作者：广东华信达律师事务所 蒋进律师 邮件：Johnson.jiangjj@gmail.com 随着国家土地政策之严格管控，尤其是国务院于2006年8月31日颁布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、国土资源部于2007年4月4日颁布的《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》等政策文件出台，以及《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》自2007年11月1日起正式实施；外商投资工业项目之工业用地问题得到进一步规范和完善；笔者结合实践操作经验，对外商投资工业项目之土地问题作如下法律分析与总结： 一、土地问题之法律沿革 （一）、起步阶段 中国大陆改革开放初期到一九九五年，因大陆对国有土地出让和转让尚没有明确的法律规定，因此出现众多外国投资者之工业项目的土地取得一般采取以下几种方式进行使用或取得： 1 合作方式取得：即有外商出资，中方出土地或厂房 2 直接从村委员，甚至从村民个人处购买集体土地使用权 3 从政府处购买国有土地 （二）、发展阶段 从一九九五年《国有土地使用权出让和转让暂行规定》及土地出让和转让登记等法律文件出台，让外国投资者开始有法可依取得国地证并依法进行登记，然而外商一般皆以协议方式取得，直到2007年招牌挂政策出台前皆没改变，在该阶段，外商取得土地方式一般以下几种方式： 1 继续沿用上述（一）之不规范方式使用或取得土地 2 与国土部门协议出让取得 3 从其他企业单位处转让所有 （三）、规范阶段 自从2007年招牌挂等政策性文件纷纷出台，尤其是2007年11月1日开始实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，将外商取得土地方式走向正式规范化： 1 以招牌挂方式出让取得 2 从第三者处转让取得 二、土地问题之法律分析 不可否认，自外商投资工业项目之土地取得走向规范化后，面对历史，迎接未来，种种需要解决的土地问题纷之踏来，特拟法律分析，供各位同行们共同探讨： （一）在起步阶段，因当时无具体操作的法律依据可询，众多外商之不规范操作取得或使用的土地问题如何解决 此类现象在珠三角非常广泛，尤其以东莞、中山等地最为典型，有的政府以租代售方式解决，但此种方式严重损害外商利益；笔者认为，不应以现行的法令要求外商解决，若如此答案也只能是无解，也构成事实的以租代售，此为历史遗留问题，应以历史的政策解决此类问题；立法者和当权者应就此出台具体的指导解决原则，当然广东省国土部门也出台解决类似此类土地的文件，但事实并没有起到解决问题之充分功能，值得大家共同探讨。 （二）在发展阶段，因有法可依，但众多外商仍以不规范方式取得土地问题解决 因一些外商对中国法令不够清晰认知，仍以不规范方式取得土地；笔者认为，此类不规范方式取得土地，且事后又未能补充解决，应可认定为事实上的租赁关系；另外，有些外商以低于国家规定的最低价格甚至零地价方式取得，同时也已建设了厂房，笔者认为，执法者有必要进行严格执法，及时补足，并予以罚款。 （三）规范阶段，外商不规范的操作将得到严格管控。 然而事实上，一些地方政府尤其是内地政府为招商引资，吸引外资，采取变相的方式以低成本将土地人为操作为外商所有；对此笔者认为： 1 执法部门及监管部门应加大执法和监管力度 2 配套政策文件应进一步规范和完善，如：开发建设具体要求，土地转让的条件等等 3 地方招商工作的引导及法律意识需进一步加强