老人以子女名义买房纠纷案例
来源：衷震律师
发布时间：2013-06-24
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是老夫妇以儿子的名义贷款买的房，还是如儿媳所说，是老夫妇在小两口结婚前给儿子置办的婚房？儿子因病去世后，七旬老夫妇和儿媳因为这套房产闹上了法庭。日前，这起财产纠纷案经过二审已得出结论。
原告老夫妇的老先生现年72岁，老太太68岁。因房产纠纷，他们携大儿子将二儿媳和孙女告上法庭。
原告方诉称，1999年10月，他们全家决定购房，因为二老年纪较大，大儿子又患有精神疾病赋闲在家（患病前曾有收入），当时便以未婚的二儿子名义购买了位于武清区杨村的房产一套。买房时，老人以家庭存款交纳了首付款100800余元，后期的月供均由老两口如期到银行交纳。
2000年5月，二儿子与张平（化名）结婚，小两口到新房居住，去年4月，二子因病去世，因认为儿子去世后二儿媳将房门换锁，将房屋据为己有，二老携长子将儿媳与孙女一并告上法庭，诉求法院认定老人全家出资以二子名义购房的事实，请求法院判令这套房产归老人一家所有。
老先生称，诉争房的首付款是全家的积蓄，后期的月供是自己和老伴儿交的银行的工作人员可以证明。二儿子结婚前，他们曾当着亲朋的面跟二儿子和儿媳提出房屋虽是给小两口结婚居住，但只是借住关系，日后小两口有经济能力了还应自己买房。“当时他们也都同意了才住进去的，没想到现在闹成这样。”对于现在的僵局，老先生显得颇为无奈。
庭审中，被告二儿媳辩称，诉争房屋并非老人所述是借住关系，而是老人为儿子购置的婚房，根据相关法律，即使由二老出资购买，也应视为其夫的婚前个人财产。现丈夫去世，这套房产应以丈夫遗产的名义，按比例与老人共同继承。
【一审判决】
为老人全家共有财产
一审法院经过审理，认定了买房时二位老人已经退休，长子没有固定工作，以二子名义购买的事实，同时查清买房时使用了老人二子的住房公积金42000元，首付款为家庭积蓄交纳，余款为老人交纳，现房贷已经全部还清等事实。
根据购房、还款票据及相关人员的证言等证据，法院认为该房虽为老人二子结婚后居住，但应视为老人全家的家庭共有财产，应由家庭全体成员（老人与两个儿子）按比例分割。其二子分得的部分应视为二子的遗产，由老人与二儿媳、孙女继承。
鉴于诉争房屋市值30万元，法院判令两位老人和二子每人享有8万元，长子由于患病后没有固定收入，享有6万元。对于二子享有的8万元，法院判令此遗产由二老和儿媳、孙女共同继承，每人继承2万元。
【二审判决】
视为其子个人遗产
判决得出后，二儿媳不服，携女儿提起上诉。二审法院受理后，经审理认为诉争房屋购置于死者结婚前，产权证也载明房屋的所有权人为死者一人，仅以两位老人提供的购房票据、
还款凭证等证据即认定房屋为老人全家的共同财产，此做法的法律依据不足。
据此，二审法院根据《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》中的“父母为双方购房用于结婚之用，除非有明确表示，否则该房应当认定为对自己子女的赠与”的规定，认定了诉争房屋为死者生前的个人财产，判令该房产由死者的妻子与父母共同继承，由于死者女儿尚未成年，予以照顾。
由此，二审法院终审判决撤销原审法院判决，将诉争房屋判给老人的儿媳与孙女共同居住，由居住人给付老人应得遗产10万元。得到终审判决后，老人不服，目前已经提起申诉。
这是一起典型的以亲人名义贷款买房，后又因权属问题发生纠纷的案件。房地产，用法律术语讲就是《物权法》中的不动产，《物权法》的出台对房地产纠纷具有重要的指导意义，那么，《物权法》对于这种以他人名义贷款买房的情况又是如此认定的呢？
《物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
根据该条法律规定，房屋权属证书即产权证作为不动产物权的凭证，具有对抗其他一切证据的效力，即其他任何证据均不能否定房屋所有权为产权证上登记的所有权人所有的事实。即使所有权人本人否认，如果不能得到利害关系人的认可，仍然不足以否定权属证书的记载。
本案中，虽然事实上很有可能确实是老人全家以二儿子名义购买的诉争房屋，但当时没有留下任何书面协议，即使有关于房屋真正出资人以及房屋归属的书面协议，如果没有作为利害关系人的儿媳的书面认可，这个协议仍然只能约束老人和其子女，而对于包括儿媳在内的其他人均没有约束力，所以，老人还是无权对该诉争房主张所有权。
房屋登记在儿子名下，老人维权“不占理”
不动产登记具有国家公信力，在没有依法撤销之前，任何人都有理由相信其真实性和合法性。
本案中，诉争房既然已经登记在了老人的二儿子名下，他人自然有理由相信该房屋为老人的二儿子所有。老人虽然出示了一些当时购房的出资证明和还贷证明，但这些证据至多只能证明老人对子女的赠与或对子女享有债权，即借钱给儿子用于买房，而无法证明自己对该房享受所有权或享有共有权。
因此，老人的二儿子去世后，该房当然就应当作为其遗产由他的法定继承人依法继承，但是，如果没有任何关于赠与的证据，而老人又否认赠与的事实，那么，老人可以主张这部分出资属于借款，凭借当时与此有关的书面凭证要求其他继承人承担他们应当承担的债务份额。只要没有超过诉讼时效期间，如果不能通过协商解决，老人就可以依法提起诉讼，请求法院判决其他继承人在继承的财产范围内承担自己应该承担的债务份额。
老人在产权证上“露脸”，出纠纷后风险可降低
衷震律师认为如果如本案中的老人所称，房屋确为全家积蓄购买，那么，还有一种方式可以参考，那就是买房时在房屋产权证上同时登记自己和二儿子的名字，这样房屋就为他们共有了。日后，一旦因为房屋的所有权归属发生纠纷，因为对该房产享有共同所有权，老人的风险可以降低。
根据《物权法》的相关规定，共有人对共有关系约定不明的，如果属于家庭关系，视为共同共有关系，共有人对共有财产共同享有债权、承担债务。
如果老人不得不以子女的名义买房，最好同时登记为房屋的共有权人，这样就可以更好地维护自身的合法权益，因为根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。
但应当注意的一点是，尽管《物权法》第十九条规定对真正的房屋所有人进行保护，但在生活中，最好避免以他人名义购买房产。一是因为如果真正的权利人没有登记为共有权人，就无法主张权利；更重要的一点是，根据《物权法》规定，当产权登记证明上的房屋所有人把房屋出卖给第三人时，该第三人就可以取得房屋的所有权，而原来真正的权利人就不能向该第三人主张返还了。
也就是说，无论登记的权利人是否为房屋的真正权利人，与他交易的第三人都取得了该房屋的所有权。所以，大家在购买房产时，一定要重视产权登记这一步骤，不可马虎，因为它是享有权利的证明和保障。
欲防日后纠纷可先签协议
老人买房最好购买现房，为防止产生纠纷，他建议，老人以子女的名义买房时，应该与负责办理抵押贷款的子女签订一份书面协议，在协议中明确说明该房屋虽以子女的名义贷款购买，但全部房款均由老人支付，后期还贷也都是由老人交付。待全部贷款还完后，再由子女办理赠与手续，将房产转让给老人，然后到房管部门办理过户手续。这样，房屋就归老人所有了。
但是，需要注意的是，这种约定只具有内部约束力，即对在该协议上签字的人具有约束力，如果发生纠纷后，如儿媳、女婿、债权人等利害关系人未在协议上签字或有其他方式书面证明，则该协议对利害关系人没有约束力。
所以，只要没有书面证据证明利害关系人对协议内容予以认可，则利害关系人可通过法律途径维护自己的合法权利。
原告老夫妇的老先生现年72岁，老太太68岁。因房产纠纷，他们携大儿子将二儿媳和孙女告上法庭。
原告方诉称，1999年10月，他们全家决定购房，因为二老年纪较大，大儿子又患有精神疾病赋闲在家（患病前曾有收入），当时便以未婚的二儿子名义购买了位于武清区杨村的房产一套。买房时，老人以家庭存款交纳了首付款100800余元，后期的月供均由老两口如期到银行交纳。
2000年5月，二儿子与张平（化名）结婚，小两口到新房居住，去年4月，二子因病去世，因认为儿子去世后二儿媳将房门换锁，将房屋据为己有，二老携长子将儿媳与孙女一并告上法庭，诉求法院认定老人全家出资以二子名义购房的事实，请求法院判令这套房产归老人一家所有。
老先生称，诉争房的首付款是全家的积蓄，后期的月供是自己和老伴儿交的银行的工作人员可以证明。二儿子结婚前，他们曾当着亲朋的面跟二儿子和儿媳提出房屋虽是给小两口结婚居住，但只是借住关系，日后小两口有经济能力了还应自己买房。“当时他们也都同意了才住进去的，没想到现在闹成这样。”对于现在的僵局，老先生显得颇为无奈。
庭审中，被告二儿媳辩称，诉争房屋并非老人所述是借住关系，而是老人为儿子购置的婚房，根据相关法律，即使由二老出资购买，也应视为其夫的婚前个人财产。现丈夫去世，这套房产应以丈夫遗产的名义，按比例与老人共同继承。
【一审判决】
为老人全家共有财产
一审法院经过审理，认定了买房时二位老人已经退休，长子没有固定工作，以二子名义购买的事实，同时查清买房时使用了老人二子的住房公积金42000元，首付款为家庭积蓄交纳，余款为老人交纳，现房贷已经全部还清等事实。
根据购房、还款票据及相关人员的证言等证据，法院认为该房虽为老人二子结婚后居住，但应视为老人全家的家庭共有财产，应由家庭全体成员（老人与两个儿子）按比例分割。其二子分得的部分应视为二子的遗产，由老人与二儿媳、孙女继承。
鉴于诉争房屋市值30万元，法院判令两位老人和二子每人享有8万元，长子由于患病后没有固定收入，享有6万元。对于二子享有的8万元，法院判令此遗产由二老和儿媳、孙女共同继承，每人继承2万元。
【二审判决】
视为其子个人遗产
判决得出后，二儿媳不服，携女儿提起上诉。二审法院受理后，经审理认为诉争房屋购置于死者结婚前，产权证也载明房屋的所有权人为死者一人，仅以两位老人提供的购房票据、
还款凭证等证据即认定房屋为老人全家的共同财产，此做法的法律依据不足。
据此，二审法院根据《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》中的“父母为双方购房用于结婚之用，除非有明确表示，否则该房应当认定为对自己子女的赠与”的规定，认定了诉争房屋为死者生前的个人财产，判令该房产由死者的妻子与父母共同继承，由于死者女儿尚未成年，予以照顾。
由此，二审法院终审判决撤销原审法院判决，将诉争房屋判给老人的儿媳与孙女共同居住，由居住人给付老人应得遗产10万元。得到终审判决后，老人不服，目前已经提起申诉。
这是一起典型的以亲人名义贷款买房，后又因权属问题发生纠纷的案件。房地产，用法律术语讲就是《物权法》中的不动产，《物权法》的出台对房地产纠纷具有重要的指导意义，那么，《物权法》对于这种以他人名义贷款买房的情况又是如此认定的呢？
《物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
根据该条法律规定，房屋权属证书即产权证作为不动产物权的凭证，具有对抗其他一切证据的效力，即其他任何证据均不能否定房屋所有权为产权证上登记的所有权人所有的事实。即使所有权人本人否认，如果不能得到利害关系人的认可，仍然不足以否定权属证书的记载。
本案中，虽然事实上很有可能确实是老人全家以二儿子名义购买的诉争房屋，但当时没有留下任何书面协议，即使有关于房屋真正出资人以及房屋归属的书面协议，如果没有作为利害关系人的儿媳的书面认可，这个协议仍然只能约束老人和其子女，而对于包括儿媳在内的其他人均没有约束力，所以，老人还是无权对该诉争房主张所有权。
房屋登记在儿子名下，老人维权“不占理”
不动产登记具有国家公信力，在没有依法撤销之前，任何人都有理由相信其真实性和合法性。
本案中，诉争房既然已经登记在了老人的二儿子名下，他人自然有理由相信该房屋为老人的二儿子所有。老人虽然出示了一些当时购房的出资证明和还贷证明，但这些证据至多只能证明老人对子女的赠与或对子女享有债权，即借钱给儿子用于买房，而无法证明自己对该房享受所有权或享有共有权。
因此，老人的二儿子去世后，该房当然就应当作为其遗产由他的法定继承人依法继承，但是，如果没有任何关于赠与的证据，而老人又否认赠与的事实，那么，老人可以主张这部分出资属于借款，凭借当时与此有关的书面凭证要求其他继承人承担他们应当承担的债务份额。只要没有超过诉讼时效期间，如果不能通过协商解决，老人就可以依法提起诉讼，请求法院判决其他继承人在继承的财产范围内承担自己应该承担的债务份额。
老人在产权证上“露脸”，出纠纷后风险可降低
衷震律师认为如果如本案中的老人所称，房屋确为全家积蓄购买，那么，还有一种方式可以参考，那就是买房时在房屋产权证上同时登记自己和二儿子的名字，这样房屋就为他们共有了。日后，一旦因为房屋的所有权归属发生纠纷，因为对该房产享有共同所有权，老人的风险可以降低。
根据《物权法》的相关规定，共有人对共有关系约定不明的，如果属于家庭关系，视为共同共有关系，共有人对共有财产共同享有债权、承担债务。
如果老人不得不以子女的名义买房，最好同时登记为房屋的共有权人，这样就可以更好地维护自身的合法权益，因为根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。
但应当注意的一点是，尽管《物权法》第十九条规定对真正的房屋所有人进行保护，但在生活中，最好避免以他人名义购买房产。一是因为如果真正的权利人没有登记为共有权人，就无法主张权利；更重要的一点是，根据《物权法》规定，当产权登记证明上的房屋所有人把房屋出卖给第三人时，该第三人就可以取得房屋的所有权，而原来真正的权利人就不能向该第三人主张返还了。
也就是说，无论登记的权利人是否为房屋的真正权利人，与他交易的第三人都取得了该房屋的所有权。所以，大家在购买房产时，一定要重视产权登记这一步骤，不可马虎，因为它是享有权利的证明和保障。
欲防日后纠纷可先签协议
老人买房最好购买现房，为防止产生纠纷，他建议，老人以子女的名义买房时，应该与负责办理抵押贷款的子女签订一份书面协议，在协议中明确说明该房屋虽以子女的名义贷款购买，但全部房款均由老人支付，后期还贷也都是由老人交付。待全部贷款还完后，再由子女办理赠与手续，将房产转让给老人，然后到房管部门办理过户手续。这样，房屋就归老人所有了。
但是，需要注意的是，这种约定只具有内部约束力，即对在该协议上签字的人具有约束力，如果发生纠纷后，如儿媳、女婿、债权人等利害关系人未在协议上签字或有其他方式书面证明，则该协议对利害关系人没有约束力。
所以，只要没有书面证据证明利害关系人对协议内容予以认可，则利害关系人可通过法律途径维护自己的合法权利。
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