一、房屋承租人优先购买权的问题不是一个简单的问题。原告以被告侵犯自己对四星苑部分房屋的优先购买权为由要求确认被告间的商品房买卖合同无效的起诉，颇有“以一隅抗全国”的意味，其影响交易之便捷与效率显而易见。可原告的优先购买权又是法律所明确赋予的，因此从本案可以探究“优先购买权的效力及性质如何”，“租赁合同关系下的房屋承租人凭什么可以要求宣告别人买卖合同的无效？”，“优先购买权行使的同等条件的内涵究竟包括什么，同等绝对相同，还是相对相同？”，“所谓条件是仅指价格条件还是包括其他条件”，“是否必须要求房屋承租人所承租的房屋与出租人卖与第三人的房屋完全同一？”。以上种种问题若不解决，人民法院对此类案件的审判将会出现完全不同的结果，从而有损法律尊严。

优先购买权制度检讨。王利明先生认为，优先购买权又称先买权是特定民事主体依照法律的规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。中国现行法规、司法解释对优先购买权作了规定。本案中只涉及房屋承租人优先购买权，因此本人只就与此相关法规与司法解释。合同法第230条规定出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；//城市私有房屋管理条例第10条规定房屋所有人出卖出租房屋须提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。//最高人民法院关于贯彻执行民法通则的若干问题的意见（试行）第118规定出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。//以上三项规定，我国学者对此认为主要诟病在于：（一）是提前三个月的时间起点不明确，所谓出租人出卖出租房屋是指出租人有出卖意向还是与第三人已进行磋商，抑或与第三人已经成立买卖合同；（二）是宣告买卖合同无效是否合适？是否会损害善意第三人的利益？合同被宣告无效后，房屋所有权的归属不明，是回归出租人还是直接归属承租人？{三}是同等条件的内涵不明。因此在理论界对此争议颇多不赘。

优先购买权的效力及性质。我们再回头看司法解释第118条“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效”。这条规定没有解决的一个大问题是出租人与他人缔结的买卖合同被宣告无效后房屋所有权的归属问题。此时有两个选择，要么承租人直接取得房屋所有权，要么房屋所有人重新取得房屋所有权。如果法政策赋予房屋承租人的优先购买权以物权效力，那么承租人应该直接取得房屋所有权，但是承租人又是基于什么而取得所有权呢？而且从理论上讲，如果是买卖契约的话，所有人还是可以违约的，仍然可以出售该房屋给其他人而赔偿承租人的损失，而这又与优先购买权的物权效力相矛盾。所以笔者认为，现行司法解释对此类问题没有明确法价值取向，从而有意无意回避最为关键效力及性质问题。