双方违约 各自担责

□庞信祥

    合同不能履行的责任应归责于梁小春和玉力公司。

    对梁小春来说，他虽然能提供相应的材料，但应当知道办不了银行按揭的可能，并且在贷款未获批准的情况下，他仍然有付清款项的义务。但他在按揭未获批准时，不依约定补交购地款，显然已违约。

    同时，玉力公司在与梁小春订立合同时，已认可梁小春采取银行按揭方式并代交了相关材料。玉力公司应当遵循诚实信用的原则，根据合同的目的、性质和交易习惯，在银行将资料回复玉力公司后，应当告知和协助梁小春完善相关手续。从银行回复的内容来看，梁小春是有能力及时完善相关材料的，但由于玉力公司没有履行告知和协助的义务，使按揭最终未获批准，导致梁小春与玉力公司、华业公司签订的合同无法继续履行。

    玉力公司、华业公司应当返还梁小春的首期购地款、首期代建款。

    在双方当事人都违反合同的情况下，应当各自承担相应的责任（合同法第120条）。合同中的违约条款对梁小春是不公平的，也不符合法律的规定，如“玉力公司有权单方面按梁小春已付地价款的60%提取违约金”、“梁小春所交首付款作为违约金不予退回”等条款，因此不应该按照违约条款分担责任。

    笔者认为，梁小春交纳的首期购地款、首期代建款应当返还，玉力公司对华业公司的债务承担连带责任，但梁小春应支付玉力公司、华业公司的合理损失。

                                         (作者系广西港天律师事务所律师) 

判决结果

    2007年南宁市江南区人民法院审理了梁小春土地使用权转让合同纠纷案。一审认为，由于梁小春向银行提交的贷款资料不真实，系梁小春自身造成，责任在梁小春一方，且他又未向玉力公司支付余下地价款，以及华业公司代建款，梁小春构成违约。一审判决驳回了梁小春的诉讼请求。

    梁小春不服，上诉到南宁市中级人民法院。中院经审理后认为，梁小春与玉力公司签订的《玫瑰园土地使用权转让合同》及与华业公司签订的《委托代建合同》合法有效。

    中院认为，梁小春违反的是《玫瑰园土地使用权转让合同》第9条约定（如由于梁小春原因造成按揭贷款未获批准，而梁小春又不补交所欠购地款项的，视为梁小春违约），该约定对违约产生的法律后果未作出约定，同时双方在合同违约责任的约定中，有多项条款，对一方违约时采用何条款承担责任，没有具体约定。现梁小春、玉力公司已经明确不愿继续履行合同。中院予以准许。合同解除后，梁小春已支付的购地款，玉力公司应予退回。玉力公司在一审时未提出反诉要求梁小春支付违约金，故中院不宜处理。

    就代建款部分，中院认为，梁小春与华业公司、玉力公司签订了《委托代建合同》，该合同第7条违约责任第四项的约定中有关买受人因故未能支付尚欠的购房款，出卖人即不退还买受人所交首付款的约定，没有法律依据。该条款虽未直接违反法律强制规定，但买受人不能付清余款，出卖人即不退已付的款项，显然排除了买受人主要权利。同时，该条款为出卖人提供的格式条款，因此，应按合同法第40条的规定，认定该条款无效。

    中院认为，梁小春要求玉力公司及华业公司返还购地款、代建款及2004年5月22日至2005年7月8日期间的利息，于法有据。

    2009年10月28日，中院作出终审判决：撤销一审判决；解除梁小春与玉力公司签订的《玫瑰园土地使用权转让合同》；解除梁小春与华业公司、玉力公司签订的《委托代建合同》；玉力公司返还梁小春购地首期款154406元及利息；华业公司返还梁小春首期代建款182216元及利息，玉力公司负连带清偿责任。