案例：

     张先生看中了市区一个三室一厅总价60万的新套房，计划以按揭方式购买，在签订认购书时，交纳了10000元的定金。按照认购书约定,一个月后，张先生前往该房地产公司交纳首期款，签订了正式购房合同。但在银行办理按揭时，银行以该楼盘房地产公司曾涉嫌一房多买不予抵押所购楼房且张先生没有其他可供抵押房产为由，拒绝提供按揭，张先生又跑了几家银行申请，结果都是如此。于是张先生找到该地产商要求退定金和首期购房款，而开发商只给退首期款，并翻出张先生签的购房合同，指出合同的一个附件条文，(这是地产商自己加的一个条款)，其内容为“当买方选择银行按揭方式支付购房款时，由于买方原因导致买方按揭贷款申请不为按揭银行所接受，买方必须采用一次性付款方式支付购房款。否则卖方有权终止本合同，买方已付定金不予退还”，据此，开发公司坚持说其他业主都能贷到款，张先生贷不到是买方自己的原因，拒不退还定金。

【律师观点】

    《合同法》第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当根据公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”

     此外，根据建设部、国家发改委、国家工商总局于2006年7月6日联合发布的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》第六条规定：“房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时，不得免除自己责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利。商品房预（销）售合同示范文本及格式条款应在订立合同前向购房人明示。”

    实践中，多数开发商并没有将房地产买卖合同及格式条款预先在售楼大堂公布或以其他方式让让消费者知悉。买方通常是在交付完购楼定金后才能看到商品房预（销）售合同示范文本及附件的约定，此时一旦发现合同条款不符合自己的意愿或确实发生了某方面的困难（例如贷款申请不获银行批准）而无法订立房地产买卖合同，出卖人却不予退还定金，这对买方极不公平。

此时应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因一方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”来处理。相反，如果上述附件的约定是在买方交付定金之前就告知买方，那么买方自应承担由于自身原因未能订立商品房买卖合同而被没收定金的后果。

商品房买卖合同的签定应是双方的合意，开发商未将合同条款在订立合同前向购房人明示，特别是将不利于购房人的条款擅自写入附件，将单方面的意思表示强加给消费者，违反了对消费者的告知义务，形成新的“霸王条款”。这与最新出台的商品房买卖合同范本的制定的初衷也是相违背的。

【律师简评】

    事实上在实际生活中这种问题具有普遍性。现在购买商品房的大部分消费者都会选择按揭方式，发展商在售楼之前一般也会选择一家银行与之签订贷款合作协议。不过银行并没有义务给每一个申请按揭的人发放贷款，而是根据贷款数额、贷款年限与申请贷款人的资信情况判断是否向其发放贷款。 

一般来说，个人资信情况包括以下几个方面：（1）个人税后收入；（2）家庭收入与支出；（3）职业；（4）婚姻状况与家庭财产；（5）学历与年龄；（6）银行的不良贷款记录等等。其中个人税后收入是主要因素，一般月还贷额不应超过其月收入的60%。另外，借款人以前申请过其他项目的贷款，并且在还贷过程中出现多次逾期甚至拒绝还贷情况的，银行将拒绝其贷款申请。当银行拒绝放贷时，购房者是否可以此为由，单方面解除购房合同呢？这应根据具体情况进行分析：

   1、若银行拒绝放贷的原因在发展商，如发展商撤销担保户口，此时购房者有权单方面解除购房合同，并可追究发展商的违约责任。 

　2、若因购房者个人资信原因未能获得贷款的（在实践中多为此项）。发生这种情况而购房合同中又未就此有约定的，购房者须一次性付清房款，如无法付清房款的，则将承担相应的违约责任。

上述第二种情况是绝大多数购房者都不愿意看到的。事实上，贷款风险并非不可避免。首先，购房者在购房前应对自身的还贷能力、资信情况有个预估，如果确离银行要求有差距，则最好不要采用按揭方式购房。其次，感觉到自己有可能无法通过银行审核但仍需申请贷款的，应在购房合同中就可能出现的此类情况与房产商达成协议。主要有以下几种处理方式：（1）约定购房者如无法获得银行贷款，房产商同意其退房。这种方式对购房者最有利，但实际上房产商对此难以接受，一般都需辅以一定数额的赔偿金。（2）房产商同意其退房，但没收其定金，这是实践操作中最多的方式。（3）改为一次性付款，但房产商应给予一定折扣并明确约定具体折扣。（4）改为发展商贷款，利息由双方协商。实际操作方法还有很多，购房者可以根据自己情况拟定方案。