房屋优先购买权代理词
审判长:
杨××诉××优先购买权纠纷一案,我们接受第三人张××的委托作为其诉讼代理人,经过今天的法庭调查,现发表如下代理意见:
一. 第三人张××通过重新签订房屋出租合同的方式通知了承租人杨××房屋要出售,杨××以自己的行为表示了其不购买该房屋,因此杨××是放弃了优先购买权的。
1. 在2008年3月1日前,第三人张××和房屋出售严××就房屋的价格进行了多次磋商,张××也多次到该房屋现场查看,在对房屋买卖的相关事宜谈妥后,张××于2008年3月1日在杨××所承租的房屋内找到了杨××,告知其要购买杨××所承租的房屋,期间杨××询问了张××购房的价格为29万元,杨××还说买贵了,张××要求杨××重新签订房屋出租合同,对张××来说,只有杨××放弃了优先购权,和他重新签订租房协议,他才能放心和严××签订房屋买卖合同,杨××对张××要买其承租房屋没有提出异议,双方就承租的价格、承租的期限及屋内空调的使用重新签订了租赁协议。在2008年3月3日,张××因必须亲自到双流办理一件重要的事情,于是便委托夏洪斌和严××签订了房屋买卖合同,3月4日在张××付清全部款项后,严××夫妇委托了张××爱人丁××办理产权过户手续并将租房合同原件及产权证书原件交给了张××,当天丁××将过户申请递交到房产管理部门。3月14日,张××领到了该房屋的产权证书。4月25日杨××在承租房屋内接到拆迁办发的房屋所有权人参加拆迁会议的通知，杨××当日通知了产权人张××此事，夏××和丁××随同张××一起去杨××所租房屋拿到了该通知。上述情况是张××买房的全部过程。3月1日重新签订的租房合同、4月25日杨××给张××的参加会议通知、夏××和丁××的证人证言形成对张××有利的证据锁链。
2. 杨××在法庭上辨称3月1日重新签订房屋出租合同是张××以严××表弟和代管人的身份骗其签订的,该说法是经不住推敲的。首先,严××没有张××这么一个表弟,张××也没有和严××以表弟相称。其次,张××从严××处购买房屋,他不可能不告诉杨××购房的情况,杨××也不可能不询问为什么要重新签订租赁合同的原因,而且更不可能不向严××求证张××要购房的情况。所以,杨××不符合常理的辩称反而从另外一个侧面证明了张××说法的真实性,而且夏××、丁×的证人证言及3月1日签订的租赁合同都证明了杨××是知道张××要购买其承租的房屋,而杨××没有提出异议,反而和张××重新签订的租房合同,足以说明当时杨××是放弃了优先购买权的。
3. <<合同法>>第二百三十条规定 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。通知的方式可以是书面的,也可以是口头的。实际上,严××一方面以电话的方式口头通知承租人杨××房屋要出售给张××,张××要和杨××重新签订租房合同,另外购买人即本案第三人张××也以重新签订租房合同的具体行为告知承租人杨××房屋要出售及出售价格的事情。虽然严××在法庭上否认了其曾经通知杨××房屋要出售给张××的事实,但这种否认仍然是不成立的,,因为3月1日张××到杨××承租的房屋要求重新签订租房合同,杨××不可能在没有向严××求证的情况下就和张××重新签订租房合同,这个求证的过程也就是严××通知杨××房屋要出售的过程,杨××没有提出异议反而和张××重新签订租房合同的过程就是杨××放弃优先购买权的过程!
二. 原告杨××和被告严××恶意串通,共同侵犯购买人张××的合法权益。
1. 2008年4月25日,原告和被告得知严××出售的房屋要拆迁,原、被告双方都明知该房屋已经被张××全款付清购买并办理了产权过户手续及张××已经和杨××重新签订租房合同、张××为房屋出租人的情况下,2008年4月29日杨××和严××又串通起到房屋管理部门骗取办理了房屋租赁登记备案手续。因为办理登记备案手续必须要有出租人和承租人的身份证、租赁合同及产权证书,而严××手中的租赁合同及产权证书原件在3月4日张××付清全款后严××已经交给了张××,只有杨××手中有一份租赁合同原件,可见只有杨××和严××的共同行为才能骗取办理登记备案手续。
2. 严××在法庭上当庭支持杨××的优先购买权,否认其曾经通知过杨××告诉其房屋要出售给张××和张××要与杨××重新签订租房合同的事实,严××的这种反常行为只能说明严××是别有用心!严××在2007年7月和2008年2月5日两次在中介机构挂房出售,说明其是希望房屋早日成交。在其他承租人主张优先购买权的案例中都是出租人（出售人）想极力维护交易的稳定,主张买卖有效而反驳承租人的优先购买权的,但在本案中严××作为出租人为什么会例外?假如杨××优先购买权被法庭支持,严××将面临着向购房人张××承担巨额违约责任和赔偿责任的法律风险,在这种的情况下,严××为什么还要站在杨××一方为杨××说话?对这种行为只有一种解释,那就是利益驱使!原因是2008年4月25日,严××知道出售房屋所在的楼房要被拆迁,出售的房屋面临重新估值!一方面,严××怂恿杨××跳出来主张优先购买权,另一方面又在张××已经付清29万全部房款的情况下另行起诉张××要求支付26万元房款,并诉讼保全了出售房屋。严××的别有用心的原因在于杨××的优先购买权只是一种请求权,一旦法庭认定买卖无效,将法律关系恢复到房屋出售前的状态,到时候严××将以房屋要被拆迁为由不再卖房,承租人的优先购买权还是无法实现,那最大的受益者将是严××本人,杨××不过是严××棋盘上的一颗棋子!这是滥用优先购买权损人利己的典型案例!
三. 张××是善意第三人,履行了自己应当履行的通知义务,支付了合理价位的购房款,办理了房屋产权过户,享有完整的所有权,因此其合法权益应当收到法律保护。
1.出租房屋没有办理登记备案手续,即使在2008年4月29日杨××和严××补办了登记备案手续,但由于是双方隐瞒事实***、采用欺诈手段办理的,因此仍然认为是无效。双方签订的租赁合同由于没有办理登记备案,因此不能对抗第三人。《城市房地产管理法》第53条和《城市房屋租赁管理办法》第13条规定，房屋租赁实行登记备案制度，当事人签订、变更、终止合同的，应当向房地产管理部门登记备案。事实上，大量的租赁合同并未登记备案，未经登记备案的合同是否属无效合同？理论界与司法实务已取得共识，即合同有效。但是未登记备案的租赁合同能否对抗第三人，观点不尽统一，主要有以下两种，一种是完全否认承租人的优先购买权，如《上海市房屋租赁条例》第15条第2款规定，房屋租赁合同未办理登记备案手续的，承租人不得对抗第三人。另一种是限制承租人优先购买权行使，如江苏省高级人民法院《1999年全省民事审判工作座谈会纪要》中规定，未办理登记备案手续的租赁合同不得对抗善意第三人。不管哪种观点,对本案而言,杨××和严××双方签订的出租合同都不能对抗善意第三人张××
2.<<物权法>>第一百零六条确定了善意取得制度。善意取得制度的目的在于保护保护交易安全,鼓励交易,维护商品交易的正常秩序,促进市场经济的有序发展。善意取得构成必须具备受让财产时是善意的、以合理的价格有偿取得、转让财产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付受让人三大要件。善意取得人的财产所有权可以对抗原产权人的所有权,而承租人的优先购买权仅仅是物上请求权,效力低于财产所有权,.因此不能简单以承租人优先购买权否认第三人已经取得的房屋所有权，而应当区分第三人取得房屋所有权是善意取得还是恶意取得，是否经过了登记公示程序。我国关于优先购买权制度的设立太过于简单，这就需要法官在审理案件时要根据案件的具体情况结合法律设立优先购买权及善意取得制度的立法本意自由裁量,如果第三人是善意取得房屋的所有权，应该得到保护，承租人的优先购买权不具有追及的效力。
综上所述,代理人认为,杨××以自己的重新签订租房合同的行为放弃了优先购买权,在张××支付了全部房款、办理了产权过户手续的情况下,杨××无权再主张优先购买权,请求法庭依法驳回其诉讼,以维护交易的稳定和社会的公平与正义。
代理人:周向阳律师
2008.6.14
