居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。2021年1月1日即将实施的民法典物权编第十四章对居住权进行规定。也就是说，今后在二手房买卖过程中，除了传统意义上的房屋的所有权，买房人更要注意交易的房产上是否设定了居住权，如果设定居住权，那么买家很有可能买到了房子，却无法居住。

一、什么是居住权

民法典第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。根据物权法定原则，居住权规定在民法典物权编，因此它应当属于物权的一种，是将房屋所有权的四项权能中的占有和使用的权能拆分出来，单独设立了居住权，是与所有权相分离的一种物权。

二、居住权的设定

民法典第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。第三百六十八条规定居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

根据此规定，居住权的设立是依据当事人的合同约定，但合同约定后并不必然产生居住权的物权效力，因为居住权的设立是依据登记原则，只有经过登记的居住权才具有物权效力。

三、居住权的消灭

民法典第三百七十条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

综上，根据民法典对居住权的规定，民法典实施后，购房人在二手房买卖过程中，一定要到不动产登记部门查询欲购买的房屋是否设立了居住权，如果设立了居住权，那么意味着购房人即使购买了该房屋，但因为该房屋的居住权人仍有占有和使用房屋权利，购房人仍不能入住该房屋。需要等该房屋所设立的居住权消灭时才有权入住