买受人对登记在被执行人名下不动产如何主张执行异议

---杜凯律师

【分析】

民事诉讼法中:执行异议，是指在执行过程中，案外人对执行标的提出不同的意见，并主张实体权利。在执行过程中，案外人提出执行异议，目的是排除对执行标的的强制执行，保护自己的民事权益。

在诉讼中体现为案外人对于其对执行标的享有足以排除强制执行的实体权益是否完成了举证责任。

提出执行异议必须符合三个条件：

第一，有权提出执行异议的主体必须是案外人，而不能是当事人。

第二，必须是案外人对执行标的主张自己的权利。

第三，执行异议必须在执行程序结束之前提出，如果执行程序已经结束，案外人再提异议的，则属于新的争议，应通过新的诉讼程序解决，而不能作为执行异议处理。

买受人在何种情况下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，基于对买受人的正当权利应按照法律规定进行保护。

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条对于一般买受人物权期待权的确立，主要是为了维护申请执行人与买受人之间的利益平衡。为了降低合法占有这一弱公示方式对于现行不动产物权公示秩序的冲击，应当将买受人的现实入住或者使用作为合法占有的一般判定标准。为了防范被执行人恶意利用《执行异议复议规定》第28条逃避执行，对于时间节点、书面买卖合同、购房款的支付、无过错的认定等等，均应予以严格审查。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

     【非因买受人自身原因未办理过户登记如何理解】

     非因买受人自身原因未办理过户登记如何理解？如果买受人对房屋所在地的买售和过户政策知道或应当知道，还购买标的房屋导致不能办理过户，应当认定因买受人自身原因导致未办理过户登记，房屋买受人不得依据上述规定对标的房屋的执行。

【案例】

20**年**月*日，A公司以租赁合同纠纷为由将B公司、郭某、康某起诉至我院，要求B公司、郭某、康某连带给付A公司土地租金共计150万元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担自起诉之日起至实际给付之日止的利息；判令被告承担本案诉讼费。20**年*月**日，我院作出（20**）某****民初****号民事判决书，判决书载明：工商登记资料显示，B公司类型为自然人独资的有限责任公司，注册资本为1000万元，股东为梁某，原法定代表人为康某，20**年**月**日，公司法定代表人由康某变更为郭某……判决如下：B公司于本判决生效后十日内给付A公司租金1500000元并支付利息（以1500000元为基数，自20**年**月*日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至租金全部付清之日止）；驳回A公司的其它诉讼请求。一审宣判后，B公司不服提起上诉，在二审审理期间，B公司撤回上诉。（20**）某****民初****号民事判决书发生法律效力后，因B公司未履行生效文书确定的义务，A公司于20**年*月*日向我院申请强制执行。因B公司名下暂无可供执行财产，且A公司无法提供B公司的财产或者财产线索，我院于20**年*月**日作出（20**）某****执****号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。A公司于20**年**月**日向我院提出书面异议，请求追加B公司股东梁某为被执行人。20**年**月**日，我院作出（20**）某****执异***号执行裁定书，裁定书载明：另查明，工商登记资料显示，B公司为自然人独资的有限责任公司，注册资本1000万元，股东为梁某，出资方式为货币，出资时间为2026年11月1日……裁定如下：追加梁某为（20**）某****执****号执行案件的被执行人，对（20**）某****民初****号民事判决书确定的义务承担连带责任。梁某对该裁定不服，向我院提起本案诉讼。

本院认为，《中华人民共和国公司法》第三十二条规定：“有限责任公司应当置备股东名册，记载下列事项：（一）股东的姓名或者名称及住所；（二）股东的出资额；（三）出资证明书编号。记载于股东名册的股东，可以依股东名册主张行使股东权利。公司应当将股东的姓名或者名称向公司登记机关登记；登记事项发生变更的，应当办理变更登记。未经登记或者变更登记的，不得对抗第三人。”本案中，刘小某称其与康某签订了股权代持协议和解除股权代持协议，责任应由康某承担，但签订协议之后，双方并未到公司登记机关办理变更登记，其未变更登记不得对抗A公司，且A公司对上述两份协议的真实性不予认可。

《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第二十条规定：“作为被执行人的一人有限责任公司，财产不足以清偿生效法律文书确定的债务，股东不能证明公司财产独立于自己的财产，申请执行人申请变更、追加该股东为被执行人，对公司债务承担连带责任的，人民法院应予支持。”本案中，B公司作为一人有限责任公司，其公司财产不足以清偿全部债务，并且在本案审理过程中，作为B公司的独任股东，刘小某未提交证据证明公司财产独立于自身财产。故我院支持A公司申请追加刘小某为被执行人的请求即裁定追加刘小某为（20**）某****执****号执行案件的被执行人，对（20**）某****民初****号民事判决书确定的义务承担连带责任并无不当。

另，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人康某经本院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第二十条之规定，判决如下：

驳回刘小某的全部诉讼请求。