赵江涛律师

案情回顾

1998年5月11日，甲公司以划拨方式取得一处国有土地，并建有地上房产一处。2010年10月27日，甲公司与乙公司签订《房地产出让协议书》，约定甲公司将案涉国有土地及地上附着物以600万元的价格出让给乙公司。协议签订后，乙公司已依约向甲公司支付600万元，甲公司将案涉土地及房产交付乙公司使用，双方未办理过户手续。现乙公司以案涉合同违反了法律、行政法规的强制性规定为由诉请确认合同无效，并要求甲公司返还转让费。

裁判结果

法院经审理认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005年8月1日施行）第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。” 依据该规定案涉诉争土地使用权转让合同因未经批准应属无效，但为配合《中华人民共和国民法典》的实施，该解释于2020年12月修正（2021年1月1日施行）后删除了原第十一条的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”尽管《中华人民共和国民法典》及相关司法解释对于划拨土地使用权转让审批对合同效力的影响没有具体规定，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十条对于划拨土地使用权抵押审批对合同效力的影响有明确的规定，可作为参考，该条第二款中规定：“当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。”由此，在无其他法定无效或者未生效情形下，甲公司与乙公司形成的划拨土地使用权及地上附着物转让合同应按有效处理，不宜认定为无效或者未生效。综上，案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定有效。遂判决：驳回乙公司的诉讼请求。该判决已发生法律效力。

法官说法

本案的争议焦点为转让国有划拨土地使用权合同的效力如何认定。一、本案中法定机关是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行的问题，如果相关部门不予批准，无法办理过户，物权不能发生变动，转让合同也将不能履行，但并不导致合同无效。二、根据《民法典》第215条确立的物权区分原则，物权变动成功与否不影响作为原因行为的合同效力。因此，划拨土地使用权转让合同能否履行并不影响合同本身的效力。三、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005年8月1日施行）第十一条已经废止，对划拨土地使用权转让合同的效力认定应根据《民法典》中民事法律行为的效力认定规则予以判断，以更好的维护交易的稳定性和司法的权威。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《中华人民共和国民法典》

第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第二条 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第八条 民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》

第五十条 抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。

当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。已经依法办理抵押登记，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院应予支持。抵押权依法实现时所得的价款，参照前款有关规定处理。