怀向阳律师

摘要：在买房之前，处于保险考虑，需要对房产的法律知识加深了解。那么，房屋认购书是否属于合同？是否可以成为本约呢？作为预约合同的认购书符合合同成立、生效的要件，属于独立有效的合同。认定本约因此可以从三个方面考虑：一是意思表示，二是合同内容完备性，三是实际履约情况。

一、认购书是否属于合同

【法条】《合同法》第二条规定，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

合同有效成立的要件：（1）适格的合同主体（2）真实的意思表示（3）内容合法（4）形式合法。认购书是对认购房屋的大致情况、价金、交付、正式签买卖合同的时间等协商一致的结果。一般认为包括意向书、允诺书、认购书、购买不动产的定金收据、原则协议、谅解备忘录、谈判纪要等为订立本约而作的预约。

作为预约合同的认购书符合合同成立、生效的要件，属于独立有效的合同。

二、认购书是否可以成为本约

【法条】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第5条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同

【条件一：合同内容具体】认购书被认定为本约除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。本约与预约的本质区别在于预约存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定。

【条件二：收受购房款】“购房款”即应包括全款，也应包括部分购房款。

一般情况下，认购书具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容即可认定为本约，不必附加合同履行条款。如果出卖人和买受人的真实意思表示为日后再签订正式买卖合同，虽然认购书具备本约内容，应根据出卖人是否收受全部或部分房款确认是否将认购书转化为正式的商品房买卖合同。

认定本约因此可以从三个方面考虑：一是意思表示，二是合同内容完备性，三是实际履约情况。