代 理 词

尊敬的审判长、审判员：

山东言博律师事务所接受本案被告郑xx的委托，指定韦福田律师担任其与毕xx房屋买卖合同纠纷一案的诉讼代理人，根据本案庭审调查已查明的基本事实，本代理人发表如下代理意见，供法庭参考：

一、原被告双方签订的《房屋买卖居间合同》（改合同）合法有效，不符合解除的条件

原告于2017年9月全款购买涉案房屋，2018年11月16日原告和被告1通过被告2签订《房屋买卖居间合同》（改合同），该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。

根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据该条款规定，签订合同的债权行为与所有权变动的物权行为是相互分离的，物权变动的原因和结果是相区别的。合同是否有效，在合同签订之时既已确定，而不能通过出卖人对标的物是否具有处分权、标的物是否能够交付或者不动产所有权变更登记等物权变动的结果，反过来决定合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”

在本案中，被告1是全款购买涉案房屋，与原告签订合同后，已如约将房屋交付给原告，现原告以涉案房屋存在查封，无法办理过户为由解除合同，无法律依据，应当予以驳回。而且目前涉案房屋上存在的查封是在双方签订合同以后发生的，更是与被告1无关。

二、根据我国相关法律规定，涉案房屋具有足以排除强制执行的法定事由，可以办理网签备案手续

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 在本案中，涉案房屋在查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，买受人已经支付全部价款且合法占有该房屋，涉案房屋未能办理过户登记手续并非买受人自身原因所致，买受人对该涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，只要房屋解封是可以进行网签备案的。

三、被告1未违反合同约定，没有构成违约

原被告双方签订的《房屋买卖居间合同》（改合同）第八条其他约定事项部分约定的很清楚，更名期间出现查封乙方才承担违约责任。而在本案中的两次查封，一次在更名之前，一次在更名之后，都不属于约定的乙方违约的情形。

而涉案房屋涉及到的两次查封，分别是2018年4月24日淄博高新技术产业开发区人民法院的查封，和2019年2月2日淄博市中级人民法院的查封，而在原被告双方合同签订之前的只有2018年4月24日的查封。2019年6月份，原告告知被告1涉案房屋被多次查封，被告1遂即向淄博高新技术产业开发区人民法院提起了执行异议，法院也已于2019年8月26日解除了查封，而原告是在2019年8月28日向贵院提起的诉讼，即在原告起诉前该次查封已经解除。

而造成涉案房屋无法办理网签备案的原因是2019年2月2日的淄博市中级人民法院的查封，该次查封发生在原被告签订《房屋买卖居间合同》（改合同）之后，系因开发商淄博xx房地产开发有限公司原因造成的，与被告并无关系。

原被告签订《房屋买卖居间合同》（改合同）后，原告与开发商重新签订了新的商品房买卖合同，合同的权利义务已经转移，办理网签备案是开发商的义务。造成无法办理网签备案的原因也是开发商种种因素造成的，与被告并没有任何关系。

四、本案中被告1的合同义务已经履行完毕，双方签订的合同具有不可逆性

原被告双方签订的《房屋买卖居间合同》（改合同）中约定被告1的义务是配合原告改合同，并不是配合原告直接办理房屋过户。被告1的合同义务已经履行完毕，之后的房屋交易环节应由开发商即案外人淄博xx房地产开发有限公司负责配合原告完成，并非被告1来完成。因为按照行业交易惯例这种改合同的房屋交易方式仍然属于原告与淄博xx房地产开发有限公司之间“直签”合同买卖房屋。原告买到的仍然是一手房，而不是二手房。

况且在被告1与原告改完合同后，在淄博xx房地产开发有限公司的登记备案里涉案房屋已经登记到原告名下，而且原告已经与淄博xx房地产开发有限公司重新签订了房屋销售合同，涉案房屋的所有权及处分权已经属于原告，被告1没有权利进行任何后续的操作。

此外原告购买涉案房屋后已经装修入住半年多，在涉案房屋的所有、占有、处分等权利都已转移给原告的情况下，已经很难再退还给原告，合同的履行具有不可逆性。

五、原告的行为应视为其对第一次查封的默认和对相关权利的放弃

在原被告双方签订《房屋买卖居间合同》（改合同）之前涉案房屋已经存在查封，签约当时原告对此没有提出异议而是自愿签订合同，视为原告对其自身相关权利的的放弃。

在原告发现涉案房屋存在查封后，与被告1一起配合完成对第一次查封的解除，也说明其已默认第一次查封的事实，其不认为第一次查封是其解除合同的主要原因。

六、原告自身没有尽到基本的审查注意义务。

作为涉案房屋的购买方原告有责任和义务在购买房屋之前对交易的房屋进行基本的查询，但本案原告并没有这样做；如果原告在签订购房合同之前就进行相关查询的话，本案的纠纷就不会发生。

七、被告2没有尽到核实职责，应当承担一定的责任

根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

但被告2作为专业的居间机构，对涉案房屋的网签备案情况没有尽到核实职责，违反居间忠实义务，应当承担一定的责任。

八、开发商淄博xx房地产开发有限公司是造成涉案房屋无法正常办理网签备案的责任主体，应当有其承担全部责任

    被告1于2017年9月全款从淄博xx房地产开发有限公司购买了涉案房屋，而后被告1将涉案房屋卖与原告，并按时交付。后原告重新与开发商签订商品房买卖合同，被告1在与开发商的合同中的权利义务已经全部转让给原告，原告享有涉案房屋的所有权利，包括让开发商办理网签备案。

而造成涉案房屋被查封，无法办理网签备案的原因是开发商迟迟未去办理，并因为自身其他诉讼案件导致涉案房屋被法院查封。因此，造成本案纠纷的责任人是开发商，开发商淄博xx房地产开发有限公司应当承担全部责任。

九、 原告要求解除合同的主要原因是房屋价格下跌

目前涉案房屋的房价比当初双方签订合同时每平方下跌了1000元左右，房屋总价款便宜了十几万元。原告心理不平衡，是其要求解除合同的主要原因。原告依此要求解除合同违反诚信原则，不应得到法庭的支持。

    此致

淄博高新技术产业开发区人民法院

                                  代理人：山东言博律师事务所

韦福田

                                          2019年10月21日