出卖人违约，是指出卖人不能向依买卖合同约定向买受人履行其交付标的物的义务，其中包括不能交付商品房以及逾期交付商品房两种情况。

(一)出卖人违约的认定标准：

1、交付不能。当出卖人不能向其他买受人交付标的物时，则构成根本性违约。关于嗣后不能，此种情形也经常出现在商品房买卖合同中，如出卖人无后续资金继续摧投入，或所开发的土地因被政府征用，以及未告知买受人又将该房屋抵押给第三人等。在此种情况下，合同当然为有效，但出卖人因开发资金不足，或房屋因建筑质量问题而坍塌、或无法通过验收等，或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，此出卖人应承担违约责任。在这种情况下，则不能认定为根本性违约。但其中正常的商业风险则不属于情势变更事由，如建材涨价等。

2、交付迟延

商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过房手续。这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权，买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。《商品房买卖解释》第15条规定：根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买卖人迟延支付购房款，如果系由出卖人申请时间较晚，或者由于质量问题经过多次修补后方才通过验收，则出卖人应承担延误时间的责任。

3、商品房的质量瑕疵

《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此《商品房买卖解释》赋予买受人可以于合同履行完毕之后行使解除权。当然并非所有的质量问题都可以导致解约。对于主体结构工程质量问题，由于难以通过修复办法解决。关于屋面防水工程和其他工建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷工程的质量问题。由于产品一般都有质量保质期，所以这些问题也只限于在保修期内讨论，超过保修期所产生的质量问题，买受人不能主张解除合同或赔偿损失。而又由于这些问题均不属主体结构工程质量问题，且一般可通过修复解决，因此，法律并不当然地赋予买受人以解除权。

4、商品房的面积短少

《商品房买卖解释》已将合理误差限定在3%之内，在3%之外，允许买受人行使解除权，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起10内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

5、关于房屋朝向、间距、位置

由于朝向、间距、位置都事先进行了规划和设计，但在实际施工中总有误差。对于景观房而言，如果房屋朝向、间距的误差直接导致观看风景遭受严重影响的，则买受人可行使解约权。对于一般商品房面言，朝向、间距的误差，导致日照、通光受到严重影响的，买受人可行使解约权。对于经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的朝向变化等的处理，应参照建设部《商品房销售管理办法》第24条规定进行处理。

6、关于绿化、配套设施以及装潢

出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出允诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。这些违约情况是否构成根本性违约？我们认为，这些违约

并不导致生命财产遭受危险。也不严重影响生活质量，只是在生活环境、便利生活方面受到影响，这样的情况不能认定根本性的违约，不允许买受人行使解除权，只能主张违约金或赔偿损失。

（二）出卖人违约责任的承担原则

1、出卖人向买受人支付违约金

 合同法第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当继续履行债务。

商品房买卖解释第17条第2项规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

2、由出卖人向买受人赔偿损失

双方对于损失的数额或者损失的计算方法或以双方在合同中约定，如果没有约定，则由买受人举证证明。商品房买卖解释对于某些违约承担违约责任的计算则另有规定，具体包括：

（1）出卖人恶意违约。

买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

（2）出卖人存在欺诈行为。

买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

3、对于面积误差超过合理范围的部分

依据商品房买卖解释第14条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3%部分，费用由出卖人承担 ：即超过部分，买受人无须另行支付费用。不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，实际上是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵交付。

4、买受人解除商品房买卖合同