房款被冻结，中介担责任

                                                   文口  施周 律师

这是一个关于二手房买卖的案件，二手房买卖尽管现在是越来越规范，但是问题还是经常不可避免的发生，这是因为二手房本身的复杂性所产生。笔者经办过各种不同类型的二手房买卖纠纷案件，比如说因为个人所得税约定不明所产生的合同被撤销，房改房的买卖等案件，这些案件有些比较奇怪，有些是在宁波可能是首例的案件。今天要介绍的这个案件也是一个特殊的案件，房子交付了，出卖人的卖房款却被银行冻结了，因为购房人不愿意签订交房单，中介不愿意去银行解冻，出卖人是一筹莫展，后出卖人通过朋友找到本律师，诉至法院，通过诉讼解决。

案件介绍：

徐女士有套房子要出卖，通过某中介公司与关女士签订了一份《存量房屋中介买卖合同》，双方约定了定金等事宜，并按约定履行了定金的义务。同时还约定，首付30%，在过户当天交付，余款通过银行按揭。后，购房方支付了首付款，双方办理了过户手续，并且出卖人将房屋的钥匙交付给了购房人。此后银行按揭贷款发放到了出卖人徐女士的帐户，但徐女士去银行取钱，发现钱被银行冻结了，取不了。徐女士找到中介，要求解决这个问题，中介告知，因为购房人对购房行为有些反悔，不愿意签订房屋交接单，所以中介公司不能去银行解冻。为什么会这样呢，房子过户给人家，钥匙也给人家，人家也在使用这个房子了，结果自己的钱反而被银行冻结了，对方不同意签订交房单，中介也不帮助解决问题，解冻的问题就僵化在那里了。为什么会这样呢？

原来，在当初办理按揭款时，银行要求出卖人签订了一份银行存款冻结申请表，该申请表注明凭中介的解冻意见书方可解冻。据了解，之所以产生这个冻结申请表的问题，原来该中介与银行之间有约定，凡是该中介经办的银行按揭贷款，都需冻结，唯有凭该中介的解冻意见书，方可解冻，而该中介内部规定，出具解冻意见书的前提是买卖双方必须在房屋交接单上签字。之所以该中介要与银行设立这样的一个约定，其目的可能是为了防止有些出卖人收到了房屋的全部款项后，不办理交房手续。

因为对方不愿意签订这个房屋交接单，所以中介按其规定，不愿意出具解冻意见书。

本律师接受这个案件之后，对案情进行了分析，有以下几点:

一、该房屋作为出卖人已经履行了自己的义务，房屋已经交付完毕，这个房屋交接单并非法定必须的程序，也非双方约定的程序，故房屋的出卖人有权要求取得余下的房款。

在房屋办理了过户手续，并且出卖人将房屋的钥匙交付给购买人之后，意味着这个房屋已经交付完毕，故无论购房人签不签这个房屋交接单，均不能改变房屋已经交付的事实。房屋交接单只是中介内部的办事流程，对出卖人并无约束力。既然出卖人已经交付房屋完毕，那么其有义务获得余下的房款，尽管房款已经发放到出卖人的银行帐户，但因其被冻结，这是不完全取得这个购房款。故其有权利要求冻结。

二、那么本案这个解冻这个义务人是谁？是购房人，还是中介？

尽管产生这个不能解冻问题的原因，是因为购买人不愿意签订房屋交接单，所以中介才不愿意出具解冻意见书。那么这个解冻义务是对方还是中介呢？中介是否能以这个房屋交接单对方没有签为理由进行抗辩呢？本律师认为，解冻义务是在中介，首先这个冻结申请书明确注明，凭中介的解冻意见书方可解冻，其他人是无此权利的。同时中介也不能以购房人不签订这个房屋交接单而进行抗辩，因为交接单并非法定义务也非约定义务（这个上文已经阐述，这里不再赘述），所以这个解冻的义务就是由中介来承担，中介作为提供居间服务的合同的一方，其有义务协助购房人取得这个购房款。

故本律师以中介为被告，要求中介协助办理这个银行帐户的解冻手续。

最终法院采信了本律师的意见，判令中介协助办理房屋的解冻手续。

律师评述：

这种案件，应该是非常少的。当然产生这个问题的原因的初衷是很好的，是中介为了平衡房屋买卖双方的权利和义务，而与银行设定这个一个银行冻结的约定。但是当房屋的出卖方已经交付了房屋之后，房款仍被冻结，那么这时候权利义务的平衡就被打破，也就是说，出卖人交付了房屋，却拿不到钱，就有违权利义务的对等原则。作为中介来讲，其忽视了一个问题，就是其内部关于房屋交接单的约定并非法定的义务，也非约定的义务，不能以此规定强加给购房人，而且这种内部规定不能抗衡其应该承受的解冻义务，所以最终法院判决中介承担解冻责任。