律 师
说 房
交房条件最好写进合同
“青青小镇”的开发商究竟有什么苦衷？客观地来说，在消费者的利益的确受到侵害的同时，哪些责任是开发商需要承担的，哪些又并不应该由开发商承担？到底什么样的房子可以交付使用？针对上述问题，记者采访了云南建广律师事务所的吴黎明律师。她从以下几个方面阐述了自己的观点:
首先，看法律法规规定的强制性的交房条件。《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收，综合验收就包括道路、管网、绿化的验收。但为了提高行政效率，国务院于2004年5月19日以“国发[2004]16号”文件《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，这样就使道路、管网、绿化等配套设施的验收失去了强有力的保障。
《消防法》第十条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”因此，消防验收合格是房屋交付的必要条件，消费者可要求开发商出具消防验收合格证明才能接收房屋。
其次，看合同中约定的交房条件。双方签订的合同中只有“经建设单位组织验收合格并符合本合同约定”的规定，如果合同中没有详细约定交房标准，就只剩下“经建设单位组织验收合格”这一个条件，显然把主动权交给了开发商。
怎么理解“经建设单位组织验收合格”呢？在双方对这11个字的含义理解有分歧时，从公平原则出发，不应简单理解为经“单位工程竣工验收合格”就可交付使用，而应按照现行法律的规定作出解释。
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》对建设单位组织竣工验收的前提、程序及监督机构均作出了明确规定，即应具备如下条件方可组织竣工验收：城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件；有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。因此，建设单位只有按照上述程序规定及《建筑工程施工质量验收统一标准》等国家质量标准组织竣工验收并在备案后15日内未被发现违法行为，才能确认工程经过了合法有效的竣工验收，此时的交房才符合合同的约定。
但“经建设单位组织验收合格”由谁来判断呢？是不是开发商在搭建主体框架后马上组织竣工验收合格或者甚至搞一个虚假的竣工验收合格文件就可以了呢？法院如何判断呢？由于《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》只是建设部规章，效力层次不高，而法律法规虽然规定工程必须进行竣工验收备案，却未将竣工验收备案规定为房屋交付的必要条件。因此，“经建设单位组织验收合格”这样简单的约定对保护消费者的合法权益以及对规范房地产市场秩序都是不利的。建议建设厅在将来的合同范本中对交房条件进行细化，如开发商必须按要求建设好各项配套设施，完成消防、规划、人防、竣工备案等单项验收工作，完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目建设后，方可将房屋交付业主使用；并且规定开发商必须在交房前向消费者提供相关证明文件，拒绝提供导致延期交房的，责任由开发商承担。
最后，入住条件与交房条件的关系问题。按照《合同法》的规定，在双方未对交房标准明确约定时，应按照通常标准以及符合合同目的的原则来理解。消费者买房是拿来居住的，开发商交付房屋时应达到最基本的居住条件，如水、电、气、道路要通，施工的噪声、粉尘不能影响正常居住，至于零星工程，在不影响居住的前提下可以尽快完善。
因此，虽然合同中没有明确约定交房的具体细节标准，消费者仍可依法维权。
提醒消费者注意：房屋交付条件是合同的一项重要内容，千万要在合同中进行详细约定，否则将蒙受损失。当然，有些开发商卖房时可能会拒绝消费者提出这样的要求，消费者可能要冒买不到房的风险，但如有大量的消费者这样做，开发商是无法拒绝的，这对规范房地产市场秩序也是有好处的，最终受益的将不仅仅是消费者，也包括开发商。
(云南日报新周末服务导刊 阳光楼市 2005年4月8日 星期五)