一、对于出卖人交付内容的确定

1、合同所约定的套房是合同的核心内容，内容包括位置、楼层、面积、建筑质量、装潢以及套房本身的配套实施；

2、由于商品房系属于某幢高楼分割成若干小块而成，因此，不仅涉及买卖人的自有部分，还要区分共有部分。所以对于商品房标的的认定，不仅指套房，还有包括绿化、公共配套实施。

二、对实际交付是否符合约定的认定：

1、合同，合同系约束双方当事人的最主要组成部分。其中关于商品房一些特征以及绿化、配套设施的约定，均应被视为对于标的的描述。

2、规划说明。由于规划必须经国家行政部门审批通过后，出卖人才能进行施工，而出卖人施工也必须按照规划方案进行。由于规划方案将决定买受人房屋的朝向、采光、通风，以及公共面积分摊的问题，这些虽然在合同有所体现，但不可能全部体现，因此，开发商所交付的房屋必须如规划设施。

3、样板房。出卖人为促销，常制作样板心以吸引消费者。但这属于凭样品的买卖。在样品买卖中，出卖人应担保其交付标的物与货样有同一品质。《合同法》第186条规定：凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。而样板房其应担保其他所售房屋与其同样的品质。一般样板房都进行了装潢，对于装潢是否属样品，这应视出卖人如何处理而定，如出卖人在样板房内或有关附加说明中，明确装潢仅为参观所需，而不属样板之列，则装潢不具有样板效力，若出卖人未予明示，则买受人有权将其视为样板之列，出卖人对买受人取得的房屋应尽相同标准进行装潢。如何对待样板房的隐蔽瑕疵，购买者的房屋是否也允许有此瑕疵？这里所指隐蔽瑕疵，是指买方尽交易上的注意未能发现的、且非卖方故意不告知的瑕疵。《合同法》第169条规定：凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。

三、各种具体情况下的认定

（一）关于位置和楼层。这在各商品房合同中都会有规定。而出卖人所交付的房屋的位置以及楼层均应与约定相符，这是最起码的要求。如果，出卖人所交付的房屋与约定不符，这就构成了根本性伪约。

（二）关于房屋朝向，间距。房屋因外面环境不同，可分为景观房和非景观房。景观房系指凭楼可眺望大海、树林、青山等风景的楼房，这些楼房以风景为卖点，价格较一般非景观房价格要偏高，而这些房屋朝向、间距的要求非常高。如果朝向、间距误差直接导致景观效果反差很大，应即视为根本性伪约。而相对于非景观房，即一般景观房而言，朝向、间距问题主要影响通风、采光，但这种影响要小于对于景观房的影响。对于采光、朝向的违约认定，应根据受朝向改变影响通风、采光程度而定。对于间距，如果购买人所购买房屋由于楼房前后造之间间距缩小而导致日照影响，应视为违约，至于违约程度，应根据受影响程度而定。

（三）关于房屋面积。由于商品房一般都采取预售方案。因此允许实际与规划存在一定的误差。对于该合理的误差，不能算定为出卖人的违约责任而要求出卖人对此承担责任。但对于超出合理误差范围之外的误差，应视为出卖人的过错，出卖人应对超过部分承担责任。而房屋面积计量，一般采取建筑面积或套内面积计算。根据建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的规定，套内建筑面积由三部分组成：套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。而建筑面积为套内建筑面积与公有面积之和。现出卖人所提供的预售合同样本，均系由建设部统一制作的格式合同，上面均要求载明建筑面积与套数面积数，对于双方以何种面积计算，则依双方当事人选择。《商品房买卖解释》第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照相关规定处理。

对于双方当事人在合同中约定“按实结算”的，对于误差应如何处理。我们认为，如果双方当事人在预售合同中明确了面积误差的具体比例及相应的处理方法，则应当尊重当事人的意思自治，根据合同约定进行裁判；如果双方虽约定按实结算，但未约定误差的比例及处理方法，则不应视为双方对误差处理另行进行了约定，仍应按照法律规定处理。

（四）关于房屋质量。《合同法》第153条规定：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。在此条明确规定出卖人承担标的物质量瑕疵担保责任。

对于瑕疵的认定，首先，应依据双方当事人的约定；其次，若当事人未有约定或约定不明确，依据国家标准、行业标准；再次，没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。对于商品房的质量瑕疵，如果双方当事人在预售合同有特殊约定的，应从约定，如有关材质、辅助设施（如玻璃、防盗设施、通讯设备、防火设施等）。如果双方未有约定的，则应依普通的行业标准为准，由于商品房系特殊商品，关系到人民群众的生命财产安全，国家行政部门会进行隐蔽工程验收以及综合验收，以保证产品质量的安全，但此并不表明出卖方交付的标的物质量一定合格，不允许买受人提出异议，相反，在诉讼或仲裁中，应允许买受人提出质量鉴定。房屋主体结构质量检验属不合格的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。房屋质量问题应包括那些范围呢？《建筑法》第62条规定：建筑工程的保修范围应当包括下面内容：

1、关于地基基础。

2、关于主体结构工程。

3、关于屋面防水工程。对屋顶、墙壁出现漏水以及有防水要求的卫生间、房间和外墙等，出卖人军承担防漏的担保责任，一旦漏水即构成违约。

4、其他土建工程：地面、楼面工程、门窗工程等。出卖人应防止下列质量问题：室内地坪空鼓、开裂、起沙、墙皮、面砖、油漆等饰面脱落；厕所、厨房地面泛水、积水；阳台积水漏水。

5、电气管线、上下水管线的安装工程。出卖人应防止电线漏电、照明灯具坠落、上下管道漏水、堵塞等安装工程质量问题。

6、供热、供冷系统工程。

7、关于绿化、配套设施。出卖人为促销，一般都会说到小区的绿化率，以及安全防盗设施、会所等。这些同样构成合同的一部分。出卖人在交房的同时，应达到当初承诺的要求

8、关于装潢。对于装潢房屋，出卖人提供的商品房的装潢必须符合合同约定，所用材质也必须符合约定。

（五）关于房产证、土地证。出卖人必须按约定期限提供房产证、土地证，这是出卖人承担的权利担保责任的具体表现形式。出卖人向买受人提供房产证、土地证是履约的主要方面。并且履约必须有时限规定，否则买受人所承担的风险将会扩大。依据《商品房买卖解释》第18条规定，出卖人一般应按如下期限办理交付房产证、土地证：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。