怀向阳律师

     为了规避购房政策或者其他原因（比如逃避债务、转移财产，当然也有的是为了节省将来可能发生的过户费用，以他人名义购房，并将房屋登记在他人名下，俗称借名购房。

借名购房

存在哪些风险？

一、借名购房合同效力的风险

       如果借名购买的是商品房，双方都是真实意思表示，可以认定借名购房合同有效。

       借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用房政策保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。只能要求还钱，赔偿经济损失。

二、房屋代持人出现变故

       1、代持人婚变，被作为婚内共同财产予以分割，代持人去世，作为代持人财产被其继承人分割。

      2、代持人陷入债务纠纷被执行，或者代持人去世，作为遗产被债权人分割。

        3、代持人恶意处分房屋，房屋无法追回。

       根据公示公信原则，房屋是代持人的，如果购买人基于对于房屋所有权登记的信任支付对价，购买了房屋，从而导致房屋所有权的变动，属于善意取得。实际购房人没办法追回房屋，只能要求索赔。

       4、代持人在房屋上设立了抵押等他物权，或因为所欠款项被查封等情况，法律基于保护交易安全的价值取向，会优先保护相对人的权利。即使借名人能够证明借名购房合同真实有效，仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记，甚至房屋永远无法追回的结果。

借名购房

如何尽可能的防范风险呢？

       1、与代持人签订借名购房合同，最好是夫妻共同签订。这样才能有直接的证据证明房屋的真实购房人为谁，否则即使有转账凭证，还贷凭证，实际居住证据，也是间接证据，需要形成完整的证据链条，才有可能获胜。

       2、房产代持人的近亲属出具情况确认函。

      目的是避免代持房产因代持人死亡，说不清事情经过，被作为遗产继承；或者代持人离婚，配偶不认账，被做为夫妻共同财产分割。房屋的实际所有权人，应当事先要求代持人的亲属，至少是配偶出具情况确认函。

内容要体现出知道并认可配偶名下房产为谁实际购买，自己不享有该房屋的实际权力。

       3、借名人转账时备注并保留凭证，比如支付房款时备注清楚款项用途，比如某某房屋首付款、贷款，并保留出资凭证。

       4、设置抵押权防范风险，在条件允许的情况下，一般是指房屋无银行贷款，或者允许设置抵押权的情况下，要求代持人在该房产上为房屋实际购买人设置抵押权，以约束代持人恶意转移房产，防范法律风险。

       5、借名人自己是实际持有和使用该房产。这也是比较重要的一点，实际购房人实际占有使用该房产，不仅仅是辅助证明房屋权属的证据，而且也对房屋实际掌控之下，可以相对有效避免代持人处分房产。比如出售房屋，往往需要看房，实际占有的话，看房就很难实现。