大连离婚律师之个人所有房屋收益认定及其处理

一方婚前所有房屋婚后卖掉后又买房属实夫妻共同财产吗？一方婚前房屋婚后收取的租金属于个人财产还是夫妻共同财产？对此，最高人民法院民一庭的意见如下：一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。

具体情况如下：

1、一方婚前个人所有房屋在婚后卖掉后又购买了一套A房屋，然后在婚后又将A房屋卖掉后购买了B房屋，那么这个A房屋及B房屋的所有权归属是什么情况？婚后购买的房屋有增值部分归谁所有？

从性质上说，这只是一方的婚前财产由原来的房产转化为货币再转化为房产，所谓万变不离其宗，该A房屋应属该方个人所有。该方再将A房屋卖掉后购买了B房屋，道理也一样，该B房屋还是应属该方个人所有。房屋在婚后的再次转让，由于房价上涨的市场因素而获利丰厚，但该收益也应属于该方个人所有。

2、如果在婚姻存续期间对A房屋或B房屋进行了装修，这装修款怎么分配？

在婚姻存续期间对A房屋或B房屋进行的装修一节，应考虑装修款来源及相应的折旧因素，由婚前房屋所有一方给另一方以合理补偿。

3、一方婚前所有房屋婚后出租所得租金收入应如何认定？

虽然房屋租金在民法理论上被认为属于法定孳息，仅仅从法律定义的角度分析，房屋租金是依据租赁合同收取的法定孳息，应归租赁物的所有人所有。但是，租赁行为本身也是一种经营活动，也需要付出时间、精力和劳动。考虑到租金与单纯的银行存款利息不同，出租方对房屋还有维修等义务，租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连，需要投入一定的管理或劳务，故将租金认定为经营性收益比较适宜。尤其是对那种夫妻一方依靠房租收益维持生计的情形，如果将一方所有的房屋婚后出租的租金收益认定为个人财产，而另一方的工资、奖金收入则属于夫妻共同财产，结果显然是极不公平的。