商品房买卖合同分析及案例（西安合同）

---杜凯律师

商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人，买受人支付价款的合同。这里的房屋特指商品房，而不包括农村自建住房、单位集资建房等。

签订房屋买卖合同后，因一方当事人要求解除合同，守约方损失包括直接损失(即付出的房款、中介费、利息等)和房屋差价等可得利益损失，违约方应当予以赔偿。

【分析1】如果买房人购买的房屋无预售许可证，那么所签订的商品房买卖合同是否有效。

案情：20**年4月,唐某购买了**市某某房地产的房屋一套，签订《内部定制协议》，但是该房地产商并没有预售许可证。

 律师分析，依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,涉案房屋不具备买卖的条件,故案涉合同无效，如果开发商在购房人起诉后开庭前将手续补齐，可以视为合法。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定到：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

【分析2】所购买的房屋违反合同约定，如何办理

 律师分析：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第14条规定的处理原则，面积误差比绝对值在3% 以内(含3%)，按照合同约定的介个据实结算，买受人请求解除合同，不予支持;面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应于支持。买受人决定不退房的话，实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按约定的价格补足，面积误差比超出 3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3￥)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

【案例】

20**年**月9日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《某某省商品房买卖合同（预售）》，约定：被告向原告出售某某区某某府*幢***室房屋，总价款3072752元；出卖人应当在2022年8月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；发生除地基基础和主体结构外质量问题的，出卖人及时更换、修理，出卖人不构成逾期交付，但应在买受人报修后30日内更换、修理完成，出卖人超过30日仍未完成更换、修理的，超过期间应参考同时期同地段同档次商品房租金标准给予买受人损失赔偿。合同签订后，原告按约履行付款义务。2022年8月31日，被告向原告交付案涉商品房。原告经验收后认为案涉商品房存在多处质量问题，其中较为严重的是空气能热水器未接线及燃气未开孔，并将上述问题向被告反映。后被告陆续对原告提出的质量问题进行修复，其中燃气问题于2022年12月修复完毕，空气能热水器问题于2023年2月15日修复完毕。2023年2月12日，原告入住案涉商品房。

本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同成立且合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。《某某省商品房买卖合同（预售）》第十七条第（二）款第（1）项约定“除地基基础和主体结构外质量问题的，出卖人及时更换、修理，出卖人不构成逾期交付，但应在买受人报修后30日内更换、修理完成，出卖人超过30日仍未完成更换、修理的，超过期间应参考同时期同地段同档次商品房租金标准给予买受人损失赔偿”，因被告向原告交付的商品房存在空气能热水器未接线、燃气未开孔等问题，已对原告的正常入住造成影响，且被告未在合同约定的30日期限内完成修复，故被告应当赔偿原告相应损失。原告主张损失自合同约定的维修期限届满之次日即2022年10月1日起按同时期同地段同档次商品房租金标准计算至2023年2月15日，但本院考虑到原告接收案涉房屋后仍需要适当时间采购家具、装整房屋后方能入住，而原告在被告维修期间即2023年2月12日已入住案涉房屋，即原告准备入住的合理时间段已重合在被告履行保修义务期限，故本院参照该小区同户型房屋租金标准酌情支持3个月的租金损失，即22500元。综上所述，康某某的合理部分诉讼请求，本院予以支持。本案系因民法典施行前成立的合同在民法典施行后履行合同发生的争议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，本案应当适用民法典的相关规定。某某FGH房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为对康某某的起诉事实和诉讼请求抗辩权的放弃。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

一、某某FGH房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付康某某22500元；

二、驳回康某某的其余诉讼请求。

如果某某FGH房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。