品房买卖纠纷之如何适用定金罚则

    在商品房买卖纠纷中，定金纠纷是近年来较为常见的一种，在房地产诉讼案件中也占有很大比重。矛盾双方争议的焦点往往是如何适用定金罚则？2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”但该解释仍未明确商品房买卖合同中定金的如何适用问题。

   那么，在商品房买卖合同签订过程中发生纠纷时，该如何适用定金罚则呢？对此，实践中存在着三种不同的观点：

   第一种观点认为，不管什么原因，只要买受人不与开发商签订商品房买卖合同，就应当认定是买受人违反了认购书的约定，开发商就可以没收定金。

   第二种观点认为，只要买受人按照认购书确定的时间，前往签约地点与开发商签订商品房买卖合同，买受人即履行了认购书中的签订商品房买卖合同的义务，如果开发商不同意买受人提出的签约条件，最终导致商品房买卖合同无法签订，即应当认定是开发商违反认购书的约定，开发商就应当双倍返还定金。

   第三种观点认为，上述两种观点都有失偏颇。根据第一种观点，由于认购书的内容不可能包含商品房买卖合同的全部内容，因此，如果开发商因各种原因不愿意与买受人签订商品房买卖合同时，即可以随意提出各种不利于买受人的合同条款，迫使买受人不愿意接受，而开发商就可堂而皇之地没收定金，这也是实践中开发商随意没收买受人定金的主要原因。同样，根据第二种观点，则会出现只要买受人按照认购书约定的时间前往约定地点签约，即使买受人毫无理由地提出一些不合理的、不公平的合同条款，开发商也必须与买受人签订商品房买卖合同，否则就必须承担双倍返还定金的不利后果。这同样有违公平和诚实信用的合同法基本原则，也不利于我国房地产市场的健康发展。因此，笔者认为，定金罚则的适用应当符合公平、诚信的基本原则。具体地说，如果因为合同一方无故不在认购书约定的时间到约定的地点去签订商品房买卖合同，或者在签订商品房买卖合同过程中擅自改变在认购书中双方已经确认同意的合同条款，比如房屋的基本状况、价款、面积等条款从而导致商品房买卖合同无法签订的，则可以认定是因当事人一方原因造成本约无法签订，即应当根据最高人民法院的司法解释，对该方适用定金罚则；如果商品房买卖合同未能签订是因为双方就认购书中没有确定的其他合同条款经过双方协商但不能达成一致意见所造成，则应当认定是非一方原因而是不可归责于当事人双方的事由所造成本约无法签订，根据最高人民法院的司法解释，双方不构成违约，双方均不应承担违约责任，即开发商应将定金原额返还，而不适用定金罚则。