目前商品房买卖中,通常开发商在签定正式的商品房买卖合同之前，都采取签定认购书的形式.由于目前法律法规对该认购书问题并没有具体的规定，因此引发了大量的纠纷。很多购房者对该认购书约定的内容，尤其是所谓的定金问题，急盼得到明确的认定。

目前，对认购书性质的认定问题有2种观点：第一种观点认为认购书就是商品房买卖合同，因为认购书是当事人就房屋买卖所作出的真实意思表示，应该具有买卖合同的效力。第二种观点认为认购书不是独立的合同，因为认购书仅仅是对签定正式合同相关事宜的约定，而且认购书中的定金条款是为担保主合同履行的从合同。

我们认为，上述观点均有不足。

    首先，认购书是独立的合同。认购书是平等主体间为设立某种权利义务关系而签定的协议，符合我国合同法第2条关于合同定义的规定，因此，认购书可以成立独立的合同。其次，从认购书签定的过程以及约定的内容来看，认购书是当事人就签定正式的商品房买卖合同的相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签定买卖合同，不是对行为结果的直接确认。所以，认购书尚不属于商品房买卖合同。根据司法实践中认购书订立的实际情况和合同法理论，我们认为，认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签定的协议，应当属于商品房买卖合同的预约合同，即认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。

    最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第4条规定，出卖人通过认购、订购、预定的方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

    综上所述，律师建议，在签定认购书之前最好也能够多咨询相关专业人士，看清楚认购书中的相关条款、内容，对其中的条款与内容在双方协商一致后方能签字盖章，以尽可能避免今后不必要的麻烦和损失。