未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同无效

               廖旭东(广东帅毅律师事务所律师)

[案情简介]

  2007年5月26日,侯某与苏某签订<<租赁合同>>,苏某将其在中山市横栏镇某工业区的一座厂房出租给侯某,作工业用途,月租金为21500元,租期从2007年6月1日起至2010年5月30日止,侯某向苏某交纳押金50000元.

   2008年6月,侯某在申办<<营业执照>>的过程中,方知,苏某出租给自己的厂房没有房产证,没有土地证,也未取得未取得建设工程规划许可证,致使侯某无法办理<<营业执照>>,于是,侯某多次找到苏某,要求终止租赁合同,退回押金50000元,然协商未果,侯某遂起诉到法院.

[被告答辩]

  2008年10月21日,在庭审中,苏某提出如下答辩意见:侯某与苏某签订的<<租赁合同>>合法有效,不能解除,主要理由有:

1.     中山市横栏镇某村民委员会于2008年10月8日出具了一份<<证明>>,证明苏某是租村里的土地,自建厂房,可以办到符合环保及安全要求项目的营业执照.

2.     苏某的厂房在租给侯某之前,曾租给其他人用于工业用途,其他人办理了工商营业执照.

3.     苏某出租给侯某的厂房土地是承租村集体土地所建的,是不可能办到房产证的,是否办理房产证也与本案无关.因此,苏某所租赁给侯某的厂房即使没有房产证,侯某按照相关法律法规也是可以办理工商营业执照的.

[一审判决]

  2009年9月25日,一审法院作出<<民事判决书>>,一审法院认为:本案争议的焦点是原告所租赁厂房是否可以办理营业执照,从查明的事实来看,该厂房是可以办理营业执照的,原告主张该厂房不能办理营业执照,致使其不能实现合同目的,与事实不符,本院对其该主张不予支持.因系原告提前解除与被告的租赁合同,根据合同约定,被告有权没收押金,故对原告要求退回押金的诉讼请求,本院不予支持.据此,判决如下:驳回原告的诉讼请求.

[原告上诉]

      2009年10月19日,侯某不服一审判决,提出上诉,上诉理由: 一审法院在《民事判决书》中认定上诉人与被上诉人于2007年5月26日签订的《租赁合同》有效是错误的，属适用法律错误。

    《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

在本案中，被上诉人苏某出租给上诉人侯某的房屋未取得建设工程规划许可证，也没有房产证，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》　第二条的规定，上诉人与被上诉人于2007年5月26日签订的《租赁合同》是无效合同。

[二审判决]

2010年6月13日,二审法院经审理后,认为:苏某出租给侯某的房屋未取得建设工程规划许可证,也没有房产证,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,侯某与苏某于2007年5月26日签订的《租赁合同》是无效合同。根据<<合同法>>第58条规定:合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿.有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任.根据上述规定,由于合同无效,被上诉人收取押金没有依据.遂判决:被上诉人苏某应于本判决生效后七日内返还上诉人侯某押金50000元.

本案现已进入执行程序.