案例一：房屋买卖合同已约定房屋面积误差处理方式，面积误差超过3%部分的房款不再按法律规定双倍返还。 

案情简介：

2006年，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买被告开发的位于晋安区桂香街的单元房，建筑面积99平方米。合同第五条约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生误差，双方同意按第1种方式处理：1、双方自行约定：……（2）产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差部分的房价款由出卖人返还。合同签订后，原告按约付款，被告于2007年将该房交付原告使用。

2012年，被告取得讼争房屋在内的《房屋面积成果表》，该表载明讼争房屋面积94平方米，比合同约定的面积减小了5平方米。原告得知之后，将被告诉至晋安区人民法院，主张被告应双倍返还面积误差超过3%部分的房价款。晋安法院判决驳回原告该项诉求。原告不服上诉，福州中院二审维持原判。

法院观点：

        晋安法院：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”，讼争合同第5条面积确认及面积差异处理条款约定：“产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差部分的房价款由出卖人返还人”，并无约定误差超过3%部分应双倍返还，该条款是以字体加粗的方式记载于合同中的，应认定为是双方自愿达成的对面积误差部分房款如何返还的一种特别约定，对双方均有约束力，被告应将误差部分的房价款xx元返还给原告。原告要求面积误差超过3%部分的房价款应双倍返还，法院不予支持。

被告于2012年取得包括讼争屋在内的《房屋面积成果表》时，就已经知道讼争屋套内面积为94平方米，比合同约定的面积小了5平方米，但其未及时将面积差价款退还给原告，因此应以差价款为基数按中国人民银行同期存款利率向原告支付利息。

        福州中院：根据讼争《商品房买卖合同》第五条系双方自愿达成的，故一审法院据此约定认定被上诉人应按合同约定的购房款返还面积差价款并无不当，本院予以维持。

案例二：合同约定相关广告宣传材料排除于《商品房买卖合同》之外，则广告宣传材料就不能作为讼争房屋交付的标准。 

案情简介：

2012年底，原告看到被告大洋公司所做的“唐乾明月·驿都”广告，声称:拎包即住，温泉入户，酒店管理，高速高铁，养老度假；5188元／m2起（含2000元／m2精装修及电器等等），并实地参观了被告大洋公司的“样板房”。2013年，原告以6000元／m2的单价和人民币50万元的总价购买被告开发的单元住宅一套，双方签订了一份《商品房买卖合同》及六份合同附件，在附件六第七条约定：出卖人对本项目进行宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、模型、广告）仅供参考，不作为该商品房的交付标准及本《商品房买卖合同》的组成部分。本项目的实际情况需报政府相关部门审批的以政府相关部门的审批为准，不需政府相关部门审批的以《商品房买卖合同》的约定和实际施工为准。

交房后，原告认为实际交房未达到未达宣传、广告载明的条件，将被告诉至永泰县人民法院，主张被告按2000元／㎡装修标准，将原告所购房屋装修到位。永泰法院审理后判决驳回原告的该项诉请。原告不服上诉，福州中院二审维持原判，驳回上诉。

法院观点：

        永泰法院：原告提供被告所作的宣传、广告材料证明被告所交付的房屋未达宣传、广告载明的条件，原审法院根据原、被告在附件六第七条的约定，对原告的该项主张不予采信。

        福州中院：讼争《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条载明，出卖人对本项目进行宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、模型、广告）仅供参考，不作为该商品房的交付标准及本《商品房买卖合同》的组成部分，该附件经由上诉人签字确认。该条款表明，经双方协商一致，相关广告宣传材料已被排除于《商品房买卖合同》之外，不能作为讼争房屋交付的标准。

蔡思斌律师评析：

         关于商品房的交房面积，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

        买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”实际交房面积与合同约定面积存在误差，开发商多收取的面积误差部分价款属于不当得利，应予返还购房者。同时，还须依据法律规定支付该部分款项的孳息，即按照银行同期存款利率计付利息。

        开发商在对外宣传楼盘时，必定会进行夸张宣传以吸引消费者的关注。购房者通常要经过看房、磋商合同条款等步骤之后方才同开发商签订房屋买卖合同，合同中对房价、装修标准的具体约定是对宣传材料的变更，是合同实际履行的标准。单位面积售价、总价和装修标准作为房屋买卖的核心条款，有合同为证，购房者不能再主张所购房屋未达到对外宣传的交房条件。当然，若宣传广告中对楼盘居住环境质量、景观、小区内部基础设施和环境等作出具体承诺，在房屋买卖合同也未作其他约定，购房者在收房之后确认开发商承诺与实际情况不符，可以向开发商追责，实务中也有相关案例予以支持。

        本文为福州蔡思斌律师根据福州地区法院审判实例编辑、原创，转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。