陈奇斌律师

1、建工合同实质性内容变更认定有哪些变化？

答：根据民法典及其司法解释新规，建工合同实行内容包括了工程范围、建设工期、工程质量、工程价款等，若招标人和中标人另行签订的建设工程施工合同约定的上述内容，与中标合同不一致，一方当事人请求按照中标合同确定权利义务的，人民法院应予支持。

同时，对于隐性变更实质性内容也做了规定：招标人和中标人在中标合同之外就明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设单位捐赠财物等另行签订合同，变相降低工程价款，一方当事人以该合同背离中标合同实质性内容为由请求确认无效的，人民法院应予支持。

2、建工证照、审批补办与合同效力认定关系？

答：对于建设工程审批手续缺失、资质越级承揽、劳务分包等合同效力事项作了规定：

（1）建设工程规划许可证等规划审批手续缺失，在承包人起诉前补办下来的或发包人能够办理审批手续而未办理，各方以此为由请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院不予支持。

（2）承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，人民法院不予支持。

（3）具有劳务作业法定资质的承包人与总承包人、分包人签订的劳务分包合同，当事人请求确认无效的，人民法院依法不予支持。

3、工程发包人实际使用后的法律后果。

答：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

4、承包人请求返还工程质量保证金的情形有哪些。

答：（1）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；

（2）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年；

（3）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。

发包人返还工程质量保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。

5、建设工程实际竣工日期如何认定。

答：（1）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

（2）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

（3）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

6、建工工程垫资和垫资利息可以按照LPR四倍计算么。

答：不能。新规规定，当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，人民法院应予支持，但是约定的利息计算标准高于垫资时的同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率的部分除外。

当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。

当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，人民法院不予支持。

7、工程欠款利息什么时候开始计算，如何计算。

答：利息从应付工程价款之日开始计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：

（1）建设工程已实际交付的，为交付之日；

（2）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；

（3）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。

当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息。

8、发包人欠付工程款是否应该查明？

答：必须查明。之前有很多法院只能援引法条要求发包人在欠付工程款范围内承担责任，但未实际查明具体金额，造成判决生效后执行遇到很大麻烦。因此，新规规定，实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人，在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。