离婚房产如何分割？

房产分割在大多数离婚案中都会遇到，也是当事人财产分割的重中之重，如何公平、合理分割好房产，是处理好离婚案件的关键。

房产分割应把握的基本原则：第一、协议优先原则。无论是协议离婚，还是诉讼离婚，在涉及夫妻共有房产分割时，双方均可充分协商，自由分割，法律尊重当事人对财产的自由处分；第二、夫妻原则均等分割原则。是指在房产分割时，夫妻原则上夫妻份额均等，当然，这并非意味着双方平半，都是百分之五十，可以在合理范围内存在差距；第三、适当照顾女方和子女权益原则。在分割时，要对女方在份额上予以适当倾斜，同时考虑子女由谁实际抚养，在分割房产时要有所照顾，特别是涉及到一套房屋分割时，更要考虑小孩居住问题；第四、照顾无过错方、住房困难方原则。在分割时要看双方离婚的原因，如果离婚系一方过错造成的，在分割时要保护无过错方，在份额上向无过错方倾斜，同时，还要考虑双方离婚后拥有住房的实际情况，对于困难一方，分割时要照顾。

实务中具体的分割方法和步骤：

第一、正确界定夫妻房产的范围和份额。家庭形态多元化，导致夫妻共有房产与家庭房产混合，要从家庭财产中先分离出夫妻房产，另外，还存在一方、双方因继承、受赠获得房产，一方婚前买房，婚后按揭房产，还有一方或者双方父母出资购房等情形，因此，也要区分出个人婚前财产，确定夫妻共同财产准确范围和份额。这一点十分关键，无论是协议离婚，还是诉讼离婚，都离不开这一基础前提，当然，这涉及到专业法律知识和司法实务经验，需要由专业离婚律师帮助和指导。

第二、分割前要考虑夫妻共有房产的性质、种类。商品房、集资房、房改房、承租公房等产权的性质不一，有的属于政策性福利房，使用的是一方工龄，有的还需要单位同意才可以转让、更名，在分割时一定要考虑周全，以便无法过户，导致实际履行不能。

第三、要查明夫妻是否存在房产归属约定情形。如果存在约定，则适用夫妻约定财产制处理，按照婚前或者婚姻期间的约定，确定权属归一方，或者房产权属份额。

第四、适用法定财产制，由双方协议处理。离婚时双方可以通过协议方式分割清，包括权属和使用权益等。

第五、适用法定财产制，无法达成协议时的处理方法。（1）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许，通过竞价方式确定房产归属；（2）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

第六、权属未取得或者尚未完全取得的处理方法。先由双方协议，不成时，法院只能判决使用权属，对所有权属暂时不处理，当事人取得权属后，可以另行起诉要求分割。


以上只是离婚房产分割的基本原则和方法。司法实践中，离婚房产分割远比列举复杂，疑难。因此，在处理时，要因案而异，律师要充分运用专业的法律知识和丰富的实务经验，给予当事人正确的指导和帮助，才能正确处理好房产分割问题，维护好当事人合法权益。

                   桂林律师     刘庆才

                     2015年4月16日