怀向阳律师

摘要：近些年，我国房地产市场是最为热门的投资领域，因此有的人为了拿到购房资格，首先和房地产商签订认购书。那么，认购书签订时间对合同效力有什么影响？当事人不履行认购书中签订本约的义务，能否要求违约方承担强制履行责任？

认购书签订时间对合同效力的影响?

【预约性质】认购书应当在开发商取得建设项目施工许可证后签订才有效。取得施工许可证后，开发商在程序上应当落实了建设资金、建设单位、施工计划，项目已经进入实质性的建设阶段，减少了不确定因素。而尚未立项就允许开发商向社会公众销售凡物，认购书就是针对不特定项目签订的，所有条款都是不具体的，这与非法融资无异，应当无效。

【本约性质】认定为本约的认购书应当按商品房买卖合同的标准予以认定。应根据《商品房买卖合同》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

当事人不履行认购书中签订本约的义务，能否要求违约方承担强制履行责任

根据认购书的约定内容进行分类处理，法官自由裁量权较大。一般不能被判继续履行。

第一，“将进行谈判的预约”，双方仅负有磋商的义务，并无缔约的义务。

第二，“带未决条款的预约”，可以考虑继续履行。根据《解释》第5条，若约定主要条款，已决事项完备性和重要性均高于未决条款。认购书基本可履行，未决条款由法院按交易习惯合理补充，合同继续履行。但根据《解释》第4条，则肯定了“带未决条款的预约”不可继续履行。因此法官会结合认购书内容的完备性及可履行性进行裁量。

认购书签订后最终无法签订正式合同的定金处理

主要根据《解释》第4条、《担保法解释》第115条处理。

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；即当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

以福建高院民一庭《商品房买卖解答》为例，如果认购书未就商品房买卖的具体内容进行约定，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的认定为双方当事人均无过错。但一方当事人恶意磋商，如买受人故意提出不合理的期限内交房等苛刻条件的不属于不可归责于双方当事人的事由。