赵江涛律师

案例注解

代理人无代理权而为代理者，称为无权代理。在有权代理中，代理人所为意思表示或对于代理人所为意思表示，对本人直接发生效力。无权代理，谓无代理权而为之代理行为。无权代理，是指代理人不具有代理权而实施的代理行为，其虽具有一般代理行为的形式特征，但不具有代理行为的实质特征，因而不是真正意义的代理。在房屋买卖纠纷中，常常出现无权代理和无权处分两种情形，而房屋买卖纠纷往往案件金额大、人情纠葛复杂且涉及居住权益等基本人身权益，辨明无权代理与表见代理的特点与法律后果，对于分析解决相关案例具有重要的理论和实践意义。
一、无权代理的概述与分析
无权代理是代理制度的重要内容。《民法典》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”该条是关于无权代理及其法律后果的规定，《民法典》对《民法总则》的规定予以了沿用。
无权代理具有如下特征：(1)行为人实施的法律行为符合代理行为的形式特征。代理行为的特征有表面特征和实质特征之分。表面特征是代理人以被代理人的名义作出意思表示。实质特征是代理行为的法律后果直接归属于被代理人。无权代理只具有代理行为的表面特征而不具有实质特征。(2)行为人对所实施的代理行为不具有代理权。行为人在实施代理行为时，不具有代理权。不具有代理权的原因可以是自始没有，也可以是超越代理权的权限或者是后来代理权已经消灭。
无权代理的法律后果：(1)无权代理中的被代理人享有主动追认权。该追认权是一种能使效力待定合同产生效力的形成权。追认权的行使既可以明示的方式作出，也可以特定的方式作出。前者需要追认权人以文字语言的方式向相对人作出明确的意思表示，而后者则可以通过接受履行或主动履行义务等可以推知追认人意思表示的特定行为来作出。《民法典》第五百零三条规定：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。”该条就是对以特定行为方式行使追认权的规定。经被代理人追认后，发生与有权代理相同的法律后果。(2)相对人可以催告被代理人在30日内予以追认。经被代理人追认后，亦发生与有权代理相同的法律后果。若被代理人明确表示拒绝追认，或者在交易相对人确定的催告期间内不作出任何表示的，即使是不作为，也不能认定为默许从而推定为“同意”，这时无权代理行为对被代理人不发生法律效力，即有关法律后果不能由被代理人承担。(3)善意相对人若行使撤销权，则不发生有权代理的法律后果。但须注意：①相对人须是善意，即对于该代理行为系无权代理并不知情且不应当知情。②撤销权行使的时间应当在被代理人行使追认权之前行使，被代理人已经行使追认权的，相对人即不得再行使撤销权。③相对人行使撤销权，应当以通知的形式作出，并原则上应向被代理人发出。
本案中，王某某以孟某某代理人的身份，与迟某签订一份《房屋购卖协议》，约定孟某某以38万元的价格将案涉房屋出售给迟某，并向迟某提供一份委托人处署名为“孟某某”的《房产买卖委托书》，王某某的行为具备了代理行为的表面特征。因孟某某主张该委托书委托人处“孟某某”签名并非其本人所签，并申请字迹鉴定。为此，法院委托沈阳佳实司法鉴定所进行字迹鉴定。后因样本不足，被退回鉴定。依据举证责任分配原则，王某某负有举证证明该份委托书委托人处“孟某某”三个字系孟某某本人所签的义务。在王某某不能证明“孟某某”三个字系孟某某本人所签的情形下，应认定王某某对其所实施的代理行为不具有代理权。又因孟某某对王某某的代理行为拒绝追认，故王某某代理孟某某出售案涉房屋的行为应为无权代理。
二、表见代理的概述与分析
表见代理也是代理制度的重要内容。
表见代理的构成要件：(1)须是无权代理，即代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后实施的代理行为。这种无权代理，是指为代理行为时无代理权或者对于所实施的代理行为无代理权。(2)须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由。这包括两个方面的内容：其一，存在外表授权，即存在有代理权授予的外观，代理行为外在表现上有相对人相信行为人有代理权的事实。其二，相对人对行为人有代理权形成合理信赖。相对人对外表授权的信赖是否合理，应当以是否有正当理由作为判断标准，当然这也要依据实施民事法律行为的具体情况判断。(3)须相对人与无权代理人实施了民事法律行为。(4)须是相对人善意且无过失。其要求是，相对人不知道行为人没有代理权，且对其“不知道”没有主观上的过失。本案中，王某某代孟某某卖房的行为属于无权代理，迟某与王某某实施了买卖房屋的民事行为，因此王某某的行为能否认定成表见代理，关键在于迟某对王某某有代理权是否形成了合理的信赖，且迟某主观上善意且无过失。迟某主张因案涉房屋办理房产证时需要孟某某持相关房产手续原件办理，且基于对同事王某某的信任，故其未留存相关房产手续原件，而是使用原件进行复印后留存了复印件。但仅凭迟某到庭证人的证言，不足以证明拿手续原件进行复印的事实。虽案涉房屋系回迁安置房，迟某取得该房屋的房产证需要孟某某予以协助，但迟某本人持有相关房产手续原件并不妨害孟某某履行协助义务，且王某某当时仅是孟某某的儿媳，并非房屋出卖人本人，迟某该项主张理由不充分，且与正常交易习惯不符。另，迟某当时知悉孟某某、马某某系王某某的公公、婆婆，虽案涉房屋相关手续仅载有孟某某的名字，但该房屋系在二人夫妻关系存续期间取得，迟某应知晓该房屋为二人夫妻共同财产，王某某代理出卖该房屋需经二人共同授权。因此，不足以证明迟某对王某某有代理权形成了合理信赖，且迟某在案涉房屋买卖过程中存在过失，故本案中不构成表见代理。
三、结语
综上所述，房屋买卖纠纷中的无权代理可形成以下三种效力规则：无权代理签订的房屋买卖合同，经被代理人追认的，房屋买卖合同有效，对被代理人发生法律效力。若未经被代理人追认的，对于被代理人不发生效力。但若经审查认定构成表见代理的，则不论被代理人追认与否，无权代理签订的房屋买卖合同均为有效合同，对被代理人发生法律效力。因此，在处理有关纠纷时，需要首先判断代理人属于有权代理还是无权代理，在代理人构成无权代理后，仍需要通过主观、客观构成要件进行考察分析是否构成表见代理，层层深入剖析案件，考察当事人的意思表示和善意要件，让裁判有理有据，有法有情。