一房数卖如何处理

2012年3月份，吴某与刘某签订房屋买卖协议，协议约定吴某将位于市北区某小区内的楼房一套出售给刘某。刘某付清全部购房款后，吴某遂将房屋钥匙交付给刘某。

2012年4月，吴某又偷偷跟赵某签订了一份房屋买卖协议，收取了赵某30万房屋定金，为表示诚意，吴某将自己的房产证交给赵某保管。

2012年5月，邓某手持新办理的房产证要求刘某腾让房屋。原来，吴某又在2012年5月把房子卖给了邓某，并办理了过户手续。

现在问题来了！【在此，先不讨论吴某是否构成诈骗罪】

一、一房数卖，买卖合同都有效吗？

审判实践：出卖人就同一房屋订立数个房屋买卖合同的情形，首先需要确定数个买卖合同的效力。根据《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力；《合同法》第五十二条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。在目前的司法实务中，一般不轻易否定合同的效力，除非存在法律法规有明确规定合同无效或被禁止的情形，否则应当认定数个买卖合同均有效。

二、一房数卖的数个合同均为有效，且均未办理变更登记的情况下如何处理？

审判实践：房屋所有权人一房数卖，数个房地产买卖合同不能因订立时间在后而被认定为无效。除非当事人有《合同法》第五十二条规定的情形。

    房屋所有权人作为转让方就同一房屋订立数个买卖合同，在买卖合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

    1、已先行合法占有房屋的受让方请求转让方履行房地产权转移登记等合同义务的，应予支持；

    2、均未办理房屋变更登记手续，又未合法占有房屋，先行支付房屋转让款的受让方请求转让方履行交付房屋和办理房地产权转移登记等合同义务的，应予支持；

    3、合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的勺按照《合同珐》的有关规定处理。

三、一房数卖的数个合同均为有效的情形下，对涉案房屋有占有而未办理权属登记的当事人和未占有而已办理权属登记的当事人因均主张房屋权属而发生冲突，如何处理？

审判实践：首先应当明确，对该两种情形下当事人的合法权益均应予以保护，但在保护方式方法上有所区别。原则上讲，应当考虑到判决与执行相互衔接，对于合法占有的宜维持现状，已经办理房地产权转移登记手续的受让方，请求转让方交付房屋等合同义务的，因事实上履行不能，故不予支持，但其可向转让方请求解除合同、赔偿损失。同理，已经办理房地产权转移登记手续的受让方请求合法占有在先的当事人迁让的，亦不予支持。

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