建立完善我国建筑物区分所有权制度势在必行
建筑物区分所有权是现代民法一项基本的不动产所有权形式，其渊源十分久远。自19世纪初叶迄至20世纪60年代，建筑物区分所有权作为一项重要的民法制度已为英美法系与大陆法系各国民事立法普遍确立。迄今，该项法律制度对于促成人类最大限度地利用极为有限的土地资源，解决人类自身的居住、生活、营业等问题上业已显示了重大功能。随着我国加入WTO和房地产业作为我国经济支柱产业地位的逐步确立，已迫切要求我国立法机关尽早制定我国的建筑物区分所有权法，以有效地促进我国同类问题的解决。
建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共有部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权的总称。专有所有权是指区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。专有所有权其实质是一种空间所有权，即对独自专门使用的由建筑材料所组成的空间加以管领支配的权利。共有所有权，是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用及收益的权利。成员权是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物管理团体的一个成员而享有的权利与承担的义务。它不仅仅因单纯的财产关系、更侧重于对全体区分所有权人共同事务的管理关系而存在。而且，只要建筑物存在，区分所有权人间的团体关系就会存续，基于共同关系而产生的成员权就具有永续性。成员权是一项与专有所有权、共有所有权紧密结合而不可分割的权利，不得成为单独让与的对象。因此，建筑物区分所有权是由专有所有权、共有所有权及成员权三部分构成的一类特殊的、独立的、复合性的不动产所有权形态。
为了维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，就必须对区分所有建筑物进行有效的管理，包括对建筑物的保存、改良、利用、处分以及对区分所有权人共同生活秩序的维持。随着建筑物不断向立体化高空方向发展，人口密度随之提高，人际关系趋于复杂化，生活在同一栋建筑物上的区分所有权人虽唇齿相依、祸福与共，但生活习惯却不尽相同，对居住环境品质要求亦不一致，其结果，所有权人间的纷争势必层出不穷。有鉴于此，在区分所有权法上，建立一整套完善的管理制度，调节区分所有权人间的利害关系，化解彼此间及区分所有权人与管理团体间的纷争，加强对共有部分与共有设施的管理与维护，促进社区和谐成长，均具有重要意义。
建立建筑物区分所有权制度，是我国城镇公有化、福利型住房制度转入商品化住房制度的客观要求。
1、实行住宅商品化，当住宅成为个人所有的生活资料时，明确其权利归属乃是公民个人财产所有权获得安全保障的必要条件，也是买卖、租赁和抵押住宅，以充分发挥住宅的经济效用的必要法律条件。在高层住宅建筑物以居住单元为单位在社会上出售时，必然产生如何用统一的标准划分专有部分和共有部分，确定二者之间关系的问题。此种划分是合理确定住宅所有权人之间权利义务关系的基础，住宅所有权人有关使用、维修、管理住宅建筑物共有部分的一切法律关系，均要基于此种划分予以确定。因此，在我国，以法律规定划分住宅建筑物的专有部分和共有部分的统一标准，是推进住宅商品化，保护住宅所有人合法权益的必要措施。
2、在多层和高层建筑物按居住单元出售给各住宅所有权人后，乃产生了维修管理上的需要。即一方面，为维持整栋建筑物的固有功能，须对该栋建筑物予以经常性维修管理；另一方面，亦需对建筑物共有部分、共有设备、设施予以维修、管理。当一栋多层或高层建筑物有多数所有权人时，建筑物管理的方式、维修的出资比例标准等，应当由法律给予明确的规定，以保证每一个所有权人都能平等合理地承担管理维修义务。
3、住宅作为商品出售给个人后，国家仍拥有土地所有权，而住宅所有权与土地使用权则归于住宅所有权人。这样就在国家和住宅所有权人之间产生了以有偿使用土地为内容的财产关系。多层或高层建筑物中每个居住单元的住宅所有权人无论其住宅是否与土地直接连接，都有土地使用权，从而亦都有缴纳土地使用费（税）的义务。而这种权利义务的大小显然应以其专有部分所占的比例来确定。因此，建筑物区分所有权制度的建立，有助于国家确立与多层或高层建筑物中各个住宅所有权人之间有关土地使用权的法律关系。
4、住宅商品化后，住户由公房承租人转化为私房所有人，住户之间的关系发生了以下变化：一是这种关系的性质由承租人之间的关系变为所有人之间的关系，而且由其所有权标的物的共有部分联系到一起；二是此种关系的内容不仅仅限于生活上的关心和帮助的伦理范围，而且还延伸到出资维修和管理的经济范围上；三是对此种关系的和谐的维持不再仅仅靠互不侵犯的不作为方式就能实现，而必须通过共同协商、出资等积极行为来实现。这就要求全体所有权人组成团体。而此种团体成立的根据系建筑物区分所有，其性质、组成方式、议事规则等均需由建筑物区分所有权法加以规定。
由于区分所有建筑物的经济性，随着我国城市化进程的加速，地价高昂，这种集合住宅乃成为解决城镇居民取得住宅的最佳途径。而在大量的多层和高层建筑物按居住单元被出售后，乃产生了对居住于同一栋建筑物上的若干居住单元的所有者之间的相互关系予以规范、调整的必要，各居住单元所有者之间发生的这种崭新的建筑物区分所有权法律关系，标志着在我国建立建筑物区分所有权制度的时机已经到来。
现行有关商品住宅管理法规中的建筑物区分所有权制度：
1、1989年11月21日建设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》
本《规定》所称“异产毗连房屋”，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。此所谓“异产毗连房屋”即指存在区分所有权形式的建筑物。
该《规定》对有关区分所有建筑物的共有权的行使和限制、共有和共用部分的管理和维护、修缮费用的分担、纠纷处理程序等问题作了具体的规定。
2、1992年6月15日建设部发布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》。该《办法》对国家出售的区分所有建筑物的共有部分的范围、管理和维护、维修费用的分担、纠纷处理程序等问题作了明确规定。
3、①1997年4月3日，建房[1997]65号《关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知》；②1998年11月9日建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》；③1994年3月23日建设部令第33号发布的《城市新建住宅小区管理办法》；④1995年12月1日建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》；⑤1996年2月9日国家计委、建设部颁发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》；
⑥建设部1997年8月29日建房字第219号文发布《关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知》等等。建设部发布的这些办法、通知等均从不同侧面涉及了区分所有权法律制度的某些内容。
综上，前两个所谓我国有关多层和高层区分所有建筑物的基本性规章，对住宅所有人和使用人因居住于同一栋建筑物而产生的权利义务关系的规定是极为初步和简陋的。其中虽规定了有关区分所有权制度的些许内容，但其在概念名称的使用及具体内容的规范上均暴露出其明显的落后性、封闭性及狭隘性。例如，“异产毗连房屋”本质即指存在区分所有权形式的建筑物，但该词不是一种所有权形式的名称，不能概括建筑物区分所有权此种权利形式。再如，关于“自用部位”和“共用部位”，其非现代区分所有权法律制度上通用概念，而应采用各国法所通用的专有部分和共有部分的概念。另外，上述各种规定、办法、通知等，对现代区分所有权制度的诸项重要内容，如专有部分与共有部分的区分，区分所有权人管理团体及其法律性质、管理机关、管理规约、专用使用权等或未涉及、或涉及了未深入、或互相矛盾、或不科学、或与国际惯例不接轨，这与我国蓬勃发展区分所有建筑物现实关系是严重不相适应的，该领域的纠纷也已层出不穷，实务中对这些纠纷的处理结果出现了截然不同的方式。可喜的是，学者对该领域的研究已渐趋热烈、深入，《物权法（草案）》也以专门章节对业主的区分所有权制度进行了规范，但仍显粗糙。
因此，广泛参考、吸收和借鉴世界各国关于建筑物区分所有权立法、理论和学说及司法实践的成功经验，贯彻追求安全、健康、便利及舒适居住生活的基本价值取向，面向21世纪，制定一部专门的《建筑物区分所有权法》，对因多层和高层建筑物所产生的复杂法律关系予以全面规范，这无疑是摆在我国法学工作者和立法机关面前的迫切任务，这是时代和历史机遇赋予我们的一项责无旁贷的历史使命。

云南建广律师事务所
吴黎明律师
2006年7月20日