2023西安房屋买卖合同纠纷案例分析

---杜凯律师

【分析】

本案属于典型的房屋买卖合同纠纷，20**年*月**日，黄某某与刘某就坐落于某某市某某区××镇××道××号××广场××幢××号的房屋签订《不动产买卖合同》，合同约定了，房屋总价款、定金、支付第一笔购房款的时间和数额、拟贷款金额、交付房屋的条件、违约金等等，这些约定都是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当认定为有效。《民法典》第五百八十五条 违约金：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案对于违约金是否过高，除了刘某提出要求降低违约金的请求外，还应当提供相应的依据，如不能提供，则要承担不利后果。

【案例】

黄某某向本院提出诉讼请求：1.确认黄某某与刘某签订的《不动产买卖合同》已于20**年**月**日解除；2.判令刘某支付违约金218000元；3.本案的案件受理费、财产保全费等诉讼费用由刘某承担。   

事实与理由：20**年*月**日，黄某某与刘某就坐落于某某市某某区××镇××道××号××广场××幢××号的房屋签订《不动产买卖合同》一份，主要载明：房屋总价款1240000元，刘某应在签订合同当日支付定金30000元；在20**年**月**日支付第一笔购房款230000元；在办妥权属转移登记手续当天双方共同前往银行办理商业贷款，拟贷款金额为980000元；黄某某收到全部购房款后2个工作日内交付房屋。若刘某逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，则构成根本违约，黄某某有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，刘某应支付相当于不动产总价款的20%的违约金，刘某向黄某某已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同签订后当日，刘某向黄某某支付定金30000元。然而20**年**月**日，刘某未如期向黄某某支付第一笔购房款230000元，经黄某某多次催讨，刘某仍未向黄某某支付第一笔购房款。20**年**月**日，黄某某向刘某在《交易方留存信息表》上指定的通信地址某某省某某市某某县××镇××路××号发出《解除合同通知函》，主要内容为：即日起解除刘某与黄某某签订的《不动产买卖合同》，刘某立即向黄某某支付违约金218000元，合同解除后，黄某某保留继续向刘某追究违约责任及相应损失的权利。20**年**月**日，《解除合同通知函》已送达刘某。黄某某认为，双方签订的《不动产买卖合同》合法有效，根据合同约定，刘某应于20**年**月**日向黄某某支付第一笔购房款230000元，然而截至20**年**月**日，刘某仍未按合同约定履行相应义务，逾期支付购房款超过十五日，已经构成根本违约。黄某某有权解除合同并要求刘某支付相当于不动产总价款20%的违约金248000元。黄某某作为守约方依约向刘某发出了解除通知，双方合同已于20**年**月**日《解除合同通知函》送达刘某时解除，刘某应承担相应的责任，向黄某某支付违约金248000元；刘某已支付的定金30000元冲抵违约金，抵扣后刘某剩余应付违约金为218000元。综上，请求依法判如所请。

本院认为，黄某某与刘某于20**年*月**日签订的《不动产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。关于刘某主张以再次看房作为支付购房首付款的先决条件是否应予支持的问题，因合同对于支付购房首付款230000元的付款时间、金额有明确约定，刘某应当严格遵照合同的约定履行付款义务，而对于黄某某是否提供及如何提供再次看房的问题，合同未明确约定，黄某某并不负有先履行义务；刘某已按照交易习惯于合同签订之前看过房，在对案涉房产情况有了一定了解之后再签订合同，即便刘某需要对案涉房产情况再次了解，也应当先行履行合同义务，再要求黄某某为其再次看房提供方便，否则未按约付款，即构成违约。故刘某主张以再次看房作为支付购房首付款的先决条件，于法无据，本院不予支持。刘某违约之后，黄某某同意刘某先看房再支付购房首付款的要求，但刘某并未按黄某某的要求于20**年**月**日配合看房，事后双方协商未果，未就协同看房和支付购房首付款问题达成新的合意。

综上，合同履行中，黄某某按约于20**年**月**日前办理完毕案涉房产的抵押注销手续，未发生违反合同约定的违约行为。刘某则未按合同约定于20**年**月**日前向黄某某支付第一笔购房款230000元，经黄某某及中介催促，刘某仍未能履行合同义务，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任；刘某未按合同约定履行相应义务，逾期支付购房首付款超过十五日，构成合同约定的根本违约的情形之一，黄某某有权依照合同约定以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并要求刘某支付相当于不动产总价款20%的违约金即248000元，已支付的全部款项30000元冲抵违约金，多退少补。故黄某某请求确认黄某某与刘某签订的《不动产买卖合同》已于20**年**月**日解除、诉请刘某支付违约金218000元，于法有据，本院予以支持；对于因案涉房产纠纷所产生的财产保全费等诉讼费用的负担问题，双方未在合同中明确约定，黄某某诉请由刘某承担，缺乏依据，本院不予支持。刘某反诉请求黄某某支付刘某违约金248000元、返还刘某定金30000元、反诉诉讼费用由黄某某承担，于法无据，本院不予支持。合同约定黄某某应履行的义务，黄某某已按约履行完毕，刘某请求调整减少违约金，缺乏依据，本院不予支持。刘某已支付的定金30000元冲抵违约金，抵扣后刘某剩余应付违约金为218000元。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百七十八条、第四百八十八条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条第一款和第二款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款和第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下：

一、黄某某与刘某签订的《不动产买卖合同》于20**年**月**日解除；

二、刘某于本判决生效之日起十日内支付黄某某违约金218000元；

三、驳回黄某某的其他诉讼请求。

四、驳回刘某的反诉请求。