开发商既当卖家又做买家，投资者两头受压几成“肉夹馍”

　　去年购买某商铺的王女士最近就比较头痛。这是一个开发商承诺过“售后返租”的商铺，原定今年4月份交付，逾期一天按每日50元的违约金承担违约责任。之后王女又与开发商指定的一家物业公司签订包租合同，合同约定今年4月王女土要交付商铺给物业公司，否则逾期一天按每日150元的违约金承担违约责任。现在王女士向律师咨询自己如何处理这些纠纷。

　　王女士的例子可不是个案。最近，一些中、小投资者喜欢投资商铺来获取高收益率，但投资商铺中存在一些法律风险，不能不让投资者提前对这些潜藏风险做个了解，以免吃亏上当。我们且听听律师怎么说。

　　律师解析：

　　现在开发商销售商铺时，常会出现承诺商铺“售后返租”的情况。但依据我国法律规定，开发商不得采取“售后返租”的方式销售未竣工的商品房。所以开发商一般先与投资人签订买卖合同，之后开发商会另行成立一家物业管理公司进行后期招租和经营管理，让投资人再与物管公司签订包租协议。之后，开发商一但逾期交房，对投资人构成违约的话，投资人同样也会因逾期交房，而对物业经营管理公司构成违约。

　　投资人可依照买卖合同追究开发商的违约责任，但紧接着物业经营管理公司也会依据包租合同，追究投资人延期交房的违约责任。而且，包租合同约定的违约金，一般比买卖合同约定的高出几倍。现在，王女士面临的正是此类纠纷。所以投资人一定要注意两份合同中，关于违约金条款是否对等，对此类风险进行事前防范。

　　解决建议：

　　开发商通过“售后返租”方式销售的铺面，一方面在销售过程中常用高回报率来吸引投资者，借以抬高售价；另一方面，做出高回报承诺的又是开发商另行设立的物业经营管理公司，在法律上，是与开发商各自承担法律责任的主体，于是，在现实中往往容易被投资者忽视。所以，投资者在投资“售后包租”方式铺面时，务必要留心以下几点风险：

　　一、开发商往往由于资金紧张，才采用“售后返租”的销售模式。一旦融资成功，可能并不真正用到所开发的房产上，而是挪做他用。作为投资人，将要面临诸如开发商资金断链不能如期交房，工程“烂尾”，甚至是卷款而去的法律风险。

　　二、来自于市场、政策面的风险。当“售后返租”的商铺过多，超出市场需求时，势必导致租金收益的减少；政策面的变化，也会带来风险，如银行利率调高会造成购房人按揭还款压力的增大。

　　面对可能出现的风险，投资者应当做到：

　　首先，投资前充分调查所要投资商铺所处的位置、升值潜力，开发商资信能力、声誉，承租人或受托包租人的履约能力、声誉等，以便对该项目的前景有比较清醒的认识。

　　其次，在签约时，要将开发商、租赁公司的承诺书面化、具体化。

第三，让开发商成为保证人。由于开发商为“售后返租”而设立的物业经营管理公司，一般履约能力和承担责任的能力都不强。而开发商在交付铺面后，就履行完他的主要合同义务了，一旦出现投资失败、不能获取预期回报时，投资者将无法追究开发商任何责任。因此，最好约定开发商对商铺投资收益要进行保证。一旦物业经营管理公司不能按返租合同保证投资人收益时，开发商就要承担连带赔偿的责任。