房屋中介不按政府指导 价收费应返还多收费用

  [案情]

  原告宋某、方某系夫妻关系，2010年4月，宋某、方某到被告葛某（系某中介公司法定代表人）处咨询房屋买卖事宜，双方签订居间合同一份。合同载明：中介公司负责为宋某、方某介绍房源，办理贷款，协助过户；宋某、方某过户前一次付清中介公司中介和代理费共计1万元整。4月12日，经中介公司促成，宋某、方某与韩某达成房屋买卖协议，后又办理了过户手续。4月21日，宋某、方某将1万元支付给葛某。5月23日，宋某、方某以中介公司在此次居间活动中收取1万元中介费不符合法定标准为由诉至法院，请求判令中介公司返还多收取的6000元代理费。

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  [分歧]

  一种观点认为，原、被告双方所签订的居间合同为双方真实意思表示，合法有效，原告主张不应支持；另一种观点认为，被告中介公司收取1万元代理费不符合价格法的强制性规定，多收取的代理费应予返还，对原告的诉讼请求应依法予以支持。

  [评析]

  笔者赞同第二种观点。

  首先，房产经纪代理收费属于实行政府指导价的范围。价格法第三条按照价格形成机制的不同，将商品、服务的价格分为三类，即市场调节价、政府指导价和政府定价。该法第十九条又根据定价权限，将政府的定价行为划分为中央定价行为和地方定价行为，并以中央定价目录和地方定价目录作为其划分形式。江苏省定价目录第十二项重要专业服务中明确：“中介服务区别不同情况分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。检验、鉴定、公证、仲裁等垄断、强制性的服务实行政府定价。评估、代理、认证、招投标等竞争不充分的服务实行政府指导价。具体按国家计委《中介服务收费管理办法》（计价格[1999]2255号）执行。”而《中介服务收费管理办法》第六条第二项规定：“对评估、代理、认证、招标服务收费等市场竞争不充分或服务双方达不到平等、公开服务条件的中介服务收费实行政府指导价。”本案房产经纪代理即属于上述第二项，即属于实行政府指导价的范围，《江苏省房地产中介服务收费管理办法》（以下简称《办法》）第四条也明确规定了“存量房(二手房)买卖代理费”收费标准实行政府指导价。

  其次，政府指导价为我国价格法中的强制性规定。价格法第十二条规定，经营者进行价格活动，应当执行依法制定的政府指导价。该法第三十九条、第四十一条对“经营者不执行政府指导价”的违法行为，规定“除应受行政处罚外，还应当承当退还消费者多付的价款和赔偿消费者损失的民事责任”。可见，政府指导价为我国价格法中的强制性规定，经营者违反政府指导价应承担行政与民事双重责任。本案中，房屋的成交价为20万元，《办法》第四条规定代理费按成交价格总额的1.5%至2%收取，因此，在此次居间活动中中介公司最高只能收取4000元的代理费，其收取1万元的代理费违反了价格法的强制性规定，多收费用应予返还。

  （作者单位：淮安市清浦区人民法院）