2023西安--房屋买卖合同纠纷

---杜凯律师

【律师分析】

在房产交易中，若是由于卖方的个人行为造成交易无法继续履行的，买方可以向卖方提出解除合同，并且追究其法律责任，而卖方不但要把已收取的定金返还给买方，还要依法赔偿买方的损失。

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条，违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条，违约金当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

【案例】

一审法院认定事实：2021年2月28日，唐小某（出卖人、甲方）与刘一某（买受人、乙方）签订《某某市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定刘一某购买案涉房屋，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为510万元，定金40万元，乙方于合同签订当日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方；于2021年3月5日前（含当日）将第二笔定金30万元以第三方担保支付的方式支付甲方。第五条约定，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。合同签订后，刘一某于2021年2月28日向唐小某直接转账10万元；于2021年3月5日向第三方账户支付30万元，2021年5月21日划转至唐小某账户。

刘一某称系唐小某未提交配偶（共有权人）同意出售证明，拒绝配合办理房屋交易手续，导致合同无法继续履行。唐小某称案涉房屋系其婚前财产，某某中介和刘一某坚持要求其出具配偶（共有权人）同意出售证明，并据此拖延支付定金及首付款，且在办理网签过程中拒绝其提出的修改意见，导致无法办理网签。

2021年3月29日，刘一某向唐小某发送告知函，主要内容为“我已按合同约定交付相应定金，现需要办理网签手续，需要您的配合。但中介公司告知您未能按其要求提供相关材料配合办理，故恳请您在接到本告知后五日内按中介公司要求提供相关材料（包括结婚证、户口本、房本、身份证等）并配合中介公司办理网签手续，以便合同能继续顺利按期履行。逾期未办理的，应依据合同约定及法律规定承担相应的责任，特此函告。”2021年4月4日，唐小某予以回函，主要内容为“一、中介多次要求我提供与履行合同无关的材料，造成交易停滞。自与您签订了《某某市存量房屋买卖合同》及相关合同之后，中介要求我提供我的配偶同意出售房屋的证明。我早已明确告知中介我的房屋系我个人婚前财产，我出售房屋的行为无需提交我的配偶同意文件。中介以我不提供该证明为由告知我合同无法继续执行。后我要求中介向我划转您支付的定金，继续履行合同。中介又要求查询我配偶诉讼的情况。我再次明确告知中介本次交易与我的配偶无关。我配偶涉诉情况无需向其告知。中介以此为由一直扣留定金，我至今仍未收到定金，其行为已经严重侵害了我的权益，我无法再信任中介。二、未能办理网签系中介的责任，我不构成违约。我一直愿意办理网签手续，但是中介告知我如果我不提供配偶同意出售房屋的证明则无法继续执行合同，才导致了本次交易在中介的介入下停滞，与我无关，我从未违约。”其后，刘一某、某某中介公司多次就此问题与唐小某进行函件往来。

2021年8月30日，刘一某通过某某某某律师事务所向唐小某发送律师函，主要内容为“具委托人提供的材料及陈述显示，您与委托人双方已于2021年2月28日签订《某某市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定您将位于某某市某某区2号房屋出售给委托人。后您以不同意出具相关文件材料、房款分配有争议可能导致离婚等多种理由拒绝履行合同义务，后经各方努力上述问题得以解决，但您又以要求修改网签合同为由再次拒绝办理网签手续，故意拖延并导致现已过合同约定办理房屋过户时间，并拒绝回复委托人与中介的信息，以自身实际行动表明不再履行合同义务，导致合同已无法如约按期履行。……您以各种理由拒绝履行合同义务，并以自身行为表明不再继续履行的事实已构成根本违约，应当按合同约定及法律规定承担相应责任。……请您在收到本函后3日内双倍退还委托人定金，并按总房款20％支付委托人违约金及损失。”

关于损失，刘一某已购买其他房屋，称在2021年3月至9月期间房屋价格上涨。庭审中，经询，某某中介公司称根据从业经验，2021年3月至9月期间，案涉房屋的市场价格大概上涨了5％-7％。

一审法院认为，刘一某与唐小某、某某中介公司签订的《某某市存量房屋买卖合同》及补充协议系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。现双方均同意《某某市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除，法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。综合本案查明的事实，法院确认导致合同解除系因唐小某的过错，故唐小某应承担相应的违约责任。关于刘一某要求唐小某退还定金40万元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于唐小某要求刘一某支付自2021年3月6日起至2021年5月21日止的定金逾期违约金196350元的诉讼请求，根据已查明事实，刘一某已经按照合同约定时间于2021年3月5日将定金打入第三方账户，不存在逾期支付定金的行为，故对于唐小某的该项请求，于法无据，法院不予支持。关于双方均要求对方支付违约金102万元的诉讼请求，在本案中，合同无法继续履行系因唐小某的过错导致，综合考虑案涉合同履行时间、买受方的实际损失及出卖方的违约情形，法院酌定唐小某应向刘一某支付违约金20万元，唐小某的辩称理由，于法无据，法院不予采信。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条之规定，判决：一、解除刘一某与唐小某于2021年2月28日签署的《某某市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、唐小某于判决生效后七日内向刘一某退还定金400000元；三、唐小某于判决生效后七日内向刘一某支付违约金200000元；四、驳回刘一某的其他诉讼请求；五、驳回唐小某的全部反诉请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐小某提交如下证据：证据1.唐小某认为网签合同须修改的条款（对比原合同），用于证明网签合同对原合同及补充协议有多处实质性变更，该变更损害了唐小某的利益，且与实际情况不符。证据2.刘一某和高某聊天记录，用于证明某某中介公司工作人员反复给刘一某传递错误信息，引发并激化矛盾，致使刘一某认为唐小某不想交易了。证据3.《个人存量住房房屋买卖》材料清单，用于证明某某住建委不要求配偶同意证明。证据4.ZX公司致刘一某《风险告知书》，用于证明唐小某履行了《某某市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定的义务，不存在违约行为。证据5.某某中介公司工作人员、刘一某与唐小某微信聊天记录，用于证明唐小某并无违约意向，一直表示按照合同约定履行。证据6.2021年8月18日双方协商网签合同录音，用于证明唐小某按照合同约定推进合同履行，刘一某突然表示不进行交易、“庭上见”，单方毁约导致合同解除。证据7.不动产登记信息查询结果告知单，用于证明只要有产权证号就可以查询到房屋权属信息，刘一某、某某中介公司均怠于查询而坚持要求唐小某提供共有权人同意出售证明。证据8.履约支付服务协议签字页，用于证明非唐小某本人签名。证据9.担保支付协议签字页，用于证明非唐小某本人签名。证据10.变更协议，用于证明刘一某延迟支付定金，4月23日刘一某要求唐小某签署该变更协议，称不变更就不支付定金。刘一某对唐小某提交的证据1、2、5-9的真实性认可，证明目的不认可；对证据3的真实性及证明目的均不认可；对证据4、10的真实性无法确认，证明目的不认可。某某中介公司对唐小某提交的证据1、4-6的真实性认可，证明目的不发表意见；对证据2、7-10的真实性认可，证明目的不认可；对证据3的真实性无法核实，证明目的不发表意见。

刘一某提交某某市工作居住证确认单，该确认单显示刘一某于2019年3月14日获得某某市工作居住证，刘一某用此证据证明其2021年签订合同时具有购房两套房屋的资质。经本院责令，刘一某提交《某某市存量房屋买卖合同》，该合同显示：刘一某作为买受人于2021年7月3日，与案外人签订了房屋买卖合同，购买位于某某区***号房屋（面积48.6平方米），房屋主体价款4670000元。唐小某认可上述两份证据的真实性，不认可其证明目的。某某中介公司认可某某市工作居住证确认单的真实性，证明目的不发表意见；表示无法核实存量房屋买卖合同的真实性，证明目的不发表意见。

经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

另查明，当事人提交的微信聊天记录显示：2021年7月至8月期间唐小某与刘一某一直在协商网签合同修订事宜。后唐小某提出在网签合同增加一条，即“出卖人承诺该房屋为出卖人个人婚前财产，无共有权人。买受人认可在此情况下无需出卖人出具共有权人或配偶对出售该房屋的意见。”对此，刘一某表示不同意。后双方未再继续协商网签合同事宜。中介公司某某中介公司表示本次诉讼系因唐小某与刘一某对网签合同无法协商一致，据其公司业务员反馈，当时就是这一条双方没有达成一致。

经本院依唐小某申请出具调查令，向某某市规划和自然资源委员会某某分局调取刘一某及妻子名下所有房产（包括失效房产）的不动产登记底档和档案，有关此些不动产在2021年期间的权属状况及权属变化情况。后唐小某代理人提交其调取的某某市规划和自然资源委员会某某分局出具的不动产登记信息查询结果告知单等材料。上述不动产登记档案材料显示，刘一某及其妻子名下位于某某区的房屋于2021年7月26日变更登记至案外人名下，其二人购买的位于某某区***号房屋于2021年9月17日变更登记至刘一某及其妻子名下。唐小某称，上述不动产登记档案材料可以印证刘一某在同时期购买了其他房产，导致其不继续与唐小某谈判，拒绝协商网签合同。而且，刘一某是否具有购房资格与其在与唐小某的合同中违约没有关联性。刘一某、某某中介公司对上述不动产登记档案材料的真实性没有异议。

另，唐小某在二审中向本院提交关于调整违约金的申请，申请法院综合本案双方过错程度以及双方实际损失情况调整违约金。

本院认为，刘一某与唐小某、某某中介公司签订的《某某市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（以下简称案涉合同）系各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。

刘一某与唐小某均主张对方存在违约行为，要求解除案涉合同。对此本院认为，买卖双方在案涉合同中明确约定唐小某有义务提供配偶（共有权人）同意出售证明，后其要求在网签合同中增加“买受人认可在此情况下无需出卖人出具共有权人或配偶对出售该房屋的意见”，刘一某不同意增加上述内容并无不当。唐小某上诉主张案涉房屋系其婚前个人财产，产权证上已写明单独所有，故无需出具配偶（共有权人）同意出售证明。但是作为买受人，刘一某无从判断案涉房屋是否还涉及唐小某配偶的利益。如果唐小某不同意或无法提供上述证明，可以在协商签订案涉合同时明确提出修改相关条款。唐小某要求在网签合同中增加相关内容的行为确有不妥。因此，综合本案查明的事实，一审法院认定合同无法继续履行系唐小某的过错导致，唐小某应当承担违约责任，并无不当，本院予以维持。刘一某据此要求解除案涉合同，理由充分，本院予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。刘一某要求唐小某退还定金40万元，该请求于法有据，本院予以支持。关于唐小某要求刘一某支付定金逾期违约金196350元的诉讼请求，根据查明事实，刘一某已于2021年3月5日将定金打入第三方账户，不存在违反合同约定之情形，本院对唐小某的该项请求不予支持。关于刘一某与唐小某均要求对方支付违约金102万元的诉讼请求，如前所述，案涉合同无法继续履行系因唐小某的过错导致，唐小某应当承担违约责任。

就案涉合同约定违约金是否过高，一审法院对此未向当事人作出明确释明，唐小某在二审中申请调整违约金，并无不当。经审查，一审法院综合考虑案涉合同履行时间、买受方的实际损失及出卖方的违约情形，酌情确定唐小某应向刘一某支付违约金20万元，该违约金数额并无明显不当，本院予以维持。

综上所述，刘一某、唐小某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。