房地产公司开发流程

一、前期准备工作

1、机会选择

获取土地信息——→获得土地相关资料——→进行实地考察——→市场调研——→初步可行性分析报告——→审核——→市场/竞争分析——→项目定位——→详细可行性分析报告——→审批——→准备获取土地

2、土地获取

向土地管理部门报名参加竞买并索取有关文件——→向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌——→在规定的时间参加竞买——→签订《拍卖成交确认书》——→15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金——→按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。

3.项目设计招标

    二、行政审批

1、办理选址意见书

a.计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

b.国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

c.建委办理投资开发项目建设条件意见书。

d.环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

e.文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

f.规划部门办理项目选址意见书。

    2、办理《建设用地规划许可证》
    a.人防办进行人防工程建设布局审查。
    b.国土资源局办理土地预审。
    c.公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
    d.规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
    e.规划部门确定建设工程规划设计条件。

     3、组织拆迁及建设工程、监理招标
     招标程序：向招投标管理机构报建——→核准招标方式和招标范围——→编制招标文件——→发布招标公告或发出投标邀请书——→对潜在投标人进行资格审查——→发招标文件并报招投标管理机构备案——→组织项目现场勘察——→在规定时间内接收投标人编制投标文件——→组建评标委员会——→开标、评标，提交评标报告——→确定中标人——→15日内向招投标管理机构提交施工招标投标情况书面报告——→发出中标通知书

     4、初步设计和施工图设计审查
     a.规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
     b.公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
     c.公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
     d.人防办对初步设计的人防设计进行审查。
     e.国土资源局进行用地预审。
     f.市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
     g.建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
     h.建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
     i.建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。


    5、办理《建设工程规划许可证》
    a.公安消防支队进行消防设计审查。
    b.人防办进行人防设施审查。
    c.建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
    d.规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

    6、办理《建筑工程施工许可证》
    a.建设单位办理施工报建登记。
    b.建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
     c.建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

    7、办理《商品房预售许可证》
    由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
    a.以下证明材料：
   （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
   （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
   （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
    b.开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
    c.工程施工合同；
    d.商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

     8、办理建设工程竣工综合验收备案
    a.建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
    b.财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
    c.规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
d.建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

    三、        权属登记
    1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
    2、开发商应提交材料：
   （1）申请书；
   （2）企业营业执照；
   （3）用地证明文件或者土地使用权证；
   （4）建设用地规划许可证；
   （5）建设工程规划许可证；
   （6）施工许可证；
   （7）房屋竣工验收资料
   （8）房屋测绘成果；
   （9）根据有关规定应当提交的其他文件。