开发商逾期交房赔偿案例2022

---杜凯律师

【案例】

20**年*月*日，张某某签署《逾期交房违约赔偿确认单》，确认A公司因逾期交房需支付赔偿金18000元。本案诉讼中，A公司对上述确认单及金额均予以认可。

本院认为，合同当事人应当依照合同约定履行己方的义务。A公司已与张某某之间就逾期交房赔偿款达成一致，则A公司应当依照约定履行给付赔偿款的义务。张某某要求A公司给付赔偿金18000元之诉请于法有据，本院予以支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：

A公司于本判决生效之日起5日内给付张某某延期交房赔偿金18000元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【案例二】

原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于某某经济技术开发区××街××号××商品房，房屋总价400000元。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之壹的违约金，合同继续履行”。

另查明，被告于2015年11月2日向原告交付了房屋，于2021年12月21日通知原告办理房产证。

以上事实的认定，有《商品房买卖合同》、准入通知书及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应当认定为合法、有效，该合同对签订双方均具有法律约束力。原、被告双方当事人应当按照合同约定履行义务。被告应按照《商品房买卖合同》之约定，在房屋交付后的365日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。现因被告原因导致原告未能在合同约定的期限内取得房地产权属证书，被告应当承担违约责任。被告已于2021年12月21日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案并通知原告办理房产证，被告至此完成合同义务，故被告承担违约责任至2021年12月20日止。故对于原告主张被告2019年11月5日至2021年12月20日期间的违约金，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：

被告某某发展某某教育科学园有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张琪2019年11月5日至2021年12月20日期间的违约金3179元。

【逾期交房】

逾期交房的，也就是违反了合同约定，应当依合同约定支付违约金，还可以要求对方赔偿损失。

一、延期交房开发商需要承担哪些责任

　　(一)违约责任承担方式

　　《民法典》等法律规定合同当事人一方违约，另一方可以请求违约方继续履行、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金、执行定金罚则及其他补救措施。商品房买卖合同示范文本第九条对开发商延期交房的违约责任按延期时间分两种情况处理：

　　1、延期超过合理期限，购房者有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求开发商支付违约金。实践中，买受人要求出卖人继续履行并支付延期违约金的较多。

　　2、逾期不超过一定期限(如60日或90日等)，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，开发商按日向买受人支付已付房款的万分之 (一般约定万分之二或三)的违约金，合同继续履行。

　　(二)逾期违约金的确定。

　　依照商品房买卖合同示范文本第九条约定的违约金数额或者违约金数额计算方法予以确定，如果没有约定，则根据法律规定判断，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　(三)开发商辩称违约金过高请求减少的法律适用。

　　开发商经常辩称延期交房违约金过高而请求减少，因为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。但是根据关于意思自治原则，既然明确约定了违约的责任承担方式，那么任何一方违约，直接按照合同的约定执行即可，如果将违约金数额减少，则双方当事人对违约金的约定便没有任何意义。

　　对于这一点，我国的相关司法解释规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。另外，立法本意无疑是鼓励诚实守信、制裁违约行为，对于恶意违约行为，不能减轻责任。

　　二、开发商不具备交房条件，欺骗交房该怎么办

　　首先对于具体的交房条件，购房者在与开发商签订《商品房买卖合同》时就应及时予以重视，对于一些重要问题应通过附件、补充协议的形式加以约定，同时在合同中明确开发商未达到交付使用条件时的违约责任。

　　其次在收房过程中，购房者一旦发现开发商拟交付房屋存在质量问题、安全隐患，应及时采取维权手段。有的购房者认为，开发商在不具备交房条件下交房是违约行为，事后可以按合同约定进行索赔，但实际上，如果购房者不提出、不主张，甚至以为“收了房再慢慢讲道理”，却不知道这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了开发商的行为。

关于商品房交房条件的认定问题有明确标准：“商品房交付使用应经综合验收合格，即应当具有建设单位(即房开商)组织设计、勘察、施工、监理五方验收合格后签署的《竣工验收会议结论表》、消防验收准许使用文件(规划、环保等专业部门认为无需出具认可意见的除外);当事人双方约定以《商品房买卖合同》第八条中，“该商品房经验收合格”，作为交房条件的，《竣工验收会议结论表》和消防验收准许使用文件是必备文件，视为最低交房标准，当事人约定的交房条件高于上述标准的，以当事人约定为准;当事人约定的交房条件低于上述标准的，应当满足最低交房标准。”

【逾期交房赔偿数额】

    律师代理开发商违约交房案件，某某地区赔偿数额在8000元至5万元之间。

【法律规定】

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

     约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

    当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

【商品房不符合交付条件的处理】

买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续，不符合法定强制性交付条件的，可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人，但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。

买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。  

买受人在房屋竣工验收备案前接收房屋，是对自己民事权利的处分，但不影响买受人向开发商主张其收楼前逾期交房的违约责任。可以按照合同约定要求开发商承担违约赔偿责任。