2023西安--房屋租赁合同纠纷案例

---杜凯律师

【分析】

租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。下列房屋不得出租:

(一)未依法取得房屋所有权证的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)权属有争议的;

(五)属于违法建筑的;

(六)不符合安全标准的;

(七)已抵押，未经抵押权人同意的;

(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

【案例纠纷】

2022年4月28日，原告康某某与被告刘某签订《房屋租赁合同》。合同主要约定，被告刘某将坐落某某市某某区××乡××村房出租给原告康某某，租期为两年，从2022年4月28日至2024年4月27日；年租金18000元，一年一交；如原告康某某有超过20000元的改动投资，需提前与被告刘某取得沟通与协商；如在房屋租赁期间，发生动迁、拆迁等不可抗拒情况，则被告刘某需按照原告康某某装修房屋及剩余房租等费用，归还于原告康某某。合同签订当日，原告康某某支付被告刘某房屋租赁费18000元、兑店费用25000元，被告刘某将案涉租赁房屋交付给原告康某某。原告康某某承租房屋后，对案涉房屋进行装修，支付房屋装修费用9915.93元、牌匾费用2500元。同时，原告康某某定制了价值为32000元的海鲜缸，安装在案涉房屋内。2022年6月1日，原告康某某利用案涉房屋经营水产品。2022年8月1日，政府相关部门以案涉房屋系危房为由，对案涉房屋进行了查封。同日，原告康某某将安装在案涉房屋内的海鲜缸搬运、安装至他处，为此支付了搬运、安装费用5800元。

法院认为，《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。具体到本案中，因租赁房屋被行政机关依法查封，原告康某某可以解除合同，被告刘某亦同意解除合同，故原告康某某与被告刘某于2022年4月28日签订的《房屋租赁合同》应予解除。《房屋租赁合同》解除后，尚未履行的合同义务，应当终止履行。原告康某某已经支付的房屋租赁费18,000元，扣除其实际使用房屋的期间，被告刘某应予返还原告康某某13,500元；原告康某某已经支付的兑店费用25,000元，被告刘某应予返还；原告康某某支出的已经形成附合的装饰装修费用9,915.93元、牌匾费用2,500元，共计12,415.93元，因系被告刘某原因导致合同解除，不可归责于原告康某某，故被告刘某应当赔偿原告康某某剩余租赁期内装饰装修残值损失12,415.93元÷24个月×21个月=10,863.94元；原告康某某定制、安装的海鲜缸，已自行搬运、安装至他处，并未形成损失，其定制、安装海鲜缸支付的32,000元，不应当由被告刘某赔偿，但原告康某某为此支付的搬运、安装费用5,800元，应由被告刘某予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条、第一百四十五条之规定，判决如下：一、解除原告康某某与被告刘某于2022年4月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘某于本判决生效后十日内返还原告康某某房屋租金13,500元、兑店费用25,000元；三、被告刘某于本判决生效后十日内赔偿原告康某某经济损失16,663.94元；四、驳回原告康某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,018元，减半收取1,009元，由原告康某某负担419元，被告刘某负担590元；被告刘某负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行；原告康某某已预交诉讼费2,018元，于本判决生效后由本院退还原告康某某1,599元。