父母出资购买的房屋是个人财产还是夫妻共有财产？

重庆海外律师事务所  陈龙桥律师

经常有人问，父母出资购买的房屋是夫妻一方的个人财产还是夫妻共有财产？如果今后离婚，如何才能维护自己的合法权益？这个问题看似简单，实际上包含了很多种情况，而且相关的法律规定和司法政策不断变化，存在着多种可能的结果。

首先，需要区分是婚前购买，还是婚后购买。

根据婚姻法的规定，如果没有特别约定，夫妻双方婚前取得的财产属于夫妻一方的个人财产；婚后取得的财产属于夫妻双方的共有财产。从广义上看，父母出资为子女购买房屋，也是子女取得财产的方式之一，婚前取得与婚后取得，财产的归属是截然不同的。

其次，要看购买的房屋登记在谁的名下。

房屋属于不动产，房地产登记是确定房屋权属的基本依据之一。如果是在婚前由父母出资购买的房屋，登记在谁的名下一般可以推定房屋就是登记权利人所有的。婚后取得的房屋一般属于夫妻双方共同所有；但房屋登记仍然具有对外公示作用，在两证合一的情况下，登记权利人可以自行变卖或者处置房屋，并在登记机关办理房屋产权过户登记，购买人可以善意取得房屋，没有登记的夫妻一方不可以主张房屋买卖无效。

此外，如果在离婚时仍然没有办理产权登记，双方对房屋产权有争议的，法院一般不会分割处理房屋，需要等待产权登记确定之后再行提出分割。

第三，要看是一方父母出资，还是双方父母出资。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》规定，在当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，除父母明确表示赠与双方的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与；在结婚后，父母为双方购置房屋出资的，除父母明确表示赠与一方的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与。

但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（下称“婚姻法解释三”）则对婚后由一方父母出资购买的产权登记在出资人子女名下的房屋的规定进行了变更（其他情形未作变更）：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。即原规定婚后父母一方出资购买的房屋登记在自己子女名下的推定为是对夫妻双方的赠与，新的规定则是推定为是对自己子女的赠与。

因为婚姻法解释三的这一变更在社会上引起广泛的争议，最高人民法院随后又出台《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》（法[2012]40号），对婚姻法司法解释三上述规定的适用进行限制：要求“在审理婚姻家庭案件中，应当在整体上全面准确地理解和把握婚姻法及其相关司法解释的精神，不能机械理解，孤立适用；在涉及财产权属的认定、共同财产的分割等问题上，要按照婚姻法及有关司法解释规定，依法保护当事人特别是妇女、儿童和老人的合法权益”。

第四，是一次性全款购买还是按揭贷款购买。

如果是婚前一次性全款购买，则按照婚前财产取得的规定确定房屋权属；如果婚前按揭贷款购买，如无特别约定，婚后偿还的贷款及其房屋的相应增值部分一般属于夫妻双方的共有财产。

第五，最重要的是双方对购买房屋的归属是否有明确的约定。

在上面所述的各种情况中，双方均可以对房屋权属进行约定，只要约定不违反法律法规的强制性规定，约定对双方均具有法律效力。因此如果能够对父母出资购买的房屋归属进行明确的约定，应当可以减少争议的发生。

如果对上述各种情形及其相应的法律规定不能区分地很清楚或者把握不准的，可以向律师等专业人士进行咨询，或者委托代为起草协议文书等，以尽可能避免争议的发生。

当然关于房屋权属的约定也有例外情形，如关于夫妻之间的赠与，婚姻法规定夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对夫妻双方具有约束力，并未规定必须要办理产权登记才有效。但婚姻法司法解释三则明确规定对于房屋的赠与适用合同法关于赠与的规定，即在办理房屋产权变更登记之前，即使有明确约定，也可以随时撤销赠与。之前因为合同法第二条明确规定婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议不适用合同法的规定，因此婚姻法司法解释三的这一规定也可以认为是对婚姻法原来的规定进行了实质性的变更。