的同时又在消费者中丧失了商业信誉，这是我们众多的企业应该引以为戒的。